✓ انواع سند ملکی؛

آیا شما با انواع سند ملکی آشنا هستید! آیا می‌دانستید سند ملکی دارای انواع مختلفی است؟ قطعاً اگر شما با آن‌ها و موارد حقوقی مربوط به آن آشنا نباشید، سرتان کلاه می‌رود. ما جهت پیش‌گیری از بروز مشکلات کوچک و بزرگ برای شما در آینده‌ای نه چندان دور، شما را با این موضوع آشنا خواهیم ساخت. لطفاً با ما تا پایان این مطلب از سروش عدل همراه باشید.

هم‌اکنون بسیاری از دعواها و منازعاتی که در اطراف خود شاهد آن هستیم، منوط بر شکایاتی است که در سایه‌ی سند ملک و خانه رخ می‌دهد. اگر شما در خرید و فروش ملک با انواع سند و سازوکار آن آشنا نباشید، چه می‌شود! شما باید ابتدا در مورد نوع سند و اعتبار آن تحقیقات لازم را انجام دهید. پس از کسب آگاهی و اطلاعات موردنیاز، قسمت ذیل سند را امضاء نمایید.

از جمله سندهای بسیار مهم، سند ملکی است که انواع مختلفی را دربر می‌گیرد. پس بهتر است نگاهی به دنیای انواع سند ملکی و خصوصیات همچنین تفاوت‌های موجود میان آنها بپردازیم.

» سند به چه معناست؛

به هر نوشته که کتبی بوده و بتوان در مقاوم دعوا یا دفاع از دعوا بدان اکتفا کرد، سند اطلاق می‌شود. سند به دو دسته اصلی تقسیم می‌شود؛ اسناد عادی و اسناد رسمی.

براساس قانون مدنی، سندهایی که در نهاد ثبت اسناد و املاک کشور، دفاتر اسناد رسمی یا نزد دیگر مأموران رسمی، در چهارچوب صلاحیت آن‌ها و بنابر ضوابط قانونی تنظیم گردند، رسمی می‌باشد. از این جهت، به هنگامی که سند با مداخله مأمور رسمیِ صلاحیت‌دار و در چهارچوب ضوابط و مقررات تنظیم شود، سند رسمی خواهد بود. اسناد رسمی شامل سه دسته سندهایی که :

• در نهاد ثبت اسناد و املاک کشور تنظیم گردیده است. همانند؛ سند مالکیت و دیگر اسنادی که در چهارچوب وظایف مأموران ثبت تنظیم می‌گردد.
• که در دفاتر اسناد رسمی به مرحله‌ی ثبت می‌رسند. همانند؛ عقد وکالت، عقد صلح، اقرار، نکاح، طلاق و غیره.
• نزد دیگر مأموران رسمی دولت در چهارچوب صلاحیت آن‌ها به تنظیم می‌رسد. همانند؛ شناسنامه.

تمامی سندهایی که نزد سه موارد نام برده شده در قسمت فوقانی متن تنظیم نشود، اسناد عادی می‌باشد. از سویی سندهایی که به واسطه‌ی مأمور رسمی تنظیم سند تهیه شود، ولو مأمور دارای صلاحیت تنظیم نباشد یا از ضوابط قانونی در تنظیم چَشم پوشی شده باشد، سند عادی اطلاق می‌شود.

» تفاوت سند رسمی و سند عادی؛

از جمله تفاوت‌های بسیار مهم سند رسمی و سند عادی، ادعای انکار در ارتباط با اسناد عادی است. در واقع این موضوع همیشه قابل انجام است. حال آن‌که در ارتباط با اسناد رسمی چنین موضوعی امکان‌پذیر نیست. این سند  مزیتی را داراست که چون به واسطه‌ی مأمور رسمی و با تشریفات مخصوص به خود ثبت شده، از اعتبار و ارزش بالاتر برخوردار باشد.

» سند ملکی؛

سند ملکی در واقع توافق‌نامه‌ای جهت خرید و فروش یک خانه است. از جمله مواردی که در این توافق‌نامه قید می‌شود؛ اموال و شرایط توافق نهایی میان خریدار و فروشنده، همانند؛ مشخصات ملک، چهارچوب‌های نقل و انتقالات، و غیره است.

مطابق با تعریف سند، این اسناد هم می‌باید در نهاد ثبت اسناد و املاک کشور یا دفترخانه اسناد رسمی یا نزد مأموران صلاحیت‌دار، تنظیم گردد.

» انواع سند ملکی؛

✓ اسناد شش دانگ؛

کلمه شش دانگ به معنای مالکیت تمام و کمال است. پس منظور سندی می‌باشد که مالکیت کامل آن تنها برای یک شخص است. شش دانگ یعنی، شش جهت. آن بدین معناست که تمام جهات ملک از شمال به جنوب تا شرق به غرب و بالا تا پایین ملک را شامل می‌شود. بنابراین شخص دیگری در این ملک سهمی را ندارد.

این گونه از اسناد از جمله معتبرترین و متداول‌ترین اسناد است. همچنین غالباً مشکل حقوقی کمی در ارتباط با آن رخ می‌دهد.

✓ اسناد بنچاق؛

در گذشته‌های بسیار دور این قبیل از اسناد اغلب به واسطه‌ی کاتبان و اشخاص باسواد نگارش می‌شد. از سویی به واسطه افراد مورد اعتماد و علمای دینی به امضاء می‌رسید. پس افراد جهت اثبات مالکیت خود، بدان اکتفا می‌نمودند. پس از اجرای قانون ثبت، بنچاق به سندی اطلاق می‌شود که بعد از نقل و انتقال ملک، به واسطه‌ی دفتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود. بنابراین شامل کلّیه‌ی جزئیات و اطلاعات ملک است. همانند؛ شماره‌های مربوطه به آب، برق، گاز، و غیره. دقّت کنید، مطالبی که داخل بنچاق قید می‌شود، داخل دفترچه مالکیت نیست. پس جهت دسترسی به مشخصات ملک، پیشنهاد می‌کنیم در زمان انجام معامله، نوشته‌های داخل بنچاق مطالعه شود.

این گونه از اسناد هم‌اکنون چندان رایج نیستند. ولیکن اعتبار آن‌ها بعد از تأیید صحت آن نزد مراجع مربوطه قابل پذیرش است.

✓ اسناد عرصه و اعیان؛

سند منوط بر زمینی که یک بنا (آپارتمان) داخل آن ساخته شده است، تحت عنوان سند عرصه معرفی می‌شود. در مقابل، به اسنادی که مربوط به واحد‌های ساخته شده درون زمین است، سند اعیان اطلاق می‌شود. به همین علّت غالباً واحدهای آپارتمانی که در شهرهای بزرگ به چَشم می‌خورد، حاوی سند بوده که سند عرصه و اعیان نام دارد.

مقدار سهم هریک از مالکان واحدها جهت عرصه وابسته به متراژ و ابعاد اعیان‌ها است. این مسئله به هنگام انحصار وراثت یا ساخت و ساز دوباره بنا، اهمیت دارد. شما می‌توانید با رجوع به شهرداری سهم هر شخص از عرصه را معین نمایید.

✓ اسناد تک برگ؛

این گونه از سندها، اسنادی می‌باشند که حاوی یک برگ می‌باشند. این نوع از اسناد، به واسطه‌ی نهادهای رسمی کشور ایران طراحی گردیده و به مرحله‌ی تأیید رسیده‌اند. طراحی این گونه از اسناد به حالتی است که در مرحله‌ی ابتدایی می‌توان جزئیات موجود داخلش را مطالعه نمود. اصالت آن را به تأیید رساند و از درستی آن مطمئن گشت.

✓ اسناد منگوله‌دار؛

مقصود اسناد مالکیت دفترچه‌ای می‌باشد که با یک عدد نخ به همراه مقداری سرب تهیه می‌گردد. این نوع از اسناد به وسیله‌ی همین تکه سرب پلمپ شده، صحت و سقم‌ش به تأیید می‌رسد. بنابراین این اطمینان را می‌دهد که آنچه در دست شماست یک سند ملکی معتبر و قابل اطمینان است.

✓ اسناد رهنی؛

سند ملکی رهنی به دلیل تنظیم در دفاتر اسناد رسمی، یک سند رسمی می‌باشد. این سند مربوط به آن دسته اسنادی است که به هنگام خرید آن‌ها به وام و تسهیلات بانکی استناد می‌شود. اسناد ملکی رهنی به عبارتی توسط بانک‌ها و مؤسسات مالی و اعتباری، جهت تضمین پرداخت اقساط اعم از کوتاه مدّت و بلند مدّت با وام‌گیرندگان تنظیم می‌گردد. بدین حالت که، فرد وام‌گیرنده در برابر ثمنی که از بانک اخذ نموده است، ملک خود را نزد بانک یا وثیقه‌ای نزد بانک قرار می‌دهد.

صاحب ملک مورد نظر می‌تواند بعد از به پایان رسیدن اقساط، درخواست فک رهن نماید. سپس سند خود را از رهن بانک خارج کند. به هنگامیکه که شخص وام‌گیرنده نتواند در مؤعد مقرر اقساط وام خود را پرداخت کند، بانک می‌تواند ملک را به تصرف خود درآورد.

✓ اسناد مشاع؛

مشاع در کلمه به معنای شراکت می‌باشد. هنگامیکه ملکی شامل چند مالک است، سندی که برای آن تنظیم می‌شود، به خود مشاع نام می‌گیرد. پس زمانیکه سند را بین چند شریک، به گونه‌ای تقسیم نماییم و به اشتراک گذاریم، سند آن ملک، مشاع خواهد بود.

دقّت کنید، در مواردی که سند ملک یک سند مشاع است، کلّیه‌ی بخش‌های منوط بدان ملک، به تمامی شرکاء تعلق دارد. بنابراین تمامی شرکاء، مالک اصلی تمامی بخش‌های این ملک می‌باشند. معامله همچنین خرید و فروش چنین ملکی، دارای ضوابط مخصوص به خود بوده و نیازمند توجه بیشتری است.

✓ اسناد قولنامه‌ای؛

این نوع از اسناد، مترادف اسناد عادی هستند. یعنی سندی که به واسطه‌ی نهاد ثبت اسناد و املاک کشور تنظیم نگردیده و رسمی نیست. قولنامه نوشته‌ای می‌باشد که توافق میان طرفین معامله، به واسطه مشاور املاک و مدیریت آن نگارش می‌شود. قولنامه می‌باید توسط فردی معتمد و معتبر منعقد شده و به امضاء رسد. این گونه محکمه پسند بوده و از لحاظ قانونی بدون مشکل خواهد بود.

به علّت آن‌که سند قطعی جهت خرید و فروش با سند قولنامه‌ای وجود ندارد، این قبیل از اسناد اعتبار کمتری به نسبت اسناد رسمی و تک برگ دارد. چنانچه که مایل هستید، ملکی را قولنامه‌ای معامله نمایید، حتماً در ارتباط با وضعیت ملک تحقیقات لازم را انجام دهید. معتبرین شیوه جهت اطلاع از شرایط ملک قولنامه‌ای، انجام استعلام از شهرداری است. توسط این استعلام شما از مقدار بدهی‌ها، شرایط منوط بر تخریب و دیگر اطلاعات ضروری در ارتباط با ملک را، به دست می‌آورید. با وجود اطلاعات ضروری احتمال ضرر و زیان تا حد بسیاری کاهش می‌یابد.

✓ اسناد وقفی؛

ملک اوقافی، ملکی می‌باشد که زمین آن به شخصی تعلق داشته و آن را وقف کرده است. حال اداره اوقاف این زمین‌ها را به صورت اقساط ۹۹ ساله به افراد دیگر واگذار کرده است. فردی که یک ملک اوقافی می‌خرد، می‌باید، سالیان سال ثمنی را به نهاد اوقاف بپردازد که آن نیز بسیار اندک است.

سند ملکی که عرصه آن وقف گردیده است، چنانچه کسی تمایل به احداث بنا در آن داشته باشد، بایستی عرصه را از متولی موقوفه اجاره نماید. یعنی در زمان ساخت و ساز در زمین اوقافی باید از نهاد اوقاف استعلام نمایید‌. از سویی ثمنی تحت عنوان عوارض از شما دریافت می‌شود.

✓ اسناد المثنی؛

به هنگامیکه که به دلایل گوناگون سند یک ملک مفقود شود، از میان برود، در آتش‌سوزی بسوزد، یا اثراتی از آن برجای نماند، مالک می‌تواند به نهاد ثبت محل وقوع ملک رجوع و تقاضای خویش را مبنی بر صدور سند مالکیت المثنی اعلام دارد. در چنین مواقعی براساس تبصره یک ماده ۱۲۰ آیین نامه قانون ثبت شرایط از قرار زیر است؛

«مالک بایستی تقاضای خود را همراه دو برگ فرم استشهادیه تکمیل شده‌ای که نمونه آن را از ثبت محل دریافت می‌کند، ضمن اعلام طریق از بین رفتن سند، به ثبت محل تسلیم دارد.»

این امر مراحل گوناگونی دارد، ولیکن در پایان با تکمیل آن، سند رسمی المثنی برای او صادر خواهد شد.

✓ اسناد شورایی؛

این نوع از اسناد، سند مالکیت عادی است که توسط شورای محلی مهر شده است. دارای اعتبار لازم نیست و جهت تبدیل آن به اسناد رسمی، میبایست مراحل بسیاری در نهاد ثبت اسناد سپری گردد‌.

✓ اسناد معارض؛

سندی که شبیه بدان برای کلّیه‌ یا قسمی از ملک با عنوان همین سند صادر شده است. یعنی آن‌که دو عدد سند رسمی با اسم‌ها و تاریخ متفاوت صادر گردیده باشد. مسئولیت دارنده سند معارض جهت تعیین و تکلیف اسناد متعارض مبادرت به طرح دعوی ابطال اسناد مالکیت در بطن دادگاه است. دادگاه پس از انجام وارسی‌های موردنیاز نسبت به هر یک از دو سند که تعرض در ملک دیگری دارد را، حکم بنابر ابطال سند می‌دهد.

✓ اسناد صد و چهل و هفتی؛

اسناد مالکیتی که افراد با ارائه قولنامه‌های خویش، از نهاد ثبت درخواست صدور سند مالکیت به نام خود نموده‌اند.

✓ اسناد مجعول؛

سندی می‌باشد که به اشکال مادی یا آن‌که معنوی جعل گردیده است.

✓ اسناد وکالتی؛

سندی می‌باشد که به اسم فرد یا افراد دیگر، تحت عنوان وکیل فروشنده اصلی تنظیم می‌گردد. گاهاً فردی بنابر عللی که خود توانایی فروش ندارد، به یک یا چند شخص وکالت می‌دهد. جهت آن‌که اسناد وکالتی از صحت و سقم لازم برخوردار باشد، میبایست به گونه رسمی و محضری به ثبت برسد.

✓ اسناد مفروز؛

اصطلاح مفروز در برابر مشاع به هنگامی استفاده می‌شود که، به لحاظ ضوابط ثبتی، غایت جدا نمودن یک بخش از سهم مالکیت یکی از شرکاء از سهم دیگر شرکاء در ملک مشخص مطرح باشد. یعنی چنانچه که چند شخص هر یک میزان مشاعی از ملک را در مالکیت خود گرفته باشند و تمایل به تفکیک سهم خود داشته باشند تا به گونه‌ای مستقل از ملک خود استفاده کنند، میبایست ملک مورد نظر را به نسبت سهم مشاعی خود میان آنان افراز نمود.

» نکته؛

چندی پیش بیان کردیم که، مقصود از مشاع، ملکی می‌باشد که بین چند فرد مشترک باشد. مقصود از مفروز ملکی می‌باشد که پس از اشاعه به گونه چند سهم جداگانه و مستقل درآمده است و بین شرکاء تقسیم گردد.

✓ اسناد تفکیکی؛

این قبیل از انواع سند ملکی، برخلاف اسناد شش دانگ، سندی می‌باشد که برای املاکی با چند بخش که هر بخش در سلطه یک مالک است، در نظر انگاشته می‌شود. بخش‌های تقسیم شده این املاک هر یک حاوی یک سند خواهد بود. اسنادی که از یکدیگر تفکیک شده‌اند و اطلاعات صاحبان هر بخش را شامل می‌شود.

هر یک از اسناد یاد شده به لحاظ حقوقی تماماً معتبر است و از قابلیت استناد برخوردار است.

✓ اسناد ورثه‌ای؛

هنگامیکه مالک ملکی از دنیا می‌رود، بنابر قانون، ملک به وراث او منتقل می‌شود. در چنین مواقعی بدین ملک، ملک ورثه‌ای اطلاق می‌شود. سند ملکی که مالک آن از دنیا رفته است و هنوز ورثه برای خود اسناد جدید تهیه ننموده‌اند، سند ورثه‌ای می‌باشد. آنها می‌توانند با تحویل اسناد و مدارک مورد نظر به نهاد ثبت ذیصلاح، به اندازه سهم‌الارث خویش، تقاضای صدور سند مالکیت نمایند‌.

» نتیجه گیری؛

ما در این متن از سروش عدل، انواع سند ملکی را به شما معرفی نموده و جوانب مختلف هریک را بررسی کردیم. همان‌گونه که مطالعه نمودید هریک از اسناد دارای جوانب و شرایط مخصوص به خود است. به همین دلیل به هنگام تنظیم انواع سند ملکی نیاز به اطلاعات و دانسته‌های خاص خواهد بود. بهتر است بگوییم، شما می‌توانید جهت کسب اطلاعات بیشتر در این راستا با مشاوران حقوقی ما تماس حاصل فرمایید.