طبق تعریف ماده 1284 قانون مدنی، سند یعنی نوشته ای که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد. ما برای اثبات مالکیت شخصی نسبت به ملکی، اقدام به تنظیم سند می کنیم. سند انواع مختلفی دارد که یکی از انواع آن سند شورایی است. در خیلی از مناطق، مثل مناطق روستایی و باغات و به خصوص مناطق شمال کشور، از سند شورایی برای معامله املاک استفاده می شود.
سند شورایی چیست؟
در مناطقی که زمین ها توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور شناسایی نشده و پلاک ثبتی ندارند، اهالی زمین ها را تقسیم بندی کرده و توسط سند شورایی مورد معامله قرار می دهند.
سازمان ثبت و اسناد و املاک کشور برای شناسایی املاک و اراضی، زمین ها را به چند بخش تقسیم می کند. سپس هر بخش را به قسمت های کوچکتری به نام قطعه تقسیم می کند و به هر قطعه شماره ای اختصاص می دهد که به آن شماره پلاک اصلی گفته می شود. این قطعات هم به قطعات کوچکتر تقسیم می شوند. چون قطعات کوچکتر مانند فرزندی در دل قطعه بزرگتر هستند، به قطعه بزرگتر قطعه مادر گفته می شود.
پس یک بخش به قطعات مادر، و هر قطعه مادر به قطعات فرعی تقسیم می شود که قطعات فرعی هم قابل تقسیم هستند. سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، برای هر زمین یک شماره اصلی و یک شماره فرعی در نظر می گیرد. ترکیب این دو شماره تحت عنوان شماره پلاک ثبتی هر قطعه شناخته می شود و برای شناسایی اراضی از آنها در سازمان ثبت اسناد و املاک کشور استفاده می شود.
همچنین باید بدانید که :
زمین هایی که پلاک ثبتی فرعی ندارند، به صورت مشاع یا قدرالسهمی از یک زمین بزرگتر به فروش می رسند و عموما با حدود اربعه مشخص می شوند. حدود اربعه یعنی ملکی با حد شمال، جنوب، شرق و غرب تعریف می شود. به طور مثال زمین مورد معامله شمالا به رودخانه، جنوبا به جنگلزار، شرقا به باغ شخص دیگری و غربا به کارخانه منتهی است.
اطلاعات و محتویات معامله در سند شورایی نوشته می شود و به امضای چند شاهد معتمد محلی می رسد. سپس رئیس شورای محلی با مهر و امضا آن را تایید می کند. سند شورایی می تواند به تایید شورا های اسلامی شهر های کوچک و دور افتاده نیز برسد.
مزایای سند شورایی چیست؟
سند شورایی یک نوع قولنامه یا سند عادی است که چون به امضای شورای محلی یا شورای اسلامی شهر ها رسیده است. از اعتبار بیشتری نسبت به سایر قولنامه های مرسوم برخوردار است.
اسناد به دو دسته ی سند عادی و سند رسمی تقسیم می شوند. سند عادی عبارت از نوشته ای است که به وسیله ی افراد تنظیم شده است. بدون آنکه مامور رسمی طبق مقررات قانونی در آن مداخله داشته باشد. ماده 1287 قانون مدنی سند رسمی را چنین تعریف کرده است:« اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند سند رسمی هستند.» سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی و زیر نظر سردفتر تنظیم می شود.
هزینه ثبت سند رسمی بسته به ارزش معاملاتی ملک، متفاوت است. علاوه بر حق التحریر و حق الثبت دفاتر اسناد رسمی، هزینه هایی مثل مالیات بر ارزش افزوده و هزینه صدور سند الکترونیکی هم باید پرداخت شود.
سند شورایی چون سندی عادی است، نیازی به حضور در دفاتر اسناد رسمی و پرداخت هزینه های جانبی ندارد. بنابراین زمان و هزینه بسیار کمتری را به خود اختصاص می دهد.
مشکلات سند شورایی چیست ؟
سند شورایی با اینکه اعتبار بیشتری از قولنامه های عادی دارد اما به اندازه سند رسمی نمی توان به آن اعتماد کرد.
مطابق ماده 70 قانون ثبت:«سندی که مطابق قوانین به ثبت رسیده، رسمی است و تمام محتویات و امضا های مندرج در آن معتبر خواهد بود.مگر آنکه مجعولیت آن سند اثبات شود.» بنابراین مطابق تعریف ماده 70 قانون ثبت، اصل بر اصالت سند رسمی است. و اگر کسی به اصالت سند رسمی اعتراض داشته باشد، باید مجعولیت آن را اثبات کند.
ماده 216 قانون آیین دادرسی مدنی می گوید:
« کسی که علیه او سند غیر رسمی ابراز شود می تواند خط یا مهر یا امضا و یا اثر انگشت منتسب به خود را انکار نماید…».بنابراین شخص میتواند سند عادی را ارائه نکرده یا پنهان کند. همچنین می تواند خط، امضا، مهر یا اثر انگشت منتسب به خود را انکار یا نسبت به آن تردید کند. تکرار تعرض نسبت به سند عادی امکان پذیر است. یعنی در مقابل هر فردی که ادعایی نسبت به آن مطرح کند، باید اصالتش را ثابت کرد.
در سند های شورایی، اینکه ملکی جز املاک اوقافی یا یک ملک ارثی است و یا اینکه تعدادی شریک صاحب ملک هستند و جز املاک مشاعی است، نوشته نمی شود. به همین دلیل می تواند مشکلات متعددی را به وجود آورد.
معامله ی املاک اوقافی با سایر املاک متفاوت است. املاک اوقافی قابلیت خرید و فروش ندارند و نمی توان آنها را مورد معامله قرار داد زیرا انجام هرگونه عمل حقوقی که سبب انتقال عین موقوفه به دیگری شود، جایز نمی باشد. مگر اینکه شرایط و اوضاع و احوالی پیش آید که برای حفظ نهاد وقف، فروش مال موقوفه ضروری شود.
املاک موروثی املاکی هستند که :
با فوت شخصی بین وراث او تقسیم می‌شوند و بیش از یک نفر در آن سهم دارد. این املاک جز املاک مشاع محسوب می شوند. املاک مشاع املاکی هستند که همه ی افراد در ذره ذره ملک شریک بوده و نمی توان برای سهم هر فرد حد و حدودی مشخص کرد. اگر یکی از شرکای ملک مشاع، تمام ملک را بدون اجازه سایرین بفروشد، معامله غیر نافذ است و سایر شرکا میتوانند مخالفت خود را اعلام کنند و آن معامله را با عدم تنفیذ خود، باطل نمایند.
در سند شورایی نوع کاربری زمین مشخص نمی شود. اگر در املاک دارای سند شورایی، ساخت و ساز انجام دهید و بعدا ثابت شود که کاربری زمین شما غیر از این بوده است، علاوه بر اینکه جریمه سنگینی به شما تعلق می گیرد، پروژه های اجرایی در زمین نیز همگی تخریب خواهند شد.
راه حل هایی برای کاهش ریسک سند شورایی
- هنگام خرید زمین با سند شورایی حتما با وکیل املاک یا وکیل پایه یک دادگستری مشورت کنید.
- از تحقیقات میدانی و اطلاعات اهالی آن محل برای محکم کردن این گونه معاملات استفاده کنید.
- از شورای آن منطقه استعلام بگیرید. در هر منطقه اعضای شورا از مراودات و معاملاتی که در آن منطقه می شود اطلاع دارند. اگر شورا مالکیت شخصی را بر ملکی تایید نکنند، اماره ای منفی برای معامله است.
- نوع کاربری زمین را از اداره جهاد کشاورزی و دهیاری استعلام بگیرید.
- اگر ملک در حاشیه جاده واقع شده باشد، از اداره راه استعلام بگیرید تا مشکل حقوقی نداشته باشد.
- برای اطمینان از وقفی نبودن ملک، از اداره اوقاف استعلام بگیرید.
- از فروشنده بخواهید سند شورایی را به سند رسمی و قطعی تبدیل کند.
تبدیل سند شورایی به سند تک برگی
سند تک برگی نوعی سند مالکیت است. سند مالکیت، سند رسمی است که پس از طی تشریفات ثبت مال غیر منقول به مالک ملک داده می شود و دولت دارنده آن را مالک ملک می شناسد هر چند که متصرف نباشد.
برای تبدیل سند شورایی به سند تک برگی، باید درخواست خود را به همراه مدارک هویتی خریدار و فروشنده مثل کپی شناسنامه و کارت ملی و کپی سند شورایی را در سامانه اداره ثبت بارگذاری کرده و منتظر طی مراحل اداری باشیم. در صورتی که شخص دیگری مدعی ملک مذکور نباشد و ملک دارای پایان کار بوده یعنی عوارض شهرداری به طور کامل پرداخت شده باشد، سند تک برگی صادر می شود.
