اعتبار معاملات قولنامه ای در نظام حقوقی ایران
همانطور که می دانید امروزه معاملات زیادی بر پایه ی قولنامه صورت میگیرند. شما چقدر با این معاملات آشنایی دارید؟ آیا از اعتبار قانونی آن اطلاعی دارید؟مرکز حقوقی و داوری سروش عدل شما را با نکات حقوقی بیشتری در این زمینه آشنا مینماید.
قولنامه به چه معناست؟
امروزه با توجه به عرف و قوانین موجود، معاملات املاک به دو روش تنظیم سند و تنظیم قولنامه صورت میپذیرد. در مفهوم حقوقی قولنامه باید بگوییم که قولنامه در اصل نوعی قرارداد خصوصی است. بر اساس مادهی 10 قانون مدنی، قراردادهای خصوصی نسبت به طرفین آن نافذ و لازم الاجراست. البته در صورتی که مفاد آن مخالف صریح قانون نباشد.
معاملات قولنامه ای یکی از مرسوم ترین معاملاتی است که در بحث خرید و فروش املاک مطرح است. در تعریفی ساده میتوان گفت قولنامه قراردادیست که طرفین آن توافق خود را برای معامله ی ملک اعلام می نمایند.
در حقیقت قولنامه قراردادی است که :
طرفین، تعهدات خود را صریحا مشخص کرده و تمایل خود را برای معامله اعلام مینمایند. تصور کنید خریدار و فروشنده ای برای معامله ی ملکی به توافقهای اولیه رسیده اند. اما بنا به دلایلی امکان معامله و تنظیم سند میسر نیست و زمان میطلبد. هنگامی که پول خریدار برای معامله کافی نیست یا به هر علتی شرایط نقل و انتقال ملک مهیا نشده است. در شرایطی از این قبیل قولنامه بهترین راهیست که طرفین بتوانند به استناد آن معامله ی نهایی را انجام دهند. به همین دلیل است که به قولنامه، وعده قرارداد یا پیش قرارداد هم گفته میشود.
تنظیم قرارداد قولنامه
تنظیم قولنامه مانند هر قرارداد دیگری از اصول و قوانین خاصی پیروی میکند. در نظر داشته باشید که امروزه برگه های چاپی مشخصی برای قولنامه در نظر گرفته شده و قولنامه ی دست نویس معتبر نیست. هر قولنامه ای باید در سه نسخه تنطیم گردد. یک نسخه نزد خریدار، نسخه ای دست فروشنده و آخرین نسخه نزد بنگاه معاملات ملکی باقی میماند. حتما توجه داشته باشید که قولنامه نزد شخص معتبر و شناخته شدهای تنظیم شود. اگر هم در بنگاه معاملات ملکی اقدام به تنظیم آن میکنید از قانونی بودن فعالیتشان مطمئن باشید.
قولنامه باید حاوی :
مشخصات کاملی از طرفین آن باشد. همینطور باید مشخصات کاملی از ملک مورد نظر را در آن عنوان کرد. در متن قولنامه تعهدات قانونی طرفین معامله کاملا بیان میشود. همچنین روزی که طرفین برای تنظیم سند باید در دفترخانه ی اسناد رسمی حضور داشته باشند مشخص خواهد شد. در پایان به خیارات قانونی هم می توان اشاره کرد و حقوق قانونی خود را در نظر داشته باشید. برای تکمیل قولنامه به امضای طرفین آن نیاز است. طرفین میتوانند نماینده یا وکیل قانونی خود را هم برای تنظیم و امضای قولنامه معرفی کنند. ضمن اینکه امضای دو نفر شاهد مورد اعتماد همراه با مهر بنگاه الزامیست.
معاملات قولنامه ای
گاه به دلایل زیادی معاملات املاک بر پایه ی سند قولنامه ای شکل میگیرد. باید بدانید که معاملات قولنامه ای نسبت به معاملات ناشی از تنظیم سند رسمی قطعا از پایه های سست تری برخوردار هستند. دلیل این امر هم کاملا مشخص است. از نظر ماهیتی قولنامه در زمره ی اسناد عادی طبقه بندی میشود و اعتبار سند رسمی را ندارد. از این روست که نمیتواند مالکیت قطعی خریدار را اثبات نماید.
باید گفت قولنامه صرفا نوعی سند عادی است که فقط تعهدات و الزامات طرفین را در بر دارد. و مشخص می کند چه روزی برای تنظیم سند باید در دفتر اسناد رسمی حاضر شد.
معاملات قولنامه ای معمولا تحت نظر مشاور املاک و یا مدیر املاک تنظیم میشود و باید به امضای طرفین قرارداد برسد. چنین قولنامه ای محکمه پسند بوده و میتواند متضمن حقوق زیادی برای طرفین آن باشد.
از جمله اینکه فروشنده حق فروش مجدد ملک مورد نظر را به شخص دیگری نخواهد داشت. خریدار هم باید در موعد معین و توافق شده ثمن معامله را تسلیم فروشنده نماید. همچنین می توان وجه التزام و خیارات قانونی را هم در متن قولنامه ذکر کرد.
در حالت کلی اگر ملکی صرفا از طریق قولنامه معامله گردد و فاقد سند رسمی باشد باید به دو مورد زیر توجه داشت:
- ملک فاقد سند رسمی بوده و فقط دارای بنچاق است.
- ملک فروخته شده قطعه ای تفکیک شده از ملک مادر بوده و قطعات تفکیکی فاقد سند مجزا هستند.
که هردوی این موارد مشکلات عدیده ای برای خریدار به همراه خواهند داشت.
اخذ سند برای ملک قولنامه ای امکانپذیر است و میتواند ارزش آن را چندین برابر نماید.
استعلامات لازم برای معاملات قولنامه ای
اگر معاملات قولنامه ای پیش رو دارید بهتر است از وضعیت کلی ملک مطلع شوید. به این منظور قبل از هرچیزی از اخذ مجوزهای شهرداری و مفاصاحساب آن مطلع گردید. مطمئن شده باشید که همه چیز قانونی پرداخت شده و مشکلی در این زمینه وجود ندارد.
همچنین باید توجه داشته باشید که ملک در رهن بانک نباشد که این هم با یک استعلام ساده امکانپذیر است. از وضعیت بدهی مالیاتی یا بانکی ملک هم مطلع شوید. باید دقت کنید که ملک مورد نظر شما در طرح شهرداری قرار نگرفته و یا در شرف تخریب نباشد.این فقط بخشی از گزینه هایی بود که میتواند عاملی برای قیمت پایینتر یا فروش قولنامه ای ملک باشد.
در کل ملک قولنامه ای نسبت به سایر موارد قیمت پایین تری داشته و باید بدانید که علت چنین امری چیست؟
اگر قولنامه صرفا جهت انجام تعهدات آتی میان طرفین آن تنظیم شده باشد موردی ندارد. ولی اگر مبنای معاملهی نقل و انتقال بوده و جای سند رسمی را پر کند اشکالاتی بر آن وارد است. اساسا معاملات قولنامه ای از نظر انتقال قطعی مالکیت زیر سوال است و این سند رسمی است که مالکیت قطعی را اثبات میکند.
سرباز زدن از تعهدات قولنامه
مفاد قولنامه در بردارنده ی تمامی تعهدات طرفین در قبال معامله ی آتی آنهاست. آنها با تنظیم و امضای قولنامه متعهد میشوند که در موعد مقرر معامله را به مرحلهی نهایی آن برسانند. حال اگر یکی از طرفین از انجام تعهدات خود سرباز زند چه اتفاقی رخ میدهد؟
قولنامه قراردادی است که :
در محاکم قضایی میتوان به اعتبار مفاد آن استناد کرد. در صورتی که طرفین قرارداد از انجام تعهدات خود سر باز زنند، حق شکایت برای طرف مقابل وجود دارد.
باید در نظر داشت که مفاد قولنامه برای هر دو طرف آن لازم الاجراست و بار قانونی خواهد داشت.
وجه التزام هم همینجاست که اهمیت خود را نشان می دهد. در چنین مواردی طرفی که از انجام تعهدات قانونی خود سرباز زده، ملزم به پرداخت وجه التزام خواهد بود. ضمن اینکه خیارات قانونی هم پابرجا هستند و حق طرفین در به کار بردن آنها محفوظ است.
اعتبار قانونی قولنامه
حال که با قوانین معاملات قولنامهای آشنا شدید شاید با این سوال مواجه شوید که تکلیف نهایی چنین معاملاتی چیست؟
همانگونه که اشاره کردیم قولنامه صرفا سندی عادی است که الزام طرفین آن را به انجام قطعی معامله در آینده بیان میکند. مبایعه نامه هم چنین حکمی دارد و تنها تنظیم سند رسمیست که میتواند به معاملهای پایان دهد.
اساسا تمامی معاملات ملکی مراحلی دارند :
- توافق شفاهی خریدار و فروشنده
- مکتوب کردن توافقات حاصله و امضای آن برای ایجاد تعهدی مطمئنتر و پایدارتر جهت انتقال مالکیت
- تنظیم سند رسمی و انتقال قطعی مالکیت
مرحله ی دوم همان تنظیم قولنامه است که در پارهای موارد هم مبایعه نامه یا بیع نامه نامیده میشود. همانطور که میبینید یک مرحله باقی مانده و این یعنی انتقال قطعی مالکیت هنوز صورت نگرفته است. ملکی که بر پایه ی قولنامه و مبایعه نامه معامله شده باشد، فاقد سند رسمیست و این یعنی آغاز مشکل.
در تبیین درجه اعتبار معاملات قولنامه ای باید گفت :
خانه یا ملک قولنامه ای درجه اعتبار سند رسمی را ندارد. البته معاملات قولنامه ای از دید قانون منع نشده و مرسوم است ولی درجه اعتبار قانونی قولنامه به مراتب کمتر میباشد.
قولنامه صرفا تعهدی است که حق تقدم برای خریدار ایجاد کرده و فروشنده نمیتواند ملک را با نفرات بعدی معامله کند. از طرفی هم خریدار ملزم خواهد بود در موعد قانونی معین ثمن معامله را تمام و کمال آماده کند. در حقیقت پایه های اصلی معاملهی نقل و انتقال شکل گرفته و شرایط لازم مهیا میگردد.
لحاظ کردن و همچنین فسخ تمامی خیارات در قولنامه امکانپذیر است.
نتیجه گیری
ارزش ملک قولنامه ای با ملکی که دارای سند رسمیست برابر نیست و اساسا سازوکار قانونی قولنامه انتقال مالکیت نمیباشد. عدم شناخت ماهیت قولنامه راه را برای سودجویان هموارتر کرده و مشکلات حقوقی زیادی ایجاد کرده است. به همین دلیل بهترین راهکار ما شناخت صحیح و اصولی معاملات قولنامه ای است تا با مشکل مواجه نشوید. یک مشاور حقوقی باتجربه و آگاه میتواند راهگشای بسیار خوبی در این زمینه باشد. اگر تنظیم قولنامهای را پیش رو دارید یا میخواهید با نکات قانونی بیشتری در این زمینه آشنا شوید میتوانید با وکلا و حقوقدانان تخصصی ما در مرکز حقوقی و داوری سروش عدل در ارتباط باشید.
