یکی از مهمترین نیاز های هر انسان تامین مسکن است. ممکن است تمام افراد جامعه نتوانند مالک یک منزل مسکونی شوند. در حالی که، بعضی از افراد جامعه دارای دو یا چند خانه هستند. با این وجود برخی افراد جامعه اجاره نشین هستند. به همین جهت دولت ها برای حمایت از افرادی که مالک نیستند قوانینی را وضع و اجرا می‌کنند. برای مثال برخی دولت ها مالیات خانه های لوکس و گران قیمت اعمال می‌کنند. در سال 1399 شورای نگهبان طرح مالیات خانه های خالی تصویب کرد. این طرح هم اکنون در مرحله اجرا قرار دارد. در این مقاله به بررسی اهداف و کارایی مالیات خانه های خالی می‌پردازیم.
چه املاکی مشمول مالیات بر خانه های خالی می‌شوند؟
برای اینکه یک منزل مسکونی مشمول مالیات خانه های بدون سکنه شود، باید شرایطی داشته باشد. اگر یک منزل مسکونی با شرایط زیر تطابق داشته باشد، مالک آن موظف به پرداخت مالیات است. این شرایط طبق قانون شورای نگهبان عبارتند از:
- جمعیت شهر یا شهرستانی که منزل مذکور در آن قرار دارد، بیشتر از ۱۰۰ هزار نفر باشد.
- خانه بی سکنه مورد نظر محل سکونت اصلی یا فرعی مالک نباشد.
- یک سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آن ملک یا خانه گذشته باشد. این مدت زمان در پروژه‌های ساخت و ساز انبوه‌سازی به بیش از ۱۸ ماه می‌رسد.
- بر اساس تاریخ ثبت سند در دفاتر اسناد رسمی، حداقل چهار ماه از تاریخ خرید خانه گذشته باشد.
- خانه حداقل چهار ماه در اجاره نباشد.
- فرد مستاجر اقامتگاه اصلی داشته باشد.
- ملکی که توسط مالک در سامانه معاملات املاک وزارت راه و شهرسازی برای فروش یا اجاره ثبت نشده باشد.
- خانه‌ای که در صورت وقف بودن، بر اساس وقف‌نامه مشکلی برای اجاره رفتن نداشته باشد.
مدت زمان خالی بودن واحد مسکونی جهت شمولیت قانون
بر اساس قانون، اگر هر واحد مسکونی با شرایط مذکور در هر سال مالیاتی بیش از 120 روز خالی باشد، خانه بدون سکنه شناسایی می‌شود. و به ازای هر ماه بیش از 4 ماه مذکور، بدون لحاظ معافیت تبصره 11 ماده 53 قانون مالیات های مستقیم مشمول مالیات مضاعف می‌شود. مالیات های مضاعف به شرح زیر است:
- سال اول: معادل شش برابر مالیات منطقه
- در سال دوم: معادل دوازده برابر مالیات منطقه
- سال سوم به بعد: معادل هجده برابر مالیات منطقه
یکی از مهمترین نوآوری‌های جدید این قانون تعیین یک سری ضرایب مالیاتی خاص است. این قانون ضریب مالیاتی دو برابری برای اشخاص حقوقی و دولتی و بانک‌هایی که بیش از 5 واحد مسکونی خالی دارند قرار می‌دهد. بصره یک ماده 54 اصلاحی قانون مالیات های مستقیم، به سازمان امور مالیاتی کشور تکلیفی بار می‌کند. این سازمان موظف است، نهایتا تا پایان تیر ماه هر سال، مالیات متعلق به مالکین واحدهای مشمول این ماده را مشخص نماید. همچنین، اشخاص مشمول، مکلفند مبلغ مذکور را تا یک ماه پس از اعلام سازمان امور مالیاتی پرداخت نمایند.
سامانه ملی املاک و اسکان
سامانه ثبت املاک و اسکان، به آدرس amlak.mrud.ir، توسط وزارت راه و شهر سازی راه اندازی شده است. هرساله تمام مالکان و مستاجران باید اطلاعات املاک خود را در این سامانه به روز رسانی کنند. عدم ثبت ملک، باعث می‌شود جریمه مضاعف بر مالیات خانه های خالی به مالک اصلی تعلق گیرد.
سامانه املاک و اسکان در سال 1400 توسط وزارت راه و شهرسازی طراحی و راه اندازی شد. هدف از اجرای این سامانه، سامانه کاهش تورم نرخ مسکن، حمایت از مستاجران و جلوگیری از دلالی در خرید و فروش ملک و کاهش دعاوی ملکی می‌‌باشد.
برای ثبت اطلاعات، متقاضی باید آدرس amlak.mrud.ir را در اینترنت جستجو کند. و سپس، گزینه ورود به سامانه را انتخاب کند. در مرحله بعد، وی باید شماره تلفن همراهی را که به نام دارنده کد ملی است وارد و تایید نماید. پس از تایید شماره همراه، متقاضی وارد صفحه جدیدی می‌شود. در آن جا باید، رمز عبور منحصر به فرد، برای خود انتخاب کند. پس از طی این مراحل ثبت نام متقاضی تکمیل شده و می‌تواند اطلاعات خود را وارد کند.
طبق قانون مذکور :
همه نهادهای دولتی و بانک‌ها موظف‌اند فقط با دریافت نشانی و کد پستی، خدمات لازم را به مردم ارائه کنند. همین امر باعث می‌شود، شناسایی محل سکونت افراد به‌سرعت و با دقت بیشتری انجام شود.
مضاف بر این، دولت پیامکی حاوی درخواست برای شفاف‌سازی تعیین وضعیت واحدهای مسکونی به مردم ارسال می‌کند. سرپرستان خانوار بعد از دریافت پیامک، 60 روز فرصت دارند تا خالی بودن یا اجاره رفتن ملک خود را در سامانه ثبت کنند. در غیر این صورت آن منزل مسکونی، به‌عنوان خانه بدون سکونت شناسایی شده و مشمول طرح مالیاتی می‌شود. مالکان خانه‌های خالی باید در زمان اعلام شده اظهارنامه مالیاتی را پر کنند و به سازمان مالیاتی کشور تحویل دهند.
تکلیف اشخاص به ثبت املاک مسکونی خود در سامانه ملی املاک و اسکان دولت
همه مالکان و صاحبان خانه‌ها باید اطلاعات املاک و خانه‌های خود را در سامانه اسکان و املاک کشور ثبت کنند. مالکان واحدهای مسکونی شهری و روستایی می‌بایست اطلاعات املاک غیرمنقول خود را با تعیین نوع بهره برداری، حداکثر ظرف مدت دو ماه ثبت کنند. سرپرستان خانوارهای تک‌نفره و بیشتر باید اقامتگاه اصلی خانوار که می تواند تملیکی یا استیجاری باشد را حداکثر دو ماه بعد از ابلاغ دستور ثبت نمایند.
اگر در یکی از استان های ایران، سند ملکی به نام شما در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده یا در آن سکونت دارید ، باید اطلاعات آن را در سامانه وارد کنید. املاک خالی از سکنه و املاکی که اجاره داده شده است، باید در سامانه ملی املاک و اسکان ثبت شود. تمامی اشخاص حقیقی و حقوقی مکلف به ثبت اطلاعات خود در سامانه ملی املاک هستند. شما می توانید فرآیند ثبت اطلاعات در این سامانه را به یک وکیل ملکی در تهران یا سایر شهرستان ها بسپارید.
حال این سوال مطرح می‌شود که اگر در مهلت مقرر اطلاعات ملک را در این سامانه ثبت نکنیم چه اتفاقی می افتد؟
ماده ۷ از تبصره ۸ ماده ۵۴ مکرر قانون اصلاح موادی از قانون مالیاتهای مستقیم بیان می‌کند: «پس از پایان مهلت خوداظهاری، دستگاههای اجرایی مکلفند خدمات خود از قبیل افتتاح حساب بانکی و صدور دسته چک، خدمات ناشی از اعمال سیاستهای حمایتی ،یارانه ای و کمک معیشتی، تعویض پلاک خودرو، فروش انشعاب آب، برق، تلفن و گاز طبیعی، ارسال اسناد و مدارک مانند گواهینامه رانندگی، گذرنامه، مدارک خودرو، اخطاریه، ابلاغیه، ثبت نام مدارس در منطقه محل اقامت، استحقاق دریافت خوابگاه دانشجویی و امثال آن را صرفا با اخذ کد ملی و بر اساس کد پستی یا شرح نشانی یکتای درج شده مربوط به اقامتگاه اصلی آنان در سامانه املاک و اسکان کشور ارایه کنند.» بنابراین، در صورت عدم ثبت کامل اطلاعات از دریافت این خدمات محروم خواهید شد.
بعلاوه، مدت شش ماه پس از اجرا، قبوض مصرفی مثل آب نیز مطابق با نشانی یکتا و به نام مالک یا بهره بردار صادر می‌شود. همچنین، وزارت نیرو مکلف است تعرفه برق کسانی که در سامانه اسکان، خوداظهاری نکرده اند را به بالاترین قیمت محاسبه کند.
خانه های خالی معاف از مالیات
همه خانه‌های خالی مشمول مالیات نمی‌شوند. برای مثال، اقامتگاه‌های اصلی و فرعی افراد مشمول مالیات خانه های خالی نمی‌شود. بر اساس قانون املاک زیر از پرداخت مالیات معاف هستند:
1-اقامتگاه اصلی خانوار
2-دانشجویان، دانش‌آموزان، شاغلان و مبتلایان به بیماری خاص با سکونت در شهری غیر از اقامتگاه اصلی و فرعی، امکان ثبت یک واحد مسکونی دیگر دارند. این منزل مسکونی معاف از مالیات خواهد بود. تنها با ارائه اسناد مثبته از جمله گواهی پرداخت حق بیمه برای شاغلان و گواهی اشتغال به تحصیل، می توان این تقاضا را داشت.
3- علاوه بر اقامتگاه اصلی، هر خانوار می‌تواند یکی از واحدهای خود را در شهری غیر از محل اقامتگاه اصلی، به عنوان اقامتگاه فرعی ثبت نماید. این واحد مشمول مالیات نمی شود.
4-اگر اقامتگاه اصلی، به نام یکی از اعضای خانوار باشد، آنها می توانند یک واحد دیگر را در همان به شکل فرعی ثبت نمایند. این واحد نیز معاف از مالیات خواهد بود.
5- واحدهای مسکونی در شهرهای زیر یکصد هزار نفر جمعیت و روستاها، با در سامانه املاک و اسکان مشمول مالیات بر خانه های بدون سکونت نمی‌شوند.
6- واحدهای مسکونی موقوفه که طبق دستور سازمان اوقاف و امور خیریه امکان اجاره آنها حسب وقف‌نامه وجود ندارد، مشمول مالیات نیستند.
همچنین، واحد مسکونی محل اشتغال صاحبان صنوف، گردشگری و زیارتی، شرکتهای فعال دارای مجوز عدم ممنوعیت برای فعالیت در واحدهای مسکونی معاف اند. البته مشروط به ثبت اطلاعات در سامانه املاک و اسکان کشور هستند. این موارد در فرض اطلاع سازمان امور مالیاتی کشور و سازمان تأمین اجتماعی، از مالیات موضوع قانون مالیات منازل بدون سکونت معاف هستند.
ضمانت اجرای عدم ثبت واحدهای مسکونی در سامانه ملی املاک و اسکان
همانطور که در گذشته گفته شد، همه سرپرستان خانوار، مالکین ومستاجران مکلف اند اطلاعات ملک خود را در این سامانه ثبت کنند. مالکین خانه های خالی مکلف به پرداخت مالیات هستند. مسلما قانون گذار برای جلوگیری از تخطی از قانون ضمانت اجراهایی برای عدم ثبت اطلاعات ملکی در نظر گرفته است. واحدهای مسکونی واجد شرایط که مالک و بهره بردار به شکل جداگانه آنها را ثبت نکنند، در حکم خانه خالی محسوب و مشمول مالیات می‌شوند. این خانه ها همچنین مشمول جریمه‌ای به اندازه بیست درصد مالیات سال اول موضوع قانون مالیات خانه های خالی می‌شوند.
اگر مالک در ثبت اطلاعات تخلف کند که، منجر به عدم تشخیص یا تشخیص غلط خانه خالی گردد، مشمول جریمه‌ای معادل بیست درصد مالیات می‌شود. اگر مالک بخواهد منزل مسکونی خود را به فردی که در سامانه اقامتگاه اصلی دیگری دارد اجاره دهد، آن واحد مسکونی خانه خالی است. این واحد علاوه بر مالیات مضاعف باید جریمه 20 درصدی نیز پرداخت کند.
همه اشخاص حقیقی و حقوقی مشمول حداکثر ظرف مدت یک ماه پس از هرگونه تغییر، باید اطلاعات جدید را در سامانه املاک ثبت نمایند. در غیر این صورت به ازای هر ماه تاخیر در پرداخت، باید جریمه‌ای معادل مالیات سال اول را پرداخت کنند. تعرفه مصرف انرژی برق و سایر قبوض مصرفی واحد های ثبت نشده نیز به بالاترین نرخ محاسبه می‌شود که در بالا آن را توضیح دادیم.
نحوه محاسبه میزان مالیات بر خانه های خالی
برخی افراد چنین تصوری دارند که مالیات بر خانه های خالی به عواملی مانند قدمت خانه یا فرسودگی آن وابسته است. این دیدگاه نادرست است. مالیات این خانه ها بر اساس عوامل مختلفی مثل مدت زمان خالی بودن ، تعداد خانه های خالی و ارزش اجاری ملک تعیین می‌شود. همانطور که در ابتدای مقاله اشاره شد، قانون مالیات خانه های خالی در یک نوآوری حقوقی ضرایب مالیاتی در نظر گرفته است.
این ضرایب عبارت است از:
سال اول ماهانه: ۶ برابر مالیات اجاره
در سال دوم ماهانه: ۱۲ برابر مالیات اجاره
سال سوم ماهانه ۱۸ برابر مالیات اجاره است.
این ضرایب مالیاتی برای اشخاص حقیقی و حقوقی که بیش از ۵ خانه خالی در هر سال دارند، برای کل واحدها دو برابر می شود. یعنی، ضریب مالیات برای کسانی که بیشتر از ۵ خانه خالی دارند، به شرح ذیل است:
سال اول: ۱۲ برابر ارزش اجاری ملک
در سال دوم: ۲۴ برابر ارزش اجاری ملک
سال سوم: ۳۶ برابر ارزش اجاری ملک
موسسه حقوقی و داوری سروش عدل، با سابقه ای درخشان در حوزه وکالت پرونده های ملکی آماده حل پرونده های حقوقی شماست. شما می‌توانید از طریق ارتباط با مشاورین حقوقی این موسسه مسائل حقوقی و ملکی خود را مطرح کرده و پاسخ آن را دریافت نمایید.
