✓ معامله ملک موروثی؛
آیا می‌دانید ملک موروثی یا ورثه‌ای، به چه ملکی گفته می‌شود؟ معامله ملک موروثی نیازمند وجود چه شرایط و مقرراتی است؟ در زمان خرید و فروش ملک ورثه‌ای چه نکاتی را باید در نظر گرفت! اگر تمایل به اخذ پاسخ، تمامی سؤالات یاد شده را دارید، تا پایان این متن از سروش عدل با ما همراه باشید.
خرید و فروش املاک ورثه‌ای از جمله شیوه‌های خرید و فروش املاک است. این املاک غالباً به دلیل موقعیت و قیمت خوب، مورد توجه خریداران میباشند. درست است، خرید و فروش این املاک از لحاظ قانونی هیچ مشکلی ندارد. ولی دارای نکات بسیاری میباشد. چنانچه که شما با این نکات آشنا نباشید، امکان دارد آسیب‌های مالی بسیاری به شما وارد آید. معامله این قبیل از املاک، ضوابط و مراحل مخصوص به خود را می‌طلبد. در صورتی که تمایل به خرید یک ملک موروثی دارید، مطلب ذیل را مطالعه کنید. مطمئناً به پاسخ، سؤالات خود دست پیدا می‌کنید.
» با ملک ورثه‌ای به چه میزان آشنا هستید!
این املاک به عبارتی املاکی میباشند که صاحب آن، از دنیا رفته است. از سویی، بنابر قوانین و مقررات جمهوری اسلامی ایران به ورثه او رسیده است. حال چنانچه متوفی بیشتر از یک فرزند داشته باشد، فرزندان نسبت به اموال باقی مانده از او، مالکیت مشاع خواهند داشت.
زمانی که مالک از دنیا برود، براساس قانون انحصار وراثت، املاک او به ورثه انتقال می‌یابد. مگر هنگامی که وصیّتنامه به صورت رسمی تنظیم شده باشد یا شرایط و ضوابط خاصی برای آن در نظر گرفته شده باشد.
وراث غالباً اموال برجای مانده از متوفی را در میانه‌های خود تقسیم می‌کنند. ممکن هم هست اموال منقول باقی مانده را بفروشند و ثمن (وجه) به دست آمده را به نسبت سهم‌الارث میان خود تقسیم و بدین طریق مالکیت مشاع میان خود را به پایان ببرند.
» فرآیند معامله املاک موروثی؛
✓ صاحب ملک باید مشخص باشد؛
ابتدایی‌ترین و حائز اهمیت ترین نکته‌ای که بایستی آن را در نظر بگیرید این است که؛ توجه کنید ملک دقیقاً به اسم فرد متوفی (فوت شده) باشد. تنها باید به سند ملک نگاهی اندازید. چرا که اگر اطمینان خاطر کسب نکنید ملک به نام متوفی است، امکان دارد سر شما کلاه برود! در این زمان چه می‌شود؟ شما می‌مانید و پله‌های مراجع رسیدگی کننده.
✓ باید گواهی انحصار وراثت وجود داشته باشد؛
حائز اهمیت ترین مدرک جهت معامله املاک موروثی، گواهی انحصار وراثت میباشد. با استناد به این گواهی شما متوجه خواهید شد، با چه کسانی طرف معامله می‌باشید. ما توصیه می‌کنیم؛ جهت پیش‌گیری از بروز هرنوع مشکلی در راستای خرید ملک ورثه‌ای، علاوه بر دقّت به گواهی انحصار وراثت، مدارک شناسایی متوفی را هم بررسی کنید. یا به اداره ثبت احوال رفته، ورثه او را بررسی نمایید! آیا ورثه دیگری هم هست؟
✓ آیا متوفی وراث صغیر دارد!
پیش از معاملات املاک موروثی قطعاً هویت فروشندگان حاوی؛ شناسنامه، کارت ملّی، را چک کنید. در صورتی که در میانه‌های وراث افراد کمتر از پانزده سال وجود داشته باشد، بنابر قانون نمی‌توانند در اموال و حقوق مالی خود تصرفی داشته باشند. پس حق معامله آنها در اختیار ولی یا قیم آنها قرار می‌گیرد. بنابراین شما بایستی جهت خرید املاک موروثی، با قیم یا ولی او معامله نمایید.
حال آن‌که در این موارد، قیم مجاز به فروش سهم‌الارث او نیست. در واقع باید ابتدا جواز فروش ملک صغیر را از دادسرا تقاضا نماید. دادستان در این مرحله صلاح صغیر را بررسی می‌کند. در صورت احراز این موضوع، جواز مورد نیاز را صادر می‌نماید. از این جهت شما باید به هنگام معامله املاک موروثی، قیم را احراز هویت نموده و جواز واحد سرپرستی دادسرا بنابر اجازه فروش ملک صغیر را بررسی کنید.
✓ وصیّتنامه متوفی شامل چه مواردی می‌شود!
پیش از خرید ملک باید به این موضوع توجه کنید؛ آیا شخص فوت شده وصیّتنامه‌ای در ارتباط با ملک دارد یا ندارد! چرا که مطابق با قوانین هر فردی می‌تواند قسمی از اموال خود را بعد از فوت خود به شخص دیگری واگذار نماید. از این جهت، چنانچه قسمی از ملک به شخص دیگری واگذار شده باشد. از سویی اگر شما از این مسئله بی‌اطلاع باشید، در آینده‌ای نه چندان دور، مشکل‌ساز خواهد شد.
✓ آیا وکالت‌نامه وجود دارد؟
به هنگامی که یکی از وراث از جانب دیگر وارثی که در زمان انجام معامله حاضر نیست، وکالت‌نامه رسمی جهت فروش ارائه دارد. اگر وراث در خارج از کشور باشند و به فردی جهت فروش وکالت داده باشند، بایستی به موارد ذیل توجه نمایید؛
- وکلا می‌باید وکالت‌نامه رسمی و قانونی در اختیار داشته باشند. دست‌نویس یا مشخص نمودن وکیل به گونه‌ی تلفنی یا شفاهی به هیچ عنوان قابل قبول نخواهد بود.
- پس لازم است وکالت‌نامه در دفتر اسناد رسمی تنظیم شود و کاملاً صحیح، معتبر، قانونی و قابل استناد باشد.
- گاهاً برخی از وراث در خارج از کشور میباشند. به این هنگام آنها باید وکالت‌نامه وکیل خود را در یکی از کنسولگری‌های خارج از ایران تنظیم نمایند.
- جهت انجام معامله لازم است، اختیارات وکیل وارسی شود. به عبارتی وکیل باید دو اجازه از ورثه داشته باشد. یکی از آنها اجازه فروش ملک موروثی است. دیگری اجازه دریافت ثمن معامله است. اگر شما دو اجازه را نداشته باشید، امکان دارد وراث پس از مدّت زمانی ادعا نمایند، اخذ پول توسط وکیل در وکالت‌نامه قید نشده و مجدداً پول را از شما طلب نمایند.
✓ وجود رضایت تمامی وراث؛
از جمله نکات حائز اهمیت پیش از معامله ملک موروثی این میباشد؛ در زمان نگارش مبایعه‌نامه، به طور حتم می‌باید تمامی وراث یا وکلای آنها حضور داشته باشند و مبایعه‌نامه را به امضاء رسانند. حال چنانچه یکی از آنها موافق نبوده و رضایت نداشته باشد، نباید معامله انجام شود.
✓ پرداخت ثمن معامله به تمامی وراث متوفی؛
شیوه‌ی پرداخت ثمن معامله در زمان خرید و فروش املاک موروثی بسیار مهم است. در زمان پرداخت ثمن فروش ملک، بایستی سهم هر کدام از آنها تماماً پرداخت گردد. غالباً خریداران تمامی ثمن معامله را به یکی از وراث می‌دهند تا میان دیگر وراث تقسیم نمایند. امّا این کار اشتباه است. شما باید سهم هر یک از ورثه را به صورت تک به تک بدان‌ها پرداخت کنید. این گونه کسی نمی‌تواند مدعی عدم پرداخت سهم خود گردد.
✓ نسبت به مفاصاحساب مالیاتی متوفی بی‌توجه نباشید؛
شما باید به هنگام خرید ملک موروثی، مفاصاحساب مالیاتی متوفی را بررسی کنید. براساس قوانین وراث بایستی حداکثر تا شش ماه، اظهارنامه مالیات بر ارث را ارائه نمایند. این گونه اداره مالیات با استناد به دارایی‌ها اعم از منقول و غیرمنقول، بررسی‌های مورد نیاز را به انجام می‌رساند. سپس بدهی‌های مالیاتی متوفی را اعلام می‌نماید تا مفاصاحساب مالیاتی صادر شود. پس شما باید بررسی کنید، آیا آن ملک در لیست مفاصاحساب مالیاتی وجود دارد؟
اگر در آن فهرست دیده نشد، معامله را منحل کنید. جهت اطمینان خاطر حتی می‌توانید در زمان خرید و فروش ملک موروثی به مرجع ذیصلاح رجوع و از مراحل آن به گونه‌ای دقیق و جامع اطلاعات مورد نیاز را کسب کنید.
✓ حفظ و نگهداری اسناد و مدارک؛
در راستای پیش‌گیری از بروز مشکلات احتمالی در املاک موروثی، به شما توصیه می‌کنیم که ضمن مبایعه‌نامه تنظیم شده میان وراث و خریدار، شماره و مشخصات مربوطه و مرجع صدور کلّیه‌ی اسناد و مدارک اعم از؛
- قیم‌نامه.
- وکالت‌نامه.
- وصیت‌نامه.
- گواهی انحصار وراثت.
- مفاصاحساب مالیات بر ارث.
- جواز صادره از بخش سرپرستی دادسرا مبنابر صلاح‌دید فروش ملک صغیر.
- و… .
درج شود.
نیز توصیه می‌کنیم، خریدار یک فتوکپی از اسناد و مدارک موجود اخذ نموده و در کنار خود نگهدارد. بدین هنگام چنانچه پس از تنظیم مبایعه‌نامه و پیش از حضور در دفترخانه، میان فروشندگان و خریدار اختلافاتی رقم بخورد، که بنابر آن فروشندگان از تعهدات خود سرباز زنند، خریدار می‌تواند با اقامه دعوی تحت عنوان الزام به تنظیم سند رسمی، انتقال را از مراجع مربوطه خواستار گردد.
» به نکات حقوقی بیان شده در قسمت زیر توجه کنید!
- قتل غیرعمد منجر به ممانعت از توارث نخواهد شد. تنها قتل عمد مانع از دریافت ارث قاتل از مقتول خود می‌گردد.
- هیچ کدام از وراث حق ندارند سهم‌الارث دیگر ورثه را بدون کسب اذن از آنها بفروشند. فروش سهم‌الارث دیگر ورثه بدون اخذ اذن دیگر وراث، چون بزه انتقال مال غیر بوده و اعتبار قانونی ندارد.
- دادگاه حقوقی، صلاحیت بررسی درخواست افراز املاک مشاع تحت عنوان ارث را داراست.
- چنانچه که شما به شیوه‌ی ابلاغ برگ مالیات بر ارث و اجرای آن اعتراضی داشته باشید، پیش از دیوان عدالت اداری، ابتدا بایستی در هیئت حل اختلاف مالیاتی اعتراض شما وارسی شده و رسیدگی شود.
- چنانچه که متوفی برخی دیون چون مهریه بر گردن خود داشته باشد، ثمن آن در ابتدا از اموالش کم و در نهایت مالیات مابقی اموال مشخص می‌شود.
» نتیجه گیری؛
دوستان عزیز، ما در این متن از سروش عدل سعی کردیم، شما را با برخی از مهم‌ترین عوامل که لازم است، به هنگام معامله ملک موروثی بدان توجه کنید، بیان داریم. شما بایستی در معامله این قبیل از املاک نهایت دقّت را به عمل آورید. حتی اگر لازم می‌دانید با یک مشاور حقوقی مشورت نمایید. این گونه قطعاً از بروز بسیاری از مشکلات در آتی پیش‌گیری خواهید کرد.
