✓ مقررات آپارتمان نشینی
هم‌زمان با بیشتر شدن جمعیت شهرها، گونه‌ای خاص از زندگی که زیستن در گستره‌ی واحدهای آپارتمانی است نیز وسعت یافت. ولی این طریقه‌ی زندگی به علّت مجاورت بیشتر افراد در کنار هم‌دیگر، موقعیت و چهارچوب‌های خاصی را بر اشخاص تحمیل کرد. به همین دلیل است که قانون‌گذاران در راستای تدوین مقررات آپارتمان نشینی اقدام نموده‌اند. جهت کسب اطلاعات بیشتر در این زمینه شما می‌توانید تا پایان این مطلب با ما همراه باشید.
» صورت‌جلسه آپارتمان نشینی
براساس مقررات آپارتمان نشینی هیأت مدیره ساختمان اقدام به تنظیم این صورت جلسه می‌نمایند. بدین حالت که در این صورت جلسه کلّیه‌ی مدیران ساختمان حضور داشته و طی این صورت جلسه در ارتباط با شرایط ساختمان تصمیم‌گیری می‌شود. ما از جمله این موارد را می‌توانیم در؛ بیمه نمودن ساختمان، تغییر مدیران ساختمان، نگهداری و محافظت از ساختمان، هزینه‌های مربوط به ساختمان چون؛ دریافت شارژ از مالکان و مستأجران، تعمیرات و… خلاصه کنیم. حال این صورت جلسه در جایی قرار می‌گیرد که دیگر مدیران هم بدان دسترسی داشته باشند.
» بخش‌های عمومی و اختصاصی
به گونه‌ای جامع و کلّی مالکیت در آپارتمان به دو قسمت عمومی و اختصاصی تقسیم می‌شود. مالکیت بخش‌های عمومی و بخش‌های مشترک، مالکیت بخش‌های اختصاصی.
-
بخش‌های عمومی و مشترک
بخش‌هایی از ساختمان می‌باشد که حق بهره‌گیری از این قسمت‌ها محدود به یک و یا چند واحد از آپارتمان نمی‌باشد. بلکه به تمامی مالکان به نسبت سهم آن‌ها در ساختمان می‌باشد. این قبیل از بخش‌ها در سند مالکیت یک و یا چند شخص از مالکان نیامده است و تحت مالکیت مشاع کلّیه‌ی شرکای ملک می‌باشد.
-
بخش‌های اختصاصی
برخلاف بخش‌های مشترک آپارتمان که عمومی می‌باشد، این قسمت‌ها از ساختمان دارای مالکین به‌خصوصی است. هریک از این افراد با در اختیار داشتن سند مالکیت، چهارچوب مالکیت معینی را دارند.
» بخش‌های مشترک در ساختمان دربرگیرنده چه مواردی است!
این قسمت‌ها از قرار ذیل می‌باشد؛
- زمین قسمت زیربنا.
- تأسیسات بخش‌های مشترک ساختمان؛ چاه آب همچنین پمپ، منابع آب، مرکز تهویه و حرارت، رختشویی ساختمان، کنتورهای آپارتمان، تلفن مرکزی، انبار عمومی آپارتمان، اتاق سرایدار در هر بخش از ساختمان که قرار گرفته باشد، دستگاه آسانسور و مکان واقع شدن آن، چاه‌های فاضلاب، لوله‌ها، گذرهای زباله و ضایعات، مکان گردآوری آن.
- اسکلت فلزی ساختمان.
- درها، پله‌ها، پنجره‌ها، راه‌روها، پاگردها، که بیرون از بخش اختصاصی ساختمان واقع شده است.
- تأسیسات منوط بر راه‌پله همانند؛ وسایل تأمین روشنایی، تلفن و وسیله‌های اخبار، تأسیسات منوط بر آن‌ها به جزء تلفن‌های اختصاصی. ولی آسانسور و مکان واقع شدن آن، پله‌های ایمنی قسمی از بخش‌های مشترک ساختمان است.
- پشت بام به همراه تمامی تأسیساتی که به منظور بهره‌گیری عموم شرکاء و یا حفظ و نگهداری بنا در آن احداث شده است.
- نمای بیرونی ساختمان.
- محوطه آپارتمان و باغ‌ها و پارک‌ها که جنبه بهره‌گیری عمومی دارد و در سند اختصاصی به مرحله‌ی ثبت رسیده است.
» حدود بهره‌گیری عموم ساکنین از مشترکات ساختمان
هریک از ساکنین در بهره‌گیری از بخش‌های مشترک ساختمان مؤظف به رعایت حدود ذیل می‌باشند؛
- هیچ فردی نمی‌تواند مزاحم بهره‌گیری دیگران شود.
- یا به گونه‌ای بهره گیرد که منجر به ایجاد ضرر به دیگر ساکنین شود.
- گذاشتن میز و صندلی و نگهداری حیوانات هرچند خانگی در بخش‌های مشترک ممنوع می‌باشد.
✓ اجاره دادن پارکینگ به دیگران
پارکینگ هر واحد آپارتمانی، جزئی از مالکیت اختصاصی است. به همین دلیل اجاره دادن آن به اشخاصی که در آن آپارتمان ساکن می‌باشند، مانعی ندارد. حال آن‌که اجاره دادن آن به غیر این اشخاص، چون‌که نیازمند دخالت این افراد در بخش‌های مشترک است، ممنوع می‌باشد. مگر آن‌که رضایت سایر مالکین وجود داشته باشد.
✓ اداره نمودن آپارتمان؛
اداره نمودن و به اجراء رساندن تصمیمات مجمع عمومی مدیران برعهده‌ی مدیر و یا مدیران ساختمان است.
» وظایف مدیر ساختمان چه می‌باشد!
- نگهداری و محافظت از صورت جلسه مجمع.
- به تأیید رساندن گواهی تسویه حساب ساکنان.
- اقدام به تجدید بنای آپارتمان و یا بازسازی بنا.
- بیمه نمودن ساختمان در برابر حوادثی چون آتش‌سوزی.
- عدم امکان واگذاری مدیریت به دیگر افراد موجود در ساختمان.
- مشخص نمودن شارژ هر واحد و شیوه‌ی پرداخت آن توسط واحدها.
- فرستادن اظهارنامه به مالکین به هنگام عدم پرداخت حق شارژ به واسطه‌ی آن‌ها.
- اقدام به طرح شکایت در دادگاه به نمایندگی از ساختمان در زمان و موارد ضروری.
- مشخص کردن سهم هریک از شرکاء در تأدیه حق بیمه به تناسب سطح زیربنای اختصاصی آن‌ها.
- در آن دست از مجتمع‌هایی که تعداد واحدها بیش از ده عدد می‌باشد مدیر مؤظف به انتخاب دربانی خواهد بود که به منظور حفظ و نگهداری و تنظیف بخش‌های مشترک اقدام نماید.
» شیوه‌ی انتخاب مدیر ساختمان!
طی اوّلین جلسه مجمع عمومی، پس از اتخاذ رئیس مجمع، مدیر و یا آن‌که مدیرانی از میان مالکان و یا از بیرون به این سِمت اتخاذ خواهد شد.
» مدّت زمان مدیریت مدیر ساختمان!
این مدّت زمان طی دو سال خلاصه می‌شود ولی مجمع امکان افزایش این مدّت زمان را دارد. البته که امکان انتخاب دوباره هم وجود دارد.
» تعداد نفرات مدیران!
تعداد مدیران لازم است فرد باشد. به عنوان نمونه؛ یک یا سه نفر گاها‌‌ً پنج یا هفت نفر.
» تصمیم‌گیری توسط مدیران
تصمیم‌گیری توسط مدیران به اکثریت آراء است.
» مجمع عمومی شرکاء در ساختمان
به هنگامی‌که تعداد مالکان در ساختمان از سه نفر بیشتر بشود، مجمع عمومی مالکین ایجاد خواهد شد که پایه‌ترین قسمت تصمیم‌گیری در موضوعات ساختمان محسوب می‌شود.
» تشکیل مجمع عمومی و زمان‌های آن
لازم است این مجمع لااقل سالیانه یک مرتبه تشکیل بشود.
» رسمیت جلسات مجمع و نصاب موردنیاز به منظور تصمیم‌گیری در مجمع
به منظور رسمیت جلسات مجمع میبایست بیش از نصب مالکان حضور داشته باشد. البته که مستأجران جزئی از آن به شما نمی‌روند. چنانچه که تعداد افراد حاضر به حد مدّنظر نرسد، جلسه به پانزده روز بعد انتقال پیدا می‌کند.
چنانچه که طی جلسه دوّم هم تعداد افراد به حد نصاب نرسد، باز هم برای باری دیگر جلسه به پانزده روز بعد انتقال پیدا می‌کند. ولی اگر که بازهم تعداد افراد در جلسه سوّم به حد مدّنظر نرسد، جلسه با هر تعداد موجود رسمیت پیدا می‌کند.
» با چه تعداد از آراء تصمیم‌گیری در مجمع انجام خواهد شد!
چنانچه که دو سوّم مالکین حاضر در جلسه مجمع به مسئله‌ای رأی بدهند، آن نیز به تصویب خواهد رسید.
» وظایف مربوط به مجمع عمومی شرکاء
- معین نمودن رئیس مجمع عمومی.
- اتخاذ مدیر و یا مدیران و رسیدگی به کارهای آن‌ها.
- تصمیم‌گیری در ارتباط با امور منوط بر اداره ساختمان.
- تصویب گزارشات مربوط به هزینه‌ها و درآمدهای سالانه.
- تصمیم‌گیری در تشکیل اندوخته برای امور منوط بر حفظ و نگهداری و تعمیر بنا.
- تفویض حدود اختیار به مدیر و یا مدیران در راستای انعقاد قراردادی موردنیاز به منظور اداره آپارتمان.
» هزینه‌های مشترک چه می‌باشد؟
زیستن و زندگی در ساختمان برای استفاده کنندگان از بخش‌های مشترک هزینه‌هایی را ایجاد خواهد کرد. از این هزینه‌ها با نام شارژ یاد می‌شود. مقدار این هزینه‌ها در مجتمع‌های گوناگون نسبت به عوامل گوناگونی، متنوع خواهد بود و عموماً به حالت ماهیانه تأدیه می‌شود.
» هزینه‌های مشترک ساختمان کدام است؟
این هزینه‌ها عبارتند از!
- هزینه‌های منوط بر بهره‌مندی و نگهداری عادی آپارتمان و تأسیسات و تجهیزات آن.
- هزینه‌های اداری ساختمان و دستمزد مدیر و یا مدیران آن.
✓ شارژ ساختمان صرف چه اموری می‌شود؟
این قبیل از وجوه صرف پرداخت حق‌الزحمه سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه مربوط به نگهداری و تعمیرات تأسیسات و قسمت‌های عمومی ساختمان، باغبان، تزیینات بخش‌های مشترک می‌شود. همچنین هزینه‌های مربوط به آب، برق، گاز مشترک نیز از محل دریافت شارژ تأمین خواهد شد.
» به هنگام عدم پرداخت شارژ چه‌کار نماییم؟
چنانچه که مالکینی از پرداخت شارژ خودداری نمایند می‌توان اقدامات بیان شده در قسمت ذیل را به صورت قدم به قدم انجام داد؛
- مدیر و یا مدیران ساختمان به واسطه‌ی ارسال اظهارنامه، مبلغ بدهی را از او مطالبه نماید.
- ولی اگر که بازهم با ارسال اظهارنامه از پرداخت بدهی اجتناب نمود، هیأت مدیران می‌تواند بنابر تشخیص خود و با استناد به امکانات از دست دادن خدمات مشترکی چون؛ آب گرم، شوفاژ، تهویه مطبوع، برق، و… اجتناب ورزد.
- به هنگام عدم تصفیه حساب نهاد ثبت محل وقوع ساختمان به درخواست مدیر به منظور پرداخت وجه، اجرائیه صادر می‌شود.
- مازاد بر امکان صدور اجرائیه، مدیر و یا مدیران میتوانند به دادگاه رفته و ثبت شکایت کنند.
- دادگاه‌ها بیرون از نوبت و سریعاً به این مسئله رسیدگی خواهند کرد و میتوانند واحد بدهکار را از اخذ خدمات دولتی محروم و جریمه نمایند.
» اقداماتی به منظور بازسازی ساختمان
عمده‌ترین چالش در موضوع بازسازی ساختمان، عدم تعامل و همکاری برخی از مالکین خواهد بود ولی به این هنگام می‌توان ترتیب به‌خصوصی به شرح ذیل در پیش گرفت.
- سه کارشناس رسمی از دادگستری گواهی نمایند که عمر مفید و مؤثر آپارتمان به اتمام رسیده است و یا دچار فرسودگی کلّی شده است.
- آن مالکینی که مایل هستند جهت بازسازی اقدام کننده به دادگاه بروند و تقاضای خود را اعلام کنند.
- بعد از تأمین ملک استیجاری برای مالکین مخالف امر بازسازی، به حکم دادگاه تجدید بنا صورت خواهد گرفت.
- بعد از به پایان رسیدن عملیات بازسازی، سهم هریک از مالکین به همراه مالکین مخالف تعیین خواهد شد.
- هزینه تأدیه اجاره ملک برای مالکینی که تعامل ننموده اند، از اموال آن ها و همانند؛ ملکشان تأدیه می‌گردد.
- اتخاذ کارشناس بنابر توافق و به هنگام عدم توافق به تقاضای مدیر ساختمان به واسطه‌ی نهاد مسکن و شهرسازی انجام می‌شود.
امیدواریم که در این مطلب از ما توانسته باشید شما به خوبی با مقررات آپارتمان نشینی آشنا شده باشید. حال شما می‌توانید در صورت وجود سؤالات بیشتر در این زمینه با کارشناسان ما تماس حاصل فرمایید.
