آشنایی با دعاوی ملکی ثبتی و نمونه‌های آن
املاک به عنوان یک مال غیرمنقول باید به ثبت برسند. در غیر این صورت هر گونه معامله در این زمینه با مشکلات زیادی همراه است. برای مثال مالک برای فروش ملک خود باید سند آن را به خریدار به صورت رسمی منتقل کند. در صورتی که ملک به ثبت نرسیده باشد یا نسبت به دریافت سند خود اقدام نکرده باشد با مشکلات زیادی همراه می‌شود.
داشتن اطلاعات حقوقی می‌تواند به کاهش این مشکلات کمک کند. همچنین باعث کاهش طرح دعاوی ملکی ثبتی و پرونده‌هایی از این دست در دادگاه‌ها شود. در این مطلب علاوه بر معرفی دعاوی ملکی ثبتی و برخی از رایج‌ترین نمونه‌های آن، شما را با قوانین این حوزه آشنا می‌کنیم. همچنین به بررسی روش‌های طرح دعاوی در مراجع رسیدگی می‌پردازیم.
انواع دعاوی مطروحه در دادگاه
یک تقسیم‌بندی کلی برای دعاوی به صورت زیر است:
اما بنا به اهمیت موضوع می‌توانیم نوع دیگری به این دعاوی اضافه کنیم:
- دعاوی ثبتی
این قسم از دعاوی یک شاخه از دعاوی حقوقی هستند که به دلیل اهمیت و رایج بودن، می‌توان آن را به تقسیم‌بندی بالا اضافه کرد. به ویژه در حوزه املاک که بیشترین ارتباط را با ثبت دارند. در نتیجه دعاوی ملکی ثبتی را می‌توان سومین بخش از دعاوی ثبتی پس از دعاوی ملکی حقوقی و دعاوی ملکی کیفری دانست. در ادامه این بخش را مورد نظر قرار می‌دهیم.
دعاوی ثبتی و انواع آن
با اهمیتی که در رابطه با دعاوی ثبتی بیان کردیم، به طور کلی می‌توان این دسته از دعاوی را در ۳ بخش تقسیم‌بندی کرد:
۱-دعاوی ثبت اسناد:
دعاوی مربوط به ثبت اسناد، تمامی سند‌هایی که ما با آن سر و کار داریم را شامل می‌شود. در واقع سند، منحصر به ملک نمی‌شود. شناسنامه، سند اختراع، علائم تجاری و… نیز نوعی سند هستند. برخی از دعاوی که در حوزه ثبت اسناد مطرح می‌شوند شامل موارد زیر می‌شوند:
- اصلاح شناسنامه (تغییر نام، تغییر سن، حذف نام همسر سابق از شناسنامه)، الزام به ثبت ولادت، الزام به صدور شناسنامه
- اعتراض به ثبت سند
- درخواست صدور سند مالکیت
- اعتراض به ثبت علائم تجاری و اختراع
- تقسیم و فروش اموال مشاع ، الزام به تفکیک ، درخواست افراز ملک
- اصلاح سند
۲-دعاوی ثبت املاک
سایر مواردی که با خود ملک در ارتباط هستند و الزاما تغییر یا اصطلاح سند را شامل نمی‌شوند، از جمله دعاوی ثبت املاک هستند. به عنوان مثال می‌توان به موارد زیر در این حوزه اشاره کرد:
- اعتراض به حقوق ارتفاقی ملک
- اعتراض به ثبت ملک
- دعوی ابطال سند رسمی ملک
- الزام به تفکیک
- ابطال سند مالکیت معامله معارض
۳-دعاوی اجرای سند رسمی لازم الاجرا
بخش دیگری از دعاوی شامل موارد زیر است:
- دعاوی اجرای ثبت
- ابطال اجراییه ثبتی
- توقیف عملیات اجرایی یا ابطال آن
دعاوی ملکی ثبتی
این بخش از دعاوی، رایج‌ترین پرونده‌ها را در دادگاه‌ها دارند که به دلایل مختلفی از جمله سهل انگاری یا نداشتن دانش حقوقی به وجود می‌آیند. همان طور که از عنوان این دعاوی بر می‌آید، این موارد مستقیما با ثبت اسناد و املاک در ارتباط هستند.
قانون تنها افرادی را به عنوان مالک می‌شناسد که سند ملک به نام آن‌ها ثبت شده باشد. دعاوی ثبتی شامل فرآیند ثبت ملک و سایر مواردی که پس از آن به وجود می‌آید، مانند انتقال، افراز و… می‌شود. همچنین ممکن است مشکلاتی در خود سند وجود داشته باشد و موجب طرح دعوای ثبتی شود.
نمونه دعاوی ملکی ثبتی
برخی از رایج‌ترین دعاوی که در حوزه ثبت در مراجع رسیدگی مطرح می‌شوند را می‌توان شامل موارد زیر دانست:
- ابطال اسناد رسمی به دلایل مختلف
- افراز ملک
- ابطال سند مالکیت معارض
- اجرای ثبت
- متوقف کردن مراحل اجرایی در زمان انجام کار
- ابطال ساز و کار مراحل گوناگون کمیسیون های ثبتی
- ابطال اجرائیه ثبتی املاک مربوطه
این موارد بیشترین موضوعاتی هستند که به عنوان دعوای ملکی ثبتی مطرح می‌شوند. در واقع دعاوی ثبتی فقط در این موضوعات نبوده و دایره آن ها گسترده‌تر است. برای آشنایی بیشتر شما، برخی از این دعاوی را توضیح می‌دهیم.
دعوای ابطال سند رسمی
این دعوا زمانی مطرح می‌شود که خواهان دعوا به دلایل مختلف، درخواست باطل شدن سند را داشته باشد. سند مالکیت در دفاتر اسناد رسمی ثبت می‌شود و در شرایطی امکان ابطال آن وجود دارد.
از جمله دلایل آن، می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- فروش ملک به چند نفر (مالکیت معارض)
- تنظیم نشدن سند طبق قانون
- جعل سند
- اشتباه در صدور سند
در این موارد با وجود شرایطی سند ابطال می‌شود. این شرایط عبارت‌اند از:
- ارائه سند رسمی: با توجه به اینکه دعوا بر مبنای سند صورت می‌گیرد باید هنگام طرح دعوا، سند رسمی ارائه شود.
- رعایت مقررات صدور سند: در صورتی که مقررات صدور سند در هنگام تنظیم رعایت نشده باشد، خواهان درخواست ابطال آن را می‌دهد.
دعوای افراز ملک
از دیگر دعاوی ثبتی املاک زمانی مطرح می‌شود که یک ملک دارای چند مالک باشد. برای مثال اگر دو یا چند نفر در یک مال مشاع شریک باشند و بخواهند سهم خود را مشخص کنند، باید درخواست افراز بدهند. این دعوا زمانی مطرح می‌شود که یک شریک درخواست افراز داشته باشد و شریک دیگر به این امر راضی نباشد.
موردی که در کنار افراز مطرح می‌شود، تفکیک است. در دعوای افراز، ملک بین شرکا مشاع است. دعاوی تفکیک ممکن است ملک مشاع باشد یا نباشد. درواقع کسی که درخواست افراز می‌دهد، می‌خواهد سهم خود را از یک ملک مشخص کند. بعد از افراز دیگر شریک وجود ندارد و ملک نیز مشاع نیست. در تفکیک ممکن است اصلا شریکی وجود نداشته باشد بلکه یک شخص درخواست تفکیک ملک خود را به قطعات کوچک‌تر بدهد.
ابطال سند مالکیت معارض
در مواردی که یک ملک واحد به دو یا چند نفر فروخته می‌شود، اصطلاحا ملک دارای معارض می‌شود. که علی القاعده کسی که زودتر ملک را خریده و سند به او منتقل شده، مالک محسوب می‌شود. در این شرایط افراد دیگر که ملک را خریداری کرده‌اند، متضرر خواهند شد. دعوایی که در این وضعیت می‌تواند مطرح شود، دعوای ابطال سند مالکیت معارض است. در این موارد تمامی سندها با حضور کارشناس مورد بررسی قرار می‌گیرد و نسبت به آن‌ها اظهارنظر می‌شود. در نهایت سند موخر (یعنی سندی که دیرتر صادر شده باشد) باطل می‌گردد.
دعوای مرتبط با اشتباهات ثبتی
همه معاملات املاک منجر به نتیجه ای که مورد نظر طرفین است، نمی‌شوند. برای مثال ممکن است در زمان خرید و فروش و انتقال سند، مشکلاتی در متن سند یا خود انتقال آن به وجود آید. این اشتباهات در اغلب موارد به دلیل عجله یا بی دقتی در تنظیم سند اتفاق می‌افتد که چالش‌های زیادی را برای طرفین به وجود می‌آورد. راه‌حل اصلی در این‌باره توجه کافی به مراحل انتقال سند در هنگام خرید و فروش است.
همچنین مشورت با وکلای ثبتی و حقوقی می‌تواند این موارد را به حداقل برساند. مرکز حقوقی و داوری سروش عدل با در اختیار داشتن وکلای حرفه‌ای، شما در همه زمینه‌ها از جمله امور ثبتی همراهی می‌کند.
قوانین مرتبط با دعاوی ملکی ثبتی
قوانین چارچوب معاملات و امور شما را مشخص می‌کنند. در واقع بدون اطلاع از این قواعد قانونی به چالش‌های زیادی بر خواهید خورد. چه بسا بخش زیادی از پرونده های مطرح شده در دادگاه‌ها به همین دلیل است. از این رو توصیه می‌شود اگر اطلاعات حقوقی ندارید، از مشاوران و کارشناسان این حوزه کمک بگیرید.
قوانین حوزه ثبت علاوه بر قانون مدنی به عنوان قانون اولیه و اصلی در قانون ثبت اسناد و املاک نیز مطرح شده‌اند.
مرجع رسیدگی به دعاوی ملکی ثبتی
دعاوی ثبتی برخلاف دعاوی حقوقی و کیفری همیشه در دادگاه مطرح نمی‌شوند. برای اعتراض به ثبت ملک، اعتراض به حقوق ارتفاقی و همچنین سایر دعاوی ثبتی باید درخواست خود را در دادگاه عمومی مطرح کنید. برخی از این دعاوی نیز در هیئت نظارت ثبت یا شورای عالی ثبت مطرح می‌شوند و مورد رسیدگی قرار می‌گیرند.
گاهی نیز در پرونده‌های مختلف، نیاز به تامین دلیل یا کارشناسی وجود دارد که این موارد بنا به نظر دادگاه انجام می‌شود.
به‌طور کلی توصیه می‌شود، دعاوی ملکی ثبتی خود و همچنین سایر دعاوی را با کمک وکیل دادگستری پیش ببرید. این کار به دلیل شناخت و آگاهی کافی وکلا از قوانین فرآیند رسیدگی شما را سرعت می‌بخشد. همچنین کار را با دقت بیشتری پیش می‌برد.
پیگیری دعاوی ملکی ثبتی از مطمئن‌ترین راه
طرح دعاوی به دلیل ماهیت پیچیده‌ای که دارند، همواره چالش‌های زیادی را برای طرفین در پی داشته است. دلیل این امر تخصصی بودن مسائل حقوقی است. همین امر نیز باعث طولانی شدن فرآیند رسیدگی به پرونده‌ها و صرف زمان و هزینه بسیار می‌گردد. از این رو توصیه می‌شود در امور مختلف و ابتدای امر با وکلای حقوقی مشورت کنید.
اهمیت این مورد پیش از شروع دعوا مثلا در زمان انجام معامله اهمیت دو چندان دارد. چرا که باعث پیشگیری از اختلافات و طرح دعوا خواهد شد. پس از بروز اختلاف و چالش نیز بهترین راه پیگیری پرونده و طرح آن، توسط وکلای دادگستری در مراجع رسیدگی است. مرکز حقوقی و داوری سروش عدل با حضور وکلای برجسته از مشاوره تا پیگیری پرونده در کنار شما خواهد بود.
