الزام به فک رهن
امروزه با توجه به افزایش هزینه های ساخت ملک معمولا سازندگان یا مالکانی که قصد ساخت ملک را دارند. با وثیقه قرار دادن ملک در حال ساخت نزد بانکها، اقدام به تامین اعتبار و دریافت وام می‌کنند. تا بخشی از هزینه های ساختمان را جبران کنند و در این راستا ملک در رهن بانک قرار میگیرد. در صورتی که سازنده اقدام به فروش ملک کند، باید پیش از تنظیم سند رسمی، نسبت به فک رهن از ملک اقدام شود. قصد داریم در این مطلب از مرکز حقوقی و داوری بین المللی سروش عدل به نکات حقوقی مهم مربوط به الزام فک رهن بپردازیم.
نحوه الزام به فک رهن
الزام به فک رهن یکی از متداول ترین دعاوی مطرح شده در دادگاه های عمومی و با ماهیت حقوقی است. این دعوی در نتیجه ایجاد حقی مبنی بر عدم آزادسازی مال مورد ودیعه پس از انحلال دین به نفع مالک که نقش راهن را برعهده دارد به وجود می آید.
انواع و اقسام فک رهن
در قانون اساسی جمهوری اسلا‌‌می‌ایران فک رهن به دو صورت مستقل یا به صورت دعوای ملزم به تنظیم سند مطرح می‌گردد.
دعوای فک رهن مستقل
در حالت فک رهن مستقل شخص رهن دهنده متعهد به پرداخت دین خود در مدت زمان مشخصی است. و یکی از اموال او در گروی شخص یا نهاد ثالثی مانند بانک است. در صورتیکه شخص رهن دهنده نسبت به پرداخت همه دیون خود اقدام نکند. در این صورت بین شخص یا نهاد ثالث و شخص رهن دهنده دعوای حقوقی مطرح میشود. شخص میتواند در چنین شرایطی دادخواستی تحت عنوان الزام به فک رهن و پرداخت اجرت المثل ایام عده فک رهن را همراه با خسارات قانونی بر مبنای قرارداد را تنظیم کرده و به مرجع قضایی تسلیم نماید.
فک رهن به صورت الزام به تنظیم سند رسمی
سازندگان ملک و مستغلات و شرکت‌‌های عمرانی بیشتر به این نوع دعوا گرایش دارند. سازندگان با گِرو گذاشتن ملک خود به بانک، وام دریافت می‌کنند و متعهد به پرداخت دیون به بانک هستند. و بعد از فک رهن، سند ملک را به نام خریدار ملک تنظیم می‌کنند.
ده نکته حقوقی مهم در رابطه با رهن
در بعضی از عقود و قراردادهایی که در قانون مدنی آمده است. شرط است که مال به طرف مقابل تسلیم شود و به قبض و اقباض او برسد. عقد رهن نیز از این جمله قراردادهاست و حتماً باید به رهن گیرنده یا طلبکار تسلیم و به وی سپرده شود.
مالی که به عنوان رهن یا ضمانت داده میشود؛ حتماً باید قابل مشاهده و لمس باشد. یعنی این که اگر فردی که بدهی دارد از یک فرد سوم طلبی داشته باشد، نمی‌تواند طلب خود را به عنوان ضمانت یا رهن قرار دهد زیرا آن طلب قابل مشاهده و لمس نیست.
اگر یک مال به عنوان رهن یا ضمانت به طلبکار داده شود، به جهت اینکه بدهکار کماکان مالک آن مال است، میتواند آن را اجاره دهد.
اگر بدهکار، بدهی را پرداخت نکند، طلبکار میتواند با فروش وثیقه یا ضمانت، طلب خود را وصول کند. عقد رهن قرادادی است که به تبع وجود بدهی یا دین ایجاد میشود. بنابراین اگر طلب یا دین پرداخت شود یا از بین برود، دیگر رهن یا ضمانتی وجود نخواهد داشت.
همچنین
پس از اینکه عقد رهن بین طلبکار و بدهکار امضا و منعقد شد، طلبکار هر زمان بخواهد میتواند آن را فسخ کند. اما بدهکار نمی‌تواند قرارداد را به صورت یک طرفه و بدون موافقت طلبکار فسخ کند.
به صورت کلی، بدهکار میتواند مالی که در رهن است و به عنوان ضمانت در اختیار طلبکار است را اجاره دهد. اما فروش آن مشروط به اجازه و موافقت طلبکار است. البته بدهکار در هر زمان میتواند با پرداخت بدهی، وثیقه را آزاد کند و سپس آن را بفروشد.
علاوه بر اینکه بدهکار میتواند مال خود را به عنوان رهن یا ضمانت در اختیار طلبکار بگذارد. این قابلیت را دارد که مال شخص دیگری را نیز با موافقت او به عنوان ضمانت به طلبکار بدهد. این نوع از رهن را رهن عاریه‌ای گویند.
اگر چند نفر در مالی شریک باشند و اصطلاحا مال میان آنان مشاع باشد. هر یک از آنان می‌توانند به اندازه سهم خود از مال، آن را به عنوان وثیقه یا رهن بگذارند.
نکتهٔ دیگر این است که حق سرقفلی به دلیل اینکه مانند خانه یا ماشین یا پول قابل مشاهده نیست، نمی‌تواند به عنوان وثیقه، رهن یا ضمانت باشد.
فک رهن به چند روش انجام میشود
- پرداخت کامل طلب توسط بدهکار
- طلبکار به صورت کامل از دریافت طلبی که دارد، منصرف شود و طلب را ببخشد.
- منصرف شدن طلبکار از دریافت ضمانت و رهن و آزاد کردن آن.
توجه داشته باشید که مالی که به عنوان رهن یا ضمانت در اختیار طلبکار است، در واقع امانت بوده و پس از اینکه هر یک از سه مورد فوق اتفاق افتاد، طلبکار باید مال را آزاد کند.
چگونه می‌توان فهمید که ملک در رهن است
برای اینکه در هنگام خرید یک ملک یا خانه مطمئن شوید که در رهن بانک نیست. حتماً به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه کرده و وضعیت ثبتی سند را استعلام کنید. توصیه میشود از خریدن ملک‌ها و خانه‌هایی که در رهن بانک هستند خودداری کنید تا مشکلات احتمالی آینده پیش نیاید.
چطور می توان خانه را از رهن بانک درآورد
- پرداخت کامل اقساط بدهی تان
- روش سپرده گذاری.
مدارک دادخواست الزام به فک رهن
نکتهٔ مهمی که وجود دارد این است که تمامی مدارکی که پیوست دادخواست می‌کنید باید بر روی آن مهر برابر با اصل زده شود.
نتیجه گیری
امروزه به دلیل مشکلات اقتصادی و معیشتی، افراد اقدام به دریافت وام ازبانک ها مینمایند. و در مقابل خانه خود را به رهن بانک قرار میدهند، یا ملک خود را در اختیار شخص حقیقی گذارده و رهن میدهد. و در مقابل مبلغی دریافت می نمایند که در انتهای تاریخ قرارداد به شخص دریافت کننده مال بازگردانده می شود.
برای جلوگیری از ضررهای احتمالی بهره مندی از وکیل الزام به فک رهن ضروری است. زیرا بررسی قراردادهای حقوقی نیازمند تخصص لازم بوده و از طرفی محاسبه سود و خسارات تسهیلات نیازمند تخصص مربوطه میباشد. با توجه به همین اصل کمک گرفتن از یک وکیل امور ملکی و یا مشورت با مشاور حقوقی بسیار لازم وعاقلانه است. برای هرگونه مشاوره در این زمینه میتوانید با تیم وکلا و حقوقدانان ما در مرکز حقوقی و داوری سروش عدل در ارتباط باشید. تمام قد تا آخرین قدم از حقوق شما دفاع می کنیم.
