تغییر کاربری اراضی کشاورزی
در رابطه با اراضی کشاورزی مهم ترین سوال مالکین نحوه ی تغییر اراضی کشاورزی است. با توجه به افزایش قیمت زمین و مسکن در سال های اخیر بسیاری از افراد درصدد هستند تا در زمین های کشاورزی خود اقدام به ساخت و ساز نمایند. همانطور که می دانید برای تمامی اراضی موجود در کشور نوعی کاربری مخصوص تعریف شده است. برای تغییر کاربری این اراضی باید اصول و مقررات خاصی را در نظر داشت. شما چقدر با نحوه ی تغییر کاربری اراضی کشاورزی آشنایی دارید؟ در ادامه با ما همراه باشید.
تغییر کاربری به چه معناست؟
تغییر کاربری به این معناست که مالک در جهت ایجاد منافع بهتر و بیشتر از ملک خود به تغییر کاربرد و نوع زمین مبادرت مینماید. برای مثال زمینی با کاربری زراعی را تبدیل به مسکونی می کند.
هدف قانونگذار از تعیین نوع کاربری اراضی حفاظت از باغها و زمین‌های زراعتی و جلوگیری از تبدیل آنها به اماکن مسکونی یا غیر آن می باشد. از همین رو با وضع قوانین و به دنبال آن جرم انگاری این عمل، سعی کرده است تا از تغییر کاربری اراضی به صورت غیرقانونی جلوگیری نماید. اما تحت شرایط خاصی می توان نسبت به تغییر کاربری اراضی اقدام نمود.
انواع کاربری املاک
- مسکونی: آپارتمان-ویلایی-زمین مسکونی
- کشاورزی: زمین زراعی- باغات
- اداری-دولتی
- تجاری
- صنعتی
- حمل و نقل
- آموزشی
- فضای سبز
- خدماتی
- معدن
- ورزشی
- پاركينگ
- فرهنگی- مذهبی
- بهداشتی- درمانی
- خدمات شهری
- تجهيزات شهری
- فاقد کاربری:اینگونه اراضی فاقد هرگونه کاربری هستند و یا به عنوان ذخیره های شهری در نظر گرفته شده اند و یا هنوز طبق برنامه طرح جامع، آزاد سازی و طرح تفصیلی ندارند.
تغییر کاربری اراضی زراعی از دیدگاه قانون
حفاظت از باغها و اراضی زراعی و جلوگیری از تغییر کاربری آنها، یکی از مهمترین اهداف قانونگذاران در سال های اخیر میباشد. اهمیت این قضیه پس از هجوم گسترده زمین خواران و سودجویان برای از بین بردن باغها و تبدیل آنها به اراضی مسکونی پررنگ تر شد.
در سال های گذشته بسیاری از اراضی ملی و اراضی کشاورزی از طریق روش های غیرقانونی به تصاحب افراد در آمده است. و همین زنگ خطری شد برای مداخله ی قانونگذاران جهت تصویب قوانین لازم در این زمینه .
به همین منظور :
قانونگذار ایران در سال 1374 با تصویب قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات، مصوب کرده است : به منظور حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها و تداوم و بهره‌وری آنها از تاریخ تصویب این قانون تغییر کاربری اراضی و باغها در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک‌ها جز در موارد ضروری ممنوع میباشد. .در همین راستا برای تشخیص و بررسی موارد ضروری ، کمیسیونی در وزارت جهاد کشاورزی تشکیل شده است. تا با بررسی درخواست‌های متعدد متقاضیان ، برای تغییر کاربری‌های ضروری مجوزهای قانونی لازم را صادر کنند.
بر اساس تبصره ۱ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات تشخیص موارد ضروری تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها در هر استان بر عهده ی کمیسیونی مرکب از رئیس سازمان جهاد کشاورزی، مدیر امور اراضی، رئیس سازمان مسکن و شهرسازی، مدیرکل حفاظت محیط زیست آن استان و یک نفر نماینده استاندار میباشد و به ریاست سازمان جهاد کشاورزی تشکیل میگردد.
طبق تبصره ٢ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات :
مرجع تشخیص اراضی زراعی و باغها، وزارت جهاد کشاورزی است. و مراجع قضایی و اداری، نظر سازمان جهاد کشاورزی ذی‌ربط را در این زمینه استعلام مینمایند. و مراجع اداری موظف به رعایت نظر سازمان مورد اشاره خواهندبود.
نکته : تمامی نظرات سازمان جهاد کشاورزی استان برای مراجع قضایی به منزله ی نظریات کارشناسان رسمی دادگستری خواهد بود.
ماده ٢ این قانون بیان می نماید، پس از تشخیص کمیسیون ذی‌ربط و بررسی و رعایت شرایط قانونی، ٨۰ درصد قیمت روز اراضی و باغهای مذکور با احتساب ارزش زمین پس از تغییر کاربری، بابت عوارض از مالکین وصول و به خزانه‌داری کل کشور واریز می شود.
بر اساس تبصره یک همین ماده، تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها برای سکونت شخصی صاحبان زمین تا ۵۰۰ متر مربع فقط برای یک بار و احداث دامداری‌ها، مرغداری‌ها، پرورش آبزیان، تولیدات گلخانه‌ای و همچنین واحد‌های صنایع تبدیلی و تکمیلی بخش کشاورزی و صنایع دستی، مشمول پرداخت عوارض موضوع این ماده نخواهد بود.
کلیه ی این قوانین و مقررات روش های قانونی تغییر کاربری اراضی زراعی را بیان کرده است. بر این اساس افرادی که به صورت غیرقانونی اقدام به تغییر کاربری اراضی زراعی مینمایند تحت پیگرد قانونی قرار گرفته و دارای مسئولیت کیفری میباشند.
در ماده ٣ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات صراحتا به جرم بودن این مساله اشاره شده است:
کلیه مالکان یا متصرفان اراضی زراعی و باغهای موضوع این قانون که غیرمجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون این قانون اقدام به تغییر کاربری نمایند. علاوه بر قلع و قمع بنا، به پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که مورد نظر متخلف بوده است. و در صورت تکرار جرم، به حداکثر جزای نقدی و حبس از یک ماه تا شش ماه محکوم خواهند شد.
مجازات تغییر کاربری اراضی کشاورزی به صورت غیرمجاز
مستندات قانونی مجازات تغییر کاربری اراضی کشاورزی به صورت غیرمجاز به شرح زیر می باشد.
الف :
هرگونه تغییر کاربری در قالب ایجاد بنا، برداشتن یا افزایش شن و ماسه و سایر اقداماتی که بنا به تشخیص وزارت جهاد کشاورزی تغییر کاربری محسوب میگردد. چنانچه به طور غیر مجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره (۱) ماده (۱) قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات صورت پذیرد، جرم بوده و مأموران جهاد کشاورزی محل مکلفند نسبت به توقف عملیات اقدام و مراتب را به اداره متبوع جهت انعکاس به مراجع قضایی اعلام نمایند.
ب:
چنانچه مرتکب پس از اعلام جهاد کشاورزی به اقدامات خود ادامه دهد نیروی انتظامی موظف است بنا به درخواست جهاد کشاورزی از ادامه عملیات مرتکب جلوگیری نماید.
پ :
مأموران جهاد کشاورزی موظفند با حضور نماینده دادسرا و در نقاطی که دادسرا نباشد با حضور نماینده دادگاه محل ضمن تنظیم صورتمجلس رأساً نسبت به قلع و قمع بنا و مستحدثات اقدام و وضعیت زمین را به حالت اولیه اعاده نمایند.
ت :
کلیه مالکان یا متصرفان اراضی زراعی و باغهای موضوع این قانون که بصورت غیرمجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره(۱) ماده (۱) این قانون اقدام به تغییر کاربری نمایند علاوه بر قلع و قمع بنا، به پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که مورد نظر متخلف بوده است و در صورت تکرار جرم به حداکثر جزای نقدی و حبس از یک ماه تا شش ماه محکوم خواهند شد (مستند قانونی: مواد ٣و۱۰قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها).
در نظر داشته باشید :
چه مالک و چه متصرف اراضی زراعی اگر به صورت غیرمجاز تغییر کاربری دهند. علاوه بر پرداخت عوارض، به پرداخت جزای نقدی تا ٣ برابر قیمت اراضی و باغ ها به قیمت روز زمین با کاربری جدید محکوم می گردند.
دادسراها و دادگاه ها موظف اند پس از اعلام مراتب از سوی وزرات جهاد کشاورزی ضمن رسیدگی خارج از نوبت ابتدا دستور توقیف عملیات ساخت و ساز و یا هر نوع تغییر کاربری را صادر نمایند. فرقی ندارد که شخص حقیقی این عمل را مرتکب گردد یا شخص حقوقی .
همچنین اگر کارکنان دولت و شهرداری ها و نهادها مرتکب هرگونه تخلف در این زمینه شوند. به جزای نقدی تا سه برابر قیمت اراضی و باغ ها به بهای روز زمین با کاربری جدید محکوم خواهند شد . در صورت تکرار این جرم علاوه بر جریمه مذکور از خدمت در ادارات دولتی و شهرداری ها به صورت دایم محروم می گردند.
سردفتران اسناد رسمی نیز در صورت هرگونه تخلف در این زمینه به ۶ ماه تا ٢ سال تعلیق از خدمت محکوم خواهند شد.
رسیدگی به درخواست تغییر کاربری اراضی کشاورزی
در رابطه با تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها در خارج از محدوده شهرها و شهرک ها متقاضی یا جانشین او (ورثه یا وکیل فرد) باید درخواست کتبی خود را به انضمام مدارک و اسناد مربوطه تحویل دبیرخانه کمیسیونی که در سازمان کشاورزی هر استان مستقر است، ارایه نماید.
تغییر کاربری اراضی در روستاها طبق ضوابط وزارت جهاد کشاورزی صورت می پذیرد.
کمیسیون مورد نظر درخواست‌های یاد شده را در صورت لزوم پس از اخذ نظر دستگاه‌های اجرایی مربوطه مورد بررسی قرار داده و حداکثر ظرف دو ماه از تاریخ ثبت در دبیرخانه، با رای اکثریت اعضا تصمیم گیری می شود.
در صورت موافقت کمیسیون با درخواست متقاضی مراتب با نقشه و مشخصات کامل ملک به منظور تعیین قیمت روز زمین یا باغ برای کاربری جدید به اداره کل امور اقتصادی و دارایی استان اعلام خواهد شد.
در نهایت پس از صدور گواهی مبنی بر واریز ٨۰ درصد ارزش روز زمین و یا باغ، مجوز تغییر کاربری زمین کشاورزی صادر می گردد.
نتیجه گیری
قوانین تغییر کاربری اراضی کشاورزی با هدف حفظ خاک و منابع ملی صورت گرفت. این سالها سودجویان زیادی از طریق روش های غیرقانونی اقدام به تغییر کاربری اراضی نموده اند و از همین رو ضررهای زیادی به قربانیان وارد شده است. قطعا سوالات زیادی در این زمینه خواهید داشت. برای کسب اطلاعات بیشتر و هرگونه مشاوره حقوقی در این زمینه می توانید با وکلا و مشاورین حقوقی ما در مرکز حقوقی و داوری سروش عدل در ارتباط باشید. دادوری هنر ماست.
