تفکیک چیست؟
تقسیم مال غیر منقول به قطعات کوچکتر را در اصطلاح ثبتی تفکیک گویند که با افراز کاملا متفاوت است. هر دو اصطلاح ثبتی نامبرده، کاربرد یکسانی دارند و به منظور تجزیه قطعات مال غیر منقول که اعم از عرصه و اعیان است به کار می روند. در تفکیک ملک، قصد مالک مشاعی یا غیر مشاع، تعیین سهم نیست بلکه فقط تقسیم کردن مال به قطعات کوچکتر و دریافت سند مجزا برای هر قطعه است.
مراحل و نحوه انجام تفکیک چیست؟
- تنها مالک یا قائم مقام قانونی زمین، می توانند درخواست دهنده تفکیک باشند.
- تقاضای تفکیک هم نسبت به زمین های سند دار و هم مبایعه نامه ای قابل پذیرش است.
- برای ثبت تقاضای تفکیک، باید به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه کرده و درخواست خود را به ثبت رساند.
مطابق ماده 101 قانون شهرداری، نقشه ملک باید توسط مالک ملک تهیه و جهت بررسی به شهرداری ارائه شود. با تسلیم نقشه، شهرداری ملزم می گردد که ظرف مهلت سه ماه بررسی های لازمه را انجام دهد.پس از کسر سطوح معابر و قدر السهم شهرداری نقشه مربوطه را به مالک ملک تحویل دهد. اگر شهرداری بخواهد از ارسال پاسخ نسبت به تایید نقشه ملک ممانعت کند. اداره ثبت راساً اقدامات راجع به تفکیک را انجام خواهد داد.
بعد از ارائه نقشه و تایید شهرداری، تقاضای تفکیک به ثبت رسیده است. و در اداره ثبت اسناد و املاک به آن رسیدگی می شود.
نماینده ثبت اسناد بعد ازثبت تقاضای مالک نقشه برداری را تعیین می کند تا :
به محلی که تقاضای تفکیک آن شده است مراجعه کرده و نقشه تفکیکی را ترسیم کند. اگر قطعات تفکیکی داخل محدوده ملک باشد و با ملک های مجاور اختلافی نداشته باشد ترسیم آن بلامانع است.
نماینده ثبت در صورتی می تواند صورت جلسه تفکیکی را تنظیم کند که بررسی های لازمه را راجع به ملک انجام دهد. بررسی جریان ملک و حدود مشخصات ملک از جمله وظایف نماینده ثبت است.
بعد از تنظیم صورت مجلس تفکیکی نماینده ملزم می گردد که نتیجه را به اداره ثبت اسناد و املاک اعلام دارد.
با تایید اداره ثبت دفترخانه اسناد باید نسبت به ثبت صورت معامله قطعات تفکیک شده اقدام کند. و رونوشت سند تنظیمی را جهت صدور سند مالکیت مجزا برای هر قطعه تفکیکی به اداره ثبتی که ملک در حوزه آن است ارسال نماید.
مالک ملزم است که هزینه های راجع به تفکیک را در صورت تایید نماینده ثبت به دفتر بازداشتی و حسابداری پرداخت کند.
عدم پرداخت هزینه مانع از ادامه فرآیند تفکیک می باشد و به آن ترتیب اثری داده نمی شود.
تفکیک مال مشاعی
مالکین ملک مشاعی نیز می توانند نسبت به مال مشاع تقاضای تفکیک را از اداره ثبت اسناد و املاک داشته باشند. به شرط آنکه در بدواً امر تقاضای افراز را کنند. تا حصه هر یک از شرکا نسبت به مال مشاعی مشخص شود. سپس می توانند تقاضای تفکیک ملک مشاع و گرفتن سند مجزا را برای هر قطعه را از مرجع مذکور داشته باشند.
مدارکی که لازم است جهت تفکیک ملک به اداره ثبت اسناد و دادگاه تقدیم گردد:
مدارک شناسایی که معرف شناخت مالک یا مالکین مشاعی است.
دادن نقشه تفکیک زمین که بایستی توسط مالک ملک تهیه و برای تایید به شهرداری تسلیم شود.
سند مالکیت یا قولنامه ای که دلالت بر مالکیت مالک دارد.
مرجع رسیدگی به تقاضای تفکیک
ماده 150 قانون ثبت، مرجع رسیدگی کننده به تقاضای تفکیک را اداره ثبت می داند. و بیان می دارد اگر مالک یا مالکین مشاعی تقاضای تفکیک ملک را داشته باشد بایستی تقاضای خود را به مرجع مذکور ارائه دهد.
هزینه تفکیک زمین
هزینه تفکیک هر زمین با توجه به متراژ و کاربری آن اینکه مسکونی است یا تجاری تعیین می گردد پس مسلماً نمی توان هزینه ثابتی را از پیش تعیین نمود.
پرداخت هزینه تفکیک بر عهده چه کسی است؟
هزینه تفکیک، بر مبنای ارزش معاملاتی روز بوده و پرداخت آن بر عهده شخص ذی النفع که اعم از مالک و یا قائم مقام اوست می باشد.
تفکیک چیست و چه تفاوتی با افراز دارد؟
1.در تفکیک اشاعه ملک شرط نیست و هر مالکی می تواند تقاضای تفکیک ملک را از اداره ثبت تقاضا کند.
2.تفکیک به منظور تقسیم و تجزیه مال غیرمنقول به قطعات کوچکتر است اما افراز، به منظور تعیین سهم شرکای مال مشاعی صورت می گیرد.
3.درخواست تفکیک در اداره ثبت اسناد و املاک صورت می گیرد. اما رسیدگی به افراز را مالکین ملک مشاعی می توانند از دادگاه یا اداره ثبت تقاضا کنند.
4.افراز به منظور تعیین سهم مشاعی هر شریک انجام می شود. اما با انجام تفکیک قرار است تجزیه صورت بگیرد و برای هر قطعه ملک سند مجزایی اخذ شود.
آیا می توان نسبت به تفکیک اعتراض کرد؟
اعتراض به تفکیک، زمانی است که مال مشاعی باشد و مالکین نسبت به تفکیک انجام شده معترض باشند.
اعتراض را هر یک از شرکای مال مشاعی می توانند به اداره ثبت اسناد و املاک که تفکیک در آنجا انجام شده است مطرح کنند.
اگر در حین عملیات تفکیک اعتراضی شود و یکی از شرکا معترض به انجام تفکیک باشد، این عملیات متوقف می شود و تا زمانی که شریک معترض به ادامه تفکیک رضایت ندهد اقدامی نمی شود.
تفکیک اعیان چیست؟
اعیان اشاره به ملک یا آپارتمانی دارد که بر روی عرصه بنا شده است.
به منظور تقسیم بندی ساختمان به واحد های مسکونی و یا تجاری تفکیک اعیان صورت می گیرد. تا نسبت به هر واحد سند مجزایی گرفته شود.
برای اقدام به تفکیک اعیان باید چه کرد؟
همانند تفکیک عرصه، به تفکیک اعیان نیز در اداره ثبت اسناد و املاک رسیدگی می شود.
مالک یا قائم مقام او ملزم هستند که گواهی پایان کار ساختمانی را از شهرداری بعد از انجام عملیات ساخت و ساز ملک دریافت و آن را به ثبت اسناد تقدیم کنند.
بعد از تحویل گواهی پایان کار نماینده ثبت و نقشه بردار تعیین شده، مکلف هستند که از آپارتمانی که قرار است نسبت به آن تفکیک صورت گیرد بازدید کنند.
طی این بازدید بایستی قسمت های مفروزی و مشاعی ملک توسط نقشه بردار مشخص گردد تا بعد از پرداخت هزینه های تفکیک، صورت مجلس تفکیکی تنظیم شود. و برای هر قسمت سند مجزا از سوی اداره ثبت صادر گردد.
نتیجه گیری
ما در این مقاله به بررسی موضوع حقوقی تفکیک پرداختیم و مراحل راجع به تفکیک عرصه و اعیان را به صورت جداگانه مورد بررسی قرار دادیم. گفتیم که تفکیک را زمانی مالک یا مالکین ملک مشاعی می توانند از اداره ثبت تقاضا کنند که بخواهند مال غیر منقول خود را به قطعات کوچکتری تقسیم و برای هر قطعه سند مجزایی دریافت کنند.
پیشنهادات
ما در تیم حقوقی و داوری سروش عدل، در تلاشیم که به همکاری وکلای متخصص و زبده بهترین خدمات را در حوزه های مختلف حقوقی اعم از ملکی، ثبتی، کیفری، خانواده و …. را به شما عزیزان ارائه دهیم. شما می توانید جهت برخورداری از خدمات ما از طریق راه های ارتباطی که در سایت به آن اشاره شده در تماس باشید.
برخی از سوالات متداول
1.تفکیک چیست و چه آثار حقوقی دارد؟
تقسیم و تجزیه مال غیر منقول به قطعات کوچکتر را تفکیک گویند. که انجامش آثار حقوقی دارد و موجب می گردد که مالک بتواند برای هر قطعه تفکیکی،سند مجزایی را دریافت کند.
2. اگر مالک تصمیم دارد برای هر قطعه از عرصه و اعیان سند جداگانه دریافت کند باید چه اقدامی کند؟
برای این اقدام مالک باید به اداره ثبت اسناد و املاک مراجعه کند و حسب مورد تفکیک عرصه و یا اعیان را تقاضا کند.
