دعاوی ‌مربوط به انتقال تجویز منافع از شخصی به شخص دیگر

دعاوی مربوط به انتقال تجویز منافع از موارد شایع دعوای متعاقدین در املاک است. با توجه به پایین بودن سطح آگاهی جامعه نسبت به این مسئله لازم دانستیم که در این نوشته از مرکز حقوقی و داوری بین المللی سروش عدل به موضوع دعاوی ‌مربوط به انتقال تجویز منافع از شخصی به شخص دیگر پرداخته تا بتوانیم سطح آگاهی شما عزیزان را بیش از پیش بالا ببریم.

طرح دعوای انتقال تجویز منافع

همانگونه که از نام دعوی تجویز انتقال منافع بر می آید، ماهیت این دعوی در مورد انتقال منافع می باشد. دعوای تجویز انتقال منافع به غیر اصولا بین موجر و مستاجر پیش می آید. در واقع این موجر است که طی یک قرارداد یا مبایعه نامه و با تعیین و دریافت مبالغی بصورت ودیعه و اجاره بها ماهیانه استفاده از منافع ملک مورد قرارداد را به مستاجر واگذار میکند.البته این امر شامل تمام عقود دیگری که این چنین باشند نیز میگردد.
اگر رضایت مالک در تجویز انتقال منافع توسط مستاجر جلب گردد. دیگر نیازی به طرح دعوا و صرف وقت و هزینه نمی باشد. بنابراین توصیه میشود که مستاجر قبل از انجام معامله رضایت مالکانه را اخذ نماید .نه بعد از انجام آن چرا که اگر بخواهد بعد از انجام معامله اقدام به اخذ رضایت نماید، کار بسیار خطرناک و دشواری خواهد بود.

بنابراین مستاجر جهت تجویز انتقال منافع لازم است که :

در ابتدا رضایت مالک را اخذ نماید، حال اگر مالک، نه حاضر به تجویز انتقال منافع به غیر باشد. و نه حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر باشد. در اینصورت مستاجر می بایست به دادگاه حقوقی مراجعه نموده و دادخواستی را تحت عنوان تجویز انتقال منافع مطرح نماید. و دادگاه با بررسی مدارک و شرایط، حکم به تجویز انتقال منافع به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه را صادر نموده و رونوشت آن را به دفترخانه ارسال نماید و در آخر موجر مطلع می شود.
با این شرایط مستاجر جدید قائم مقام مستاجر سابق می شود. نکته مهم این است که اگر ظرف ۶ ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی، منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستاجر جدید انتقال داده نشود، حکم مذکور از درجه اعتبار ساقط می گردد.

مدارک طرح دعوای انتقال منافع

الف) تصویر مصدق قرارداد اجاره
ب) مدارک احراز هویت برای مطابقت با اجاره نامه

نحوه طرح دعوی انتقال تجویز منافع از طرف مستاجر

اگر مستاجر بخواهد مورد اجاره را به غیر منتقل کند. و از طرفی حق انتقال به غیر نیز از او در اجاره نامه سلب شده باشد و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد.
در اینصورت مستاجر باید از دادگاه درخواست صدور حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر کند. مستاجر باید درخواست خود را در قالب دادخواست به دادگاه عمومی حقوقی تقدیم کند و دعوی باید به طرفیت مالک اقامه شود. اگر ملک مشاع است و مالکین متعدد دعوی باید به طرفیت همه آنان طرح شود.

نحوه طرح دعوی تخلیه سرقفلی و انتقال به غیر

مستأجری که حق انتقال مورد اجاره‌ی محل تجاری به غیر را نداشته باشد. و آن را به شخص ثالث واگذار نماید، تخلف وی با توجه به مقررات از موارد تخلیه بوده و موجر به استناد تخلف مذکور می‌تواند درخواست تخلیه نماید.
اگر مالکی بخواهد دعوی تخلیه علیه مستاجر که مغازه را بدون حق انتقال به غیر به شخص ثالثی داده اقامه کند باید به دادگاه دادخواست تخلیه دهد و علت آن را انتقال به غیر ذکر کند. این دادخواست باید به مستاجر و کسی که ملک تجاری به وی منتقل شده (متصرف) تقدیم شود.

دادگاه صادر کننده حکم نیز باید توجه داشته باشد که :

حق کسب و پیشه هنگامی به مستاجر پرداخت می شود که مستاجر، حق کسب و پیشه مورد اجاره از منتقل الیه دریافت نکرده باشد. زیرا اگر مستاجر حق کسب و پیشه را به منتقل الیه واگذار کرده باشد در این صورت این حق به نفر دوم میرسد و او پس از دریافت نصف حق سرقفلی ملک را تخلیه خواهد کرد.
بنابراین اگر مستاجر محل کسب که حق انتقال به غیر نداشته باشد. هنگام انتقال منافع مورد اجاره به دیگری وجهی به عنوان کسب و پیشه از مستاجر دوم یا متصرف دوم اخذ کرده باشد. نصف حق کسب و پیشه که دادگاه به آن حکم می دهد به متصرف مورد اجاره پرداخت می شود.

دلایل تجویز انتقال منافع به غیر چیست؟

۱ . شهادت شهود
۲ . تحقیقات میدانی و محله ای
۳ . اتیان سوگند
۴ . در خواست استعلامات مرتبط با موضوع

انتقال منافع مال الاجاره

مستاجر نمی تواند منافع مورد اجاره را کلاً یا جزئاً یا به نحو اشاعه به غیر انتقال دهد. یا واگذارکند مگر اینکه کتباً چنین اختیاری به وی داده شده باشد. بنابراین بر اساس قانون موجر و مستاجر، مستاجر حق اجاره دادن و انتقال منافع مال الاجاره را به کس دیگری ندارد. در صورتی که مستاجر محل کسب و یا پپیشه یا تجارت به موجب اجاره نامه، حق انتقال به غیر داشته باشد می تواند برای همان شغل یا شغل مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد.

چند نکته راجع به انتقال منافع مورد اجاره به غیر

1- در صورتی که مستاجر با حق واگذاری، منافع مورد اجاره را به دیگری منتقل نماید، چون مالک عین نبوده و مالکیت منافع خود را از دست داده است، به همین جهت در صورت تخلف مستاجر دوم، حق طرح دعوای تخلیه را ندارد.
2- در صورتی که مستاجر، منافع مورد اجاره را در زمان حیات به فرزندان خود منتقل نماید، حق تخلیه از این جهت برای مالک، ایجاد می شود، لکن اگر همان را از طریق وصیت تملیکی، منتقل نماید، چون وصیت بعد از فوت موقعیت اجرائی پیدا می کند، لذا این انتقال به غیر نیست.
3- مستاجر مطابق قانون روابط موجر و مستاجر، با دارا بودن حق انتقال به غیر، نیازی به اخذ مجوز از دادگاه برای انتقال منافع مورد اجاره به غیر را ندارد.
4- حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستاجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود. بنابراین انتقال منافع مورد اجاره از طرف مستاجر به منتقل الیه با سند عادی نیز محقق خواهد شد.
5- انتقال منافع عین مستاجره به غیر حتی اگر به صورت جزئی هم باشد، به عنوان مثال مستاجر برای خود شریک اختیار کند، حق تخلیه برای موجر ایجاد می شود.

سخن آخر

برای طرح دعوای انتقال تجویز منافع به غیر نیاز به وجود شرایط خاصی نیست. طبق قانون هر مستاجری میتواند منافع ملک تحت اجاره خود را به شخص دیگری انتقال دهد اما به شرط آنکه این حق ضمن قرارداد از ایشان سلب نشده باشد. در نتیجه واضح است که اگر این حق از مستاجر سلب شده باشد پس برای احقاق آن نمیتواند به مراجع قضایی مراجعه کند. اگر در معامله یا قرارداد اجاره بین موجر و مستاجر این موضوع قید نشده باشد یا مالک نسبت به این امر اعلام رضایت نداشته باشد مستاجر در صورت دارا بودن این حق میتواند به دادگاه مراجعه کند.
موضوع انتقال تجویز منافع به غیر یکی از موضوعات پرونده ساز در دادگاه های حقوقی بشمار می رود. بنابراین شما می توانید برای هرگونه مشاوره در زمینه دعاوی ‌مربوط به انتقال تجویز منافع از شخصی به شخص دیگر با تیم وکلا و حقوقدانان ما، در مرکز حقوقی و داوری سروش عدل در ارتباط باشید. تمام قد تا آخرین قدم از حقوق شما دفاع می کنیم.