یکی ازاقدامات مهمی که در مراحل اولیۀ صدور اسناد مالکیت برای هر ملکی صورت میگیرد، تحدید حدود ثبتی آن از طریق آگهی های تحدیدی است. در واقع برای دریافت سند مالکیت یک ملک، تحدید حدود املاک یکی از مهم ترین اقدامات ملکی و ثبتی به شمار میرود.
حال اینکه این آگهی های تحدیدی چیست و چگونه منتشر میشود را در این مقاله مورد بررسی قرار خواهیم داد.
آگهی های تحدید حدود عمومی املاک چیست؟
گاهی ملکی بین چند نفر مشترک میباشد که به آن ملک مشاع میگویند. تحدید به معنی حد چیزی را معین کردن است. در اینجا منظور ازتحديد حدود، همان تعيين حدود چهارگانه یک ملك میباشد تا حد فاصل ملک مورد تحدید نسبت به املاکی که در مجاورت آن قرار دارد، مشخص شود. در واقع آگهی تحدید حدود نوعی دعوت از اشخاص متقاضی ثبت ملک و مجاورین آن میباشد که در تاریخ معین حاضر شوند و حدود ملک مورد تقاضای ثبت را مشخص نمایند.
مطابق ماده 14 «قانون ثبت اسناد و املاک» آگهی تحدید و تعیین حدود به آگهی‌های رسمی گفته میشود که توسط ادارات ثبتی که دارای صلاحیت است منتشر میشود. هدف از انتشار این آگهی‌ها، آگاه کردن مردم از تقاضای یک یا چند نفر برای تعیین حدود یک ملک مشخص میباشد. زیرا در این صورت اگر شخصی به این اقدام ثبتی معترض باشد، میتواند دادخواست خود را در مهلت قانونی مشخص شده ارائه کند.
تحدید حدود چگونه انجام میگیرد؟
لازم به ذکر است که قبل از آگهی تحدید، آگهی های نوبتی مهم ترین آگهی های ثبتی میباشند که در طول ثبت عمومی و عملیات مقدماتی منتشر میشوند. در این آگهی به نوع ملک، پلاک ثبتی و وضعیت متقاضی ثبت اشاره میشود ولی در آن صحبتی از حدود و حقوق نمیگردد. در واقع این آگهی برای تثبیت اصل ملک و مالکیت افراد بر آن میباشد که انتشار آن هم هر سه ماه یکبار است.
بعد از تقاضای ثبت ملک و انجام عملیات مقدماتی، برای تحدید حدود املاک، متقاضیان ثبت ملک و مجاورین برای روز تعیین حدود به وسیله یک اعلانی احضار می شوند. این اعلان حداقل 20 روز قبل از تحدید حدود، یک مرتبه در جراید منتشر می شود.
پس از انتشار آگهی تحدیدی و قبل از فرارسیدن موعد تحدید، رئیس اداره ثبت یک نماینده و نقشه بردار به منظور انجام عملیات تحدید حدود ملک و تعیین متراژ آن،مشخص میکند. ابلاغ لازم هم برای آنها صادر میشود.
باید توجه شود که :
در هنگام تحديد حدود، باید به حقوق ارتفاقی نیز توجه شود. طبق ماده ۹۳ قانون مدنی، حق ارتفاق در واقع حقی است که یک شخص در ملک دیگری دارد. لذا در صورت مجلس تحديدی، باید حقوق ارتفاقی به صورت کامل ذکر شود. تا اگر اعتراضی نسبت به حدود تحدیدی و یا حقوق ارتفاقی وجود دارد، معترضین در ظرف مدت مقرر به اداره ثبت مراجعه کرده و اعتراض خود را اعلام نمایند.
اگر هم متقاضی هم مجاورین در روز معین شده حاضر باشند، با اظهار فرد متقاضی حدود معین میشود. مجاورین اگر اعتراضی داشته باشند بعدا اعتراض میکنند.
اگر تقاضاکننده، خود یا نماینده اش، در موقع تحدید حدود حضور نداشته باشند :
تحدید حدود و حقوق ارتفاقی ملک مورد تقاضا با اعلام مجاورین انجام خواهد شد.
هرگاه مجاورین در موقع تحدید حاضر نشوند و به این جهت حدود ملک تعیین نشود، اعلان تحدید حدود نسبت به آن ملک تجدید خواهد شد.
در نهایت، صورت جلسه تحدید حدود و پیش نویس سند مالکیت تنظیم شده توسط نماینده ثبت، ضمیمه پرونده میشود. در صورت عدم اعتراض و پس از مهلت واخواهی ( 30) روز، متقاضی میتواند از اداره ثبت محل تقاضای صدور سند مالکیت کند.
موارد عدم لزوم انتشار آگهی تحدیدی
- وقتی حدود مجاورین از لحاظ عملیات ثبتی تثبیت و معین شده باشد. و همچنین مهلت اعتراض به تحدید حدود آنها سپری شده باشد، تحدید حدود بدون نیاز به انتشار آگهی تحدیدی انجام خواهد شد.
- اگر حد ملک مجاور، از اموال عمومی مربوط به دولت و شهرداری و یا حریم قانونی آنها باشد. در این صورت 20 روز قبل از وقت تعیین حدود، به نماینده آنها اطلاع داده میشود برای تحدید حدود مراجعه کند و عدم حضور او مانع تحدید حدود نخواهد بود.
- در موقع تحدید حدود اعیان احداث شده بر روی زمین دارای سند مالکیت، در صورتی که مال ملک به شخص اجازه دهد در ملک او اعیان احداث کند. در اینجا انتشار آگهی تحدیدی لازم نیست.
- در خصوص منابع ملی شده ای که به موجب قانون ملی شدن جنگلها با رعایت ماده 56 قانون حفاظت، ملی شناخته شده باشند و تاکنون تقاضای ثبت نشده اند.
آگهی های تحدیدی شامل چه مواردی می شوند؟
در تهیه پیش نویس آگهی تحدید عمومی رعایت موارد و نکات زیر ضروری است:
پیش نویس آگهی تحدید حدود عمومی هر بخش بترتیب شماره املاک تهیه میشود. برای هر یک یا چند پلاک هم با توجه به موقعیت و مساحت آنها روز یا روزهائی را برای تحدید حدود معین میکنند.
در پیش نویس آگهی تحدید عمومی باید دقت شود که فاصله بین روز انتشار آگهی تحدیدی و روزی که تحدید حدود صورت میگیرد کمتر از ۲۰ روز و بیشتر از ۶۰ روز نباشد. در واقع این مهلت در نظر گرفته شده توسط قانونگذار جهت ایجاد حق اعتراض برای مجاور ملک می باشد.
- مسئول بایگانی پس از تهیه پیش نویس آگهی تحدید حدود عمومی، آن را نزد رئیس ثبت ارسال کرده و او پس از بررسی و کنترل، آن را امضاء میکند. در نهایت هم جهت چاپ در یکی از روزنامه های محلی یا کثیرالانتشار ارسال میشود.
اشتباهات موثر در آگهی های تحدیدی
- اشتباه در شماره پلاک اعم از اینکه اصلی باشد یا فرعی یا اینکه هر یک از آنها ذکر نشود.
- اشتباه یا عدم ذکر نام یا نام خانوادگی کسی که متقاضی ثبت است یا قائم مقام قانونی او.
- اشتباه در نوع ملک و همچنین اگر نوع ملک ذکر نشود.
- عدم رعایت ماده ۱۴ «قانون ثبت» به این صورت که در انتشار آگهی تحدید ملک، رعایت ترتیب شماره املاک نشده باشد.
- عدم رعایت ماده 67 «آیین نامه قانون ثبت» که باید فاصله قبل از انتشار آگهی تحدید و روز تحدید حدود کمتر از بیست روز و بیشتر از 60 روز نباشد.
- در صورتی که با وجود اطلاع اداره از وقوع معامله قبل از انتشار آگهی تحدید، اشتباها آگهی تحدیدی به نام فروشنده منتشر شده باشد.
اشتباهات غیر موثر در آگهی های تحدیدی
- اشتباه در مضاف الیه نام خانوادگی یا اینکه ذکر نشود.
- عدم قید و یا اشتباه در ذکر نام و نام خانوادگی برخی از شرکا مشروط بر اینکه حداقل نام و نام خانوادگی یکی از متقاضیان به صورت صحیح آگهی شده باشد.
- اشتباه در ذکر مقدار مورد تقاضا اعم از اینکه به صورت بیشتر یا کمتر آگهی شده باشد.
- اشتباه در نشر آگهی به نام فروشنده در صورتی که اطلاع اداره از وقوع معامله، پس از انتشار آگهی تحدید باشد.
- آگهی تحدید حدود اختصاصی، قبل از انتشار آگهی ماده 14 «قانون ثبت اسناد و املاک» منتشر شود.
- توصیه میشود برای کسب اطلاعات بیشتر در این رابطه و دریافت مشاوره تخصصی از یک وکیل ملکی، به مرکز حقوقی بین المللی سروش عدل مراجعه بفرمایید.
