ابطال سند رسمی ملک مشاع

بسیار اتفاق می افتد که فردی سندی را به عنوان دلیل اثبات دعوا در یک دادرسی ارائه میدهد. یا فردی به استناد به یک سند و نوشته از اثرات آن به نفع خود بهره میبرد. در این فروض ممکن است طرف مقابل ادعای جعلی بودن یا بی اعتباری یا سوء استفاده از سند را داشته باشد. این فرد میتواند با مراجع به دادگاه حقوقی یا کیفری حسب مورد تقاضای ابطال سند و یا ادعای جعلیت را بنماید.

دراین مطلب به نکات حقوقی ابطال سند رسمی ملک مشاع میپردازیم بامرکزحقوقی ود اوری سروش عدل همراه باشید.

ابطال سند رسمی

سند رسمی به سندی گفته میشود که در دفاتر ثبت اسناد ثبت می گردد . از ارزش اثباتی بالایی برخوردار است. سند رسمی زمانی که صادر می شود. نشان دهنده مالکیت دارنده سند نسبت به مال منقول و یا غیر منقول می باشد و سایر اسناد عادی معمولا تاب مقاومت در برابر سند رسمی را ندارند.سند رسمی مستند به ماده 1287 قانون مدنی چنین تعریف شده است:

اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات‌ قانونی تنظیم شده باشند، رسمی است. ابطال سند رسمی به معنای کان لم یکن نمودن اعتبار سند رسمی است . با توجه به اینکه اسناد رسمی ادله محکمی جهت مالکیت دارنده آن است از این رو چنانچه فرد یا افرادی مدعی عدم مالکیت دارندگان سند رسمی باشند بایستی ابتدائا ادله قابل قبولی ارائه دهند تا بدین وسیله بتوانند سند رسمی را ابطال نمایند و اعتبار آن را ساقط نمایند.

ابطال سند رسمی ملک مشاع

مشاع در لغت به معنای مشترک می باشد، زمانی که از مالکیت مشاعی صحبت می شود. منظور این است که چند نفر در یک مال مشترک، شریک هستند. مال مزبور متعلق به کلیه شرکا می باشد. وهر کدام در جزء به جزء مال مزبور شریک و دارای سهم می باشند. چنانچه شرکا مال مشاع قصد تقسیم مال مزبور را داشته باشند، تقسیم مال مشاع با تقسیم نامه به عمل می آید و هر کدام پس از تقسیم دارای سند علی حده می گردند. حال چنانچه در این میان معترضی نسبت به نقسیم مذکور از بین شرکا و یاغیر از آن ها وجود داشته باشد می تواند با ارائه دادخواست ابطال سند رسمی ملک مشاع به مرجع صالح درخواست ابطال مالکیت مشاعی را به عمل بیاورد.

نکات مهم ابطال سند

ابطال سند در حالتی ضرورت پیدا می کند که معامله ای بعد از وقوع به هردلیل باطل تشخیص داده شده یا فسخ شود به (طور کلی معامله منحل شود مصادیق انحلال مثل فسخ معامله ابطال معامله انفساخ معامله و تفاسخ یا اقاله ی معامله).باید دانست که مساله وقوع معامله و ایجاد مالکیت امری جدای از تنظیم سند رسمی درخصوص آن است. در دعوای ابطال سند علاوه برطرف قرارداد باید اداره ی ثبت اسناد و املاک را هم به عنوان خوانده به دادرسی دعوت نمود(به عنوان مرجع تنظیم کننده سند).

اگر مستند وقوع معامله سند عادی باشد به صرف طرح دعوای ابطال معامله سند عادی از درجه اعتبارساقط است. اما اگر درخصوص آن معامله اعم از آن که موضوع آن منقول باشد یا غیرمنقول سند رسمی تنظیم شده باشد. علاوه بر ابطال معامله، ابطال سند را نیز باید خواست.

ابطال تقسیم مال مشاع

در برخی موارد ممکن است شرکا بعد از اینکه مال مشاع را با تراضی میان یکدیگر تقسیم کردند، از نتیجه کار ناراضی و خواهان بازگشت به وضعیت مشاع باشند. در چنین حالتی در صورت توافق همه شرکا، امکان ابطال تقسیم‌نامه وجود دارد که موجب باطل شدن سند مالکیت صادر شده برای هر کدام از مالکان خواهد شد. علاوه بر این، در صورتی‌که تقسیم مال مشاع منجر به تضییع حقوق یکی از شرکا شده باشد، تقسیم‌نامه به حکم دادگاه ابطال می‌شود. برای مثال حقی پیش از تقسیم وجود داشته که بعد از افراز ضایع شده است و یا تقسیم به درستی صورت نگرفته و سهم شرکا به درستی قسمت نشده باشد.

متقاضی طرح دعوا در خصوص دستور فروش ملک مشاع باید دادخواست فروش ملک و سایر مدارک را در دفتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت کند تا درخواست او به یکی ازمراجع و محاکم حقوقی ارجاع شود. در خصوص هزینه ابطال تقسیم مال مشاع لازم به ذکر است. که ابطال تقسیم مال مشاع یکدعوای مالی است و هزینه آن بر اساس تعرفه دعاوی مالی تعیین می‌شود.

پرونده عملی ابطال سند

در دعواي حاضر خواهان دعوا شخصي است به نام آقاي اکبر… كه به منظور باطل كردن سند رسمي انتقال اموال غيرمنقول و وصيت‌نامه محضري در دادگاه دعوايي را مطرح كرده است. خواهان ابطال سند رسمي، دادخواست خود را به طرفيت خوانده آقاي عزت… تنظيم و تقديم دادگاه كرده است.عنوان دادخواست تقديمي نيز عبارت است از:

تقاضاي صدور حكم مبني بر ابطال سند رسمي و وصيت‌نامه محضري به انضمام تمامی هزينه‌ها وخسارات دادرسي.خواهان پرونده در بخش مربوط به ضمايم دادخواست تقديمي، فتوكپي تصديق‌شده يك فقره سند رسمي مبني بر انتقال بخشي از اموال و دارايي‌هاي غيرمنقول مورث توسط وي، فتوكپي تصديق‌شده وصيت‌نامه محضري تنظيمي توسط مورث همچنين فتوكپي تصديق‌شده گواهي انحصار وراثت تنظيمي توسط شوراي حل اختلاف را ضميمه پرونده كرده است.

تصرفات حقوقی

همان طور که می دانید به دلیل شرایطی که املاک مشاعی دارند همواره با مشکلات متعددی در زمینه های رهن و اجاره و فروش رو به رو هستند . چرا که برای هر یک از این مواردی که ذکر شد نیاز به موافقت تمامی شرکا یا مالکین میباشد . البته در خصوص سهم هر فرد ، فرد دارای مالکیت تام است و میتواند سهم خود را رهن و یا اجاره بدهد یا به طور کامل بفروشد. به این گونه تصرفات و اقدامات در اصطلاح حقوقی تصرفات حقوقی میگویند .

با توجه به خصوصیات گفته شده :

طرفداران این گونه اموال و ملک ها بسیار کم می باشد. حتی افراد ( شرکا) سعی دارند هر چه زود تر ملک را از این شرایط اشاعه دربیاورند. آن ها برای این منظوردست به تقسیم می زنند . به چه شکل ؟ ان ها یک تقسیم نامه اعم از نوع مادی و یا رسمی  ( ثبت شده در دفتر خانه های رسمی ) تهیه و تنظیم می کنند . ( این در واقع برای شرایطی است که همه ی شرکا و مالکان بر سر تقسیم ملک مشاعی توافق داشته باشند .) در صورتی که هیچ توافقی بین طرفین نباشد ، به ناچارهر یک در صورت تمایل دادخواستی تنظیم کرده و به دادگاه محل ملک و یا اداره ثبت ( بسته به شرایط ثبتی ملک ) تقدیم می کند.

مراجع ابطال سند رسمی

اداره ثبت سند مالکیت را  به حکم قانون ابطال می کند. از موارد شایع این موضوع ابطال اسناد مالکیت به جهت اصلاح آنها در جهت حفظ منافع عمومی و اجتماعی مانند اصلاح وضعیت اراضی، جنگلها، منابع طبیعی، کشتزارها و مراتع است.همچنین ابطال و اصلاح اسناد اموال وقفی از این دست موارد می باشد.

اداره ثبت بدون حکم دادگاه سند مالکیت را ابطال می کند :

الف – هرزمان که دارنده سند مالکیت معارض در مهلت قانونی 2 ماه از تاریخ ابلاغ و اخطار قانونی اداره ثبت به وی، به دادگاه مراجعه نکند و گواهی دادخواست را ارئه ندهد .طرف مقابل او پس از مهلت فوق الذکر از دادگاه، گواهی عدم تقدیم دادخواست  طرف مقابل را اخذ  کند .به اداره ثبت تحویل دهد، در اینجا نیز اداره ثبت بدون وجود هرگونه  حکمی از دادگاه و راساً سند مالکیت معارض را ابطال می کند.

ب- هر گاه شخصی در مورد  ملکی با مساحت معین، معامله کرده باشد . پس از آن معین گردد ملک مذکور دارای اضافه بنا است.در این مورد خریدار یا ذی‌نفع مختار است.  قیمت اضافه بنا و سایرهزینه‌ های قانونی را به صندوق ثبت واریز کند و از اداره ثبت تقاضای اصلاح سند مالکیت را بخواهد . دراین مورد  هم اداره ثبت بدون حکم از دادگاه سند را اصلاح می‌‌کند.

ابطال یا اصلاح سند توسط هیات نظارت اداره ثبت اگر :

• در اثر بی‌دقتی و اشتباه نویسنده در سند مالکیت و… اشتباهی رخ دهد.
• ثبت دفتر املاک یا سند مالکیت، دارای مغایرت و مخالفت با سند رسمی باشد.
• ثبت دفتر املاک یا سند مالکیت با حکم نهایی دادگاه دارای مغایرت و مخالفت باشد.
• اشتباهاتی درحین عملیات مقدماتی رخ دهد و در دفتر املاک نهم وارد شود.
• اشتباهاتی در عملیات تفکیکی رخ دهد و در دفتر املاک هم وارد شود. در تمام این موارد، اصلاحیا ابطال سند مالکیت در صلاحیت هیأت نظارت خواهد بود.

سخن آخر

در سند مشاع یعنی چند فرد مالک هستند و بخش مالکیت هر مالک مشخص نیست و تنها مالک بودن فرد در سند قید میشود. ملک مشاع در بحث سهم‌الارث نمود بیشتری دارد. هر یک ار ورثه مقدار مشخصی سهم‌الارث دارند. دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک که تفکیک نشده است، بدون تقاضای تفکیک امکان‌پذیر نیست و رد خواهد شد. همان طور که می دانید به دلیل شرایطی که املاک مشاعی دارند همواره با مشکلات متعددی در زمینه های رهن و اجاره و فروش رو به رو هستند .

مرکزحقوقی وداوری سروش عدل