افرازملک مشاع

هنگامی که ملکی بیش از یک مالک داشته باشد، مالکان هر کدام می توانند به صورت رسمی و قانونی صاحب سهم خود باشد. به این منظور هر یک می تواند از طریق افراز ملک مشاع سهم خود را از دیگری جدا سازد . به عبارت دیگر می توان گفت افراز نوعی تقسیم مال غیر منقول مشاع است که مالکان هرکدام از این طریق سهم خود را از دیگری جدا مینمایند. می توانند از طریق افراز ملک مشاع نسبت به این عمل اقدام کنند. در ادامه به جزئیات بیشتر در این زمینه خواهیم پرداخت بامرکزحقوقی وداوری سروش عدل همراه باشید.

افراز ملک به چه معناست ؟

افراز یعنی تقسیم مال مشاع، زمانی که میان شرکا توافقی جهت تقسیم صورت نمی گیرد. (مال مشاع مالی است که بیش از یک مالک دارد) مرجع رسیدگی به افراز در مرحله اول، اداره ثبت اسناد واملاک می باشد و در بعضی شرایط دادگاه عمومی صالح به رسیدگی می باشد. نحوه رسیدگی به این ترتیب است. که اگر ملک دارای سابقه ثبتی باشد، دادگاه پس از تعیین وقت، آخرین وضعیت ثبتی ملک را استعلام می گیرد و پس از دریافت پاسخ استعلام، در جلسه رسیدگی، قرار ارجاع امر به کارشناسی را صادر می نماید کارشناس پس از بررسی وضعیت ملک، نظر خود را مبنی بر قابل افراز بودن یا نبودن ملک اعلام می نماید.

در صورتی که :

ملک به نظر کارشناس، قابل افراز باشد، نظریه خود را در خصوص نحوه تقسیم و میزان سهم هر یک از شرکا، اعلام می دارد و درصورتی که مالکین مخالفتی با نظر کارشناس نداشته باشند، دادگاه بر مبنای سهام هر یک از آنان، حکم به افراز صادر می کند.اما اگر مطابق با نظر کارشناس، ملک غیر قابل افراز باشد، دادگاه حکم به غیر قابل افراز بودن، می دهد. نکته مهم این است که کارشناس در هنگام تهیه نظریه کارشناسی، باید از نماینده و نقشه بردار اداره ثبت نیز استفاده نماید تا از تعارض های احتمالی در محاسبات، جلوگیری بعمل آید.خواهان دعوا (متقاضی افراز) یکی از شرکا است که دادخواست خود را بطرفیت سایر شرکا (خواندگان) تقدیم دادگاه می نماید.

نحوه افراز املاک مشاع

افراز می تواند با توافق و تراضی شرکاء صورت گیرد اما اگر آنها به توافق نرسیدند و اختلاف بر سر تعیین سهم هریک پیدا شد.در این خصوص باید به دادگاه مراجعه کنند بنابراین ، نحوه رسیدگی به درخواست افراز بدین صورت است. که دادگاه زمانی را برای رسیدگی تعیین می نماید در اینجا اگر ملک سابقه ثبتی داشته باشد(سند مالکیت قطعی صادر شده و آگهی منتشر شده است و کسی به آن اعتراض نکرده باشد)آخرین وضعیت ثبتی ملک استعلام گرفته می شود و پس از دریافت پاسخ استعلام ،در جلسه رسیدگی قرار ارجاع به کارشناسی جهت تشخیص قابلیت افراز یا غیر قابل افراز بودن ملک صادر می گردد .

سپس چنانچه  ملک قابل افراز باشد،کارشناس نظریه خود را مبنی برنحوه تقسیم ملک و تعیین میزان سهم هر یک از شرکاء اعلام می دارد. در صورت موافقت شرکاء با نظریه اعلام شده از سوی کارشناس ، دادگاه بر مبنای سهم هریک از آنان حکم به افراز ملک مشاع صادر می نماید.

انواع افراز

افراز اجباری: بر اساس حکم دادگاه یا تصمیم اداره ثبت تقسیم مال مشاع بین شرکا انجام میشود.

افراز به تراضی: شرکا خود تصمیم میگیرند مال مشاع را به چه صورت تقسیم کنند.

مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست افراز کدامند؟

محاکم دادگستری:

زمان که عملیات ثبتی خاتمه پیدا نکرده باشد، مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست افراز،‌ دادگاه های عمومی حقوقی محل هست. زمانی جریان ثبتی یک ملک خاتمه یافته تلقی می شود که یا ملک دارای سند مالکیت بوده و در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد یا هر چند نسبت به آن سند مالکیت صادر نشده اما درخواست مربوطه به ثبت رسیده، آگهی نوبتی و تحدیدی آن به طور صحیح منتشر و تحدید حدود قانونی صورت گرفته و در مهلت واخواهی نیز مورد اعتراض واقع نشده و ملک قابل ثبت در دفتر املاک باشد.

اگر بین مالکین محجور یا غایبی باشد نیز افراز در صلاحیت دادگاه است.اگر درصدی از ملک مشاعی از یک پلاک مشاعی مجهول المالک باشد، اینجا هم افرازش در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی است. منظور از ملک مجهول المالک، این است که مالکش مشخص و معلوم است ولی درخواست ثبت نکرده است.

مراجع ثبتی:

در صورتی که عملیات ثبتی ملک خاتمه یافته باشد، مرجع صالح جهت رسیدگی به درخواست افراز، اداره ثبت می باشد.

تعیین سهم هر شریک

بعد از افراز اموال مشاع این مسأله پیش می آید که کدام یک از قسمت های جدا شده متعلق به کدام شریک باشد. اینجا هم راه اول تراضی است. اگر تراضی حاصل نشد ازقرعه استفاده می شود. در قانون نیز آمده بعد از افراز اموال مشاع در صورت عدم تراضی بین شرکا به قرعه تعیین می گردد. (در صورتی که میزان سهام شرکا مختلف باشد، اول تعدیل سهام انجام می شود.)

موانع افراز ملک مشاع

هرگاه تقسیم ملک باعث از مالیت افتادن سهم تمام شرکا یا بعضی از آن ها باشد افراز انجام نمی شود. تقسیم ملک از وقف مجاز است اما تقسیم ملک موقوفه بین موقوف علیهم مجاز نیست. اجبار به تقسیم که باعث ضرر شرکا باشد یا قیمت ملک به شکل فاحش کاهش یابد به شکلی که قابل اغماض نباشد. باطل است. در صورتی که افراز مستلزم اصلاح مشخصات ملک باشد.

باید این اصلاح با توافق کلیه شرکا انجام شود وگرنه افراز آن باطل است. در صورتی که ملک دارای سند مالکیت معارض باشد تا رفع تعارض تقسیم قابل انجام نیست.شرکا در ضمن قرارداد، عدم تقسیم ملک را شرط کرده باشند. قانون تقسیم ملک را ممنوع کرده باشد. مثل باغات که قانون تفکیک و تقسیم باغات به کمتر از 10 هکتار را ممنوع کرده است. پس از افراز ملک اگر شرکا توافق نداشته باشند.از طریق قرعه تعیین می شود که کدام سهم متعلق به کدام شریک است.

مراحل درخواست افراز ملک مشاع

برای اینکه افراز یک مال مشاع انجام گیرد، باید مراحلی رعایت شود که به برخی از آنها می پردازیم.

مدارک لازم برای افراز ملک مشاع :

از ابتدایی ترین مراحل می توان به جمع آوری وتهیه مدارک لازم برای افراز ملک مشاع اشاره کرد که مدارک لازم برای اقدام افراز ملک مشاع شامل موارد زیر است.

1. نام سایر مالکین مشاع علاوه بر نام شخصی که اقدام کرده است.
2. اسنادی که نشان دهنده مالکیت است.
3. درخواستی مبنی بر شروع افراز ملک که معمولاً به صورت کتبی می باشد.

ثبت در خواست شروع افراز ملک مشاع

از مراحل دیگر در ادامه تهیه مدارک می‌توان به ثبت درخواست شروع افراز ملک اشاره کرد که بعد از ثبت شدن و انجام بررسی‌های لازم توسط مسئولین مرتبط در پی اینکه ملک قابل افراز است یا خیر درخواست ثبت و یا رد می‌شود.

اعتراض نسبت به افراز املاک مشاع

مالکان و شرکا مال مشاع پس از ابلاغ اداره ثبت در مورد مراتب افراز ملک ثبت شده، چنانچه به تصمیم اداره ثبت در مورد افراز ملک مشاع معترض باشند، مراتب اعتراض خود را بایستی ظرف ده روز ازتاریخ ابلاغ  اداره ثبت به صورت کتبی در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مطرح نمایند.

دادگاه صالح با توجه به محتویات پرونده و مراحل انجام شده افراز نسبت به اعتراض رسیدگی می نماید. مستند به ماده2 قانون افراز و فروش املاک مشاع حکم دادگاه عمومی حقوقی قابل شکایت فرجامی نیز می باشد. پس از صدور حکم دادگاه، متقاضی افراز مال مشاع می تواند درخواست ثبت ملک افراز شده را بنماید.

هزینه افراز املاک مشاع

در مورد هزینه افراز املاک مشاع قانون گذار در ماده 3 قانون افراز وفروش املاک مشاع چنین آورده است:

هزینه تفکیک مقرر در ماده 150 قانون اصلاحی ثبت اسناد و املاک در موقع اجرای تصمیم قطعی بر افراز به وسیله واحد ثبتی دریافت‌خواهد شد.

مقایسه تفکیک و افراز املاک مشاع

در ظاهر به نظر می رسد که تفکیک و افراز به یک معنا هستند اما همان طور که ملاحظه شد هر یک دارای تعریف جداگانه ای است. برای تفکیک، نیازی به اشاعه وجود ندارد، به عبارت دیگر حتی اگر صاحب ملک یک نفر باشد می توان برای تفکیک ملک اقدام نمود. اما برای انجام افراز، لازم است که ملک یاد شده چندین مالک داشته باشد.

علاوه بر این، درزمان تفکیک نیازی به بررسی کل سهم نیست و پس از تهیه تقسیم نامه می توان نسبت به احیای حقوق هر یک از مالکان اقدام نمود و در نهایت مالکان در مورد سهم های مورد نظر توافق خواهند نمود. اما در زمان افراز حتما باید به سهم هر یک ازمالکان در 6 دانگ توجه شود. به این ترتیب، در صورتی که امکان رعایت سهم یکی از مالکان به دلیل تصرف وجود نداشته باشد.

سخن آخر

فراز در اصطلاح قضایی و ثبتی عبارت است از جداکردن سهم مشاع شریک یا شرکاء و یا به تعبیری دیگر افراز عبارت از تقسیم مال غیرمنقول بین شرکاء به نسبت سهم آنان است. در افراز لازم است که ملک مشاع باشد. ممکن است بین شرکاء برسر صحت افراز ومطابق بودن یا نبودن آن با میزان مالکیت مشاعی شریک اختلاف حاصل شود، لذا تعیین تکلیف نهایی آن با دادگاه و مراجع قضایی است.

مرکزحقوقی وداوری سروش عدل