تغییر کاربری
تغییر دادن نوع و نحوه استفاده زمینی که از پیش کاربری آن تعیین شده تغییر کاربری نامیده می شود. این تغییرات بایستی حسب دریافت مجوزهای لازم باشد. درغیر این صورت عمل جرم تلقی شده و موجب قلع و قمع بنایی که به موجب تغییر کاربری نحوه استفاده آن تغییر کرده است می شود. اگر بخواهیم ساده تر این موضوع را شرح دهیم باید بگوییم که نوع کاربری هر زمینی و نحوه استفاده آن از پیش تعیین شده است. زمانی که نحوه کاربری زمین تغییر کند و نحوه استفاده آن تغییر کند به این عمل تغییر کاربری گفته می شود.
زمینی که کاربری آن بنا به تشخیص جهاد کشاورزی، زمین زراعی باشد اگر کاربری آن تغییر کند و به کاربری مسکونی تبدیل شود. به گونه ای که تداوم و بهره برداری زراعی خود را از دست دهد تغییر کاربری محسوب می شود. مجاز بودن آن حسب مورد تنفیذ جهاد کشاورزی و کمیسیونی که متشکل از اعضای مختلف بوده اعم از رئیس سازمان جهاد، رئیس مسکن و شهرسازی و مدیر کل حفاظت از محیط زیست را می خواهد. تا عمل قانونی محسوب شود.
انواع کاربری
کاربری کشاورزی
شامل زمین های کشاورزی و باغات است. و در شرایطی که جهاد کشاورزی اجازه تغییر کاربری را بدهد مجاز خواهد بود. و امکان تغییر آن به کاربری مسکونی و تجاری و سایر اقسام کاربری وجود دارد.
کاربری ساختمان
زمانی که شما به عنوان مالک تصمیم به ساخت و ساز ملکی می گیرید بایستی مجوز و پروانه ساخت و ساز از شهرداری اخذ کنید.و نوع کاربری ساختمان را مشخص کنید. که می خواهد از چه نوع کاربری باشد.
اقسام کاربری ساختمان:
- مسکونی
- تجاری
- اداری
- صنعتی
- ورزشی
- آموزشی
- زمین های فاقد کاربری
در صورتی که زمینی مشمول هیچ یک از موارد نامبرده قرار نگیرد. از آن تحت عنوان زمین فاقد کاربری یاد می شود و به عنوان ذخیره های شهری مورد استفاده قرار می گیرند.
سایر کاربری ها
- حمل و نقل
- فضای سبز
- بهداشتی
- فرهنگی و مذهبی
نیز از سایر کاربری هایی هستند که در صورت اخذ مجوز از شهرداری قابل بهره برداری و استفاده می باشند.
انواع تغییر کاربری
تغییر کاربری اراضی زراعی و کشاورزی
کاربری گاهی اوقات مجاز است.
تغییر کاربری غیر مجاز است و طبق قانون منع دارد.
ماده 1 قانون حفظ اراضی زراعی و باغها، تغییر کاربری اراضی زراعی و کشاورزی را جز در مواردی که ضروری است. و کسب مجوز از جهاد کشاورزی گرفته نشده باشد ممنوع می داند و فعل انجام شده را جرم تلقی می کند.
شرایطی که قانون گذار تغییر کاربری را مجاز دانسته و عمل کاربر را جرم نمی داند به شرح ذیل می باشد.
تبصره 4 ماده 2 قانون اصلاح حفظ کاربری اراضی بیان می دارد که اگر شخص مجوز لازم را از جهاد کشاورزی برای اقدام به تغییر کاربری اخذ کند. و اقدام به احداث:
- گلخانه
- دامداری
- مرغداری
- پرورش ماهی
و سایر تولیدات کشاورزی و کارگاه های صنایع تکمیلی نماید. عملش تغییر کاربری نبوده و جرم تلقی نمی شود.
همچنین اراضی داخل طرح هادی، از شمول قانون حفظ کاربری اراضی مستثنی بوده و جرم تلقی نمی شود.
تغییر کاربری اراضی زراعی به مسکونی
قانون حفظ کاربری اراضی، تغییر هر نوع کاربری را در خارج از محدوده شهرها و شهرک ها جز در موارد ضروری ممنوع می داند.
تغییر کاربری مجاز
۱.طبق تبصره 1 ماده 3 قانون حفظ کاربری اراضی مصوب 85، تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها، برای سکونت شخصی صاحبان زمین تا پانصد متر مربع فقط برای یک بار مجاز خواهد بود.در صورتی که ازجهاد کشاورزی مجوز اخذ شود. در غیر این صورت عمل جرم بوده و مرتکب را به جزای نقدی و مجازات حبس محکوم می کند. و موجب قلع و قمع بنایی که کاربری آن به طور غیر مجاز تغییر کرده. و به یک واحد مسکونی تبدیل شده خواهد شد.
۲.تمامی کاربری هایی که تغییر آن قبل از تصویب قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها است مشمول ضمانت اجرای کیفری قرار نگرفته و جرم تلقی نمی شود.
به جرم تغییر کاربری غیرمجاز در کجا رسیدگی می شود؟
زمانی که کاربری خارج از موارد ذکر شده که در بالاتر به آن اشاره شد، باشد و بدون اخذ مجوز صورت بگیرد کاربری غیرمجاز است و مرتکب را محکوم به مجازات حبس و جزای نقدی می کند. رسیدگی به جرم مرتکب در دادگاه کیفری دو، به عمل می آید. لازم به ذکر است که جرم تغییر کاربری مشمول مرور زمان سه ساله است و از جرایم تعزیری درجه ۷ است. که بعد از انقضای مدت مذکور دیگر قابل رسیدگی نخواهد بود.و جهاد کشاورزی به عنوان مرجع طرح شکایت به تغییر کاربری، دیگر نمی تواند شکایت خود را بعد از منقضی شدن مدت مذکور به جریان بیاندازد.
شرایط و تشریفات تغییر کاربری کشاورزی به مسکونی و سایر کاربری ها:
در این راستا اجرای مراحل ذیل الزامی است:
۱.مالکی که تصمیم دارد کاربری کشاورزی را به کاربری دیگری تبدیل کند. بایستی درخواست خود را به شهرداری یا دهیاری تحویل دهد.
۲.با ارسال درخواست متقاضی به کمیسیون و تایید و قبولی، توسط واحد امور اراضی، کارشناس منتخب تعیین. و جهت بازدید به محل خواهد رفت.
۳.این کارشناس ملزم است که پرونده را تکمیل کند. و جهت اظهار نظر به کمیسیون ارسال کند.
در اینجا اگر کمیسیون موافقت کند نظر خود را ظرف مهلت دو ماه اعلام خواهد کرد.
نتیجه گیری
ما در این مقاله به بررسی موضوع حقوقی ملکی دیگری تحت عنوان تغییر کاربری، و انواع آن و مجازاتی که ممکن است در رابطه با کاربری غیر مجاز، مرتکب به آن محکوم شود پرداختیم. بیان کردیم تغییر کاربری مجاز نیست. مگر در شرایطی که شخص قبل از اقدام به تغییر کاربری مجوز لازمه را از جهاد کشاورزی اخذ، و در تغییر کاربری زراعی به سایر انواع کاربری ها مجوز از کمیسیون دریافت دارد. تا عملش مجاز تلقی شود. و من باب تغییر کاربری به ضمانت اجرای کیفری محکوم نشود.
پیشنهادات
تیم حقوقی و داوری سروش عدل به همکاری وکلای متخصص و زبده در تلاش است که در حوزه های مختلف به افرادی که درگیر مشکلات حقوقی هستند خدماتی را ارائه دهد. شما می توانید جهت برخورداری از خدمات تیم ما از طرق ارتباطی که در سایت به آن اشاره شده با ما در تماس باشید. و سوالات حقوقی خود را با ما در میان بگذارید.
برخی از سوالات متداول
۱.تغییر کاربری چیست و در چه شرایطی مجاز است؟
تغییردادن نحوه و نوع استفاده کاربری زراعی یا کشاورزی به کاربری دیگری را تغییر کاربری می گویند. که در صورت اخذ مجوز از جهاد کشاورزی مجاز تلقی شده و جرم نمی باشد.
۲.شخصی که بدون اخذ مجوز اقدام به تغییر کاربری نماید به چه مجازاتی محکوم می شود؟
مجازات مرتکب جرم طبق قانون حفظ کاربری و اراضی، حبس و پرداخت جریمه نقدی و قلع و قمع شدن بنایی است که بدون مجوز ساخته شده است.
