دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و نحوه طرح آن
امور مربوط به اسناد و املاک یکی از رایج‌ترین مواردی است که همه ما با آن سر وکار داشته ایم. به همین دلیل آشنایی با قواعد و چالش‌های آن می تواند در انجام معاملات این حوزه تاثیر زیادی داشته باشد. از جمله دعاوی رایج املاک، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی است. این دعوا زمانی مطرح می شود که معامله خرید و فروش ملک انجام شده و دو طرف موعدی را برای انتقال سند از فروشنده به خریدار مشخص کرده اند. اما در موعد مقرر، فروشنده برای انتقال سند حاضر نمی شود. در این مورد، خریدار می تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را از دادگاه درخواست کند. در این مطلب علاوه بر آشنایی با این دعوا، نحوه رسیدگی و قوانین مرتبط با آن را بررسی می‌کنیم.
انواع دعاوی در دادگاه ها
به صورت کلی دعوا در دو حوزه حقوقی و کیفری مطرح می‌شود. نحوه رسیدگی، قوانین حاکم و همچنین نحوه طرح دعوا در دادگاه‌ها و مراجع قضایی در هر یک از این انواع متفاوت است. دعوای الزام به تنظیم سند نوعی دعوا حقوقی به شمار می‌رود. در واقع باید بر اساس ساز و کاری که دعاوی حقوقی دارند طرح و به آن رسیدگی شود.
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
معامله ملک در ابتدای امر با سند عادی انجام می‌شود. سند عادی همان قولنامه ای است که در هنگام خرید و فروش در دفتر املاک تنظیم می‌شود. در واقع هر سندی که در دفاتر اسناد رسمی به ثبت نرسیده باشد، سند عادی است. در مقابل اسناد رسمی در دفاتر اسناد رسمی یا با حضور کارشناس یا مامور رسمی دولتی تنظیم می‌شوند. استفاده از سند عادی در بخش اول معامله عرف است. به این صورت که خریدار و فروشنده پس از توافق به دفتر املاک مراجعه می‌کنند یا بین خود قرارداد مکتوبی را تنظیم می نمایند. در این قرارداد تاریخ حضور در دفترخانه و پرداخت باقی مانده مبلغ معامله مشخص می شود. در تاریخ معین شده هر دو طرف باید در دفترخانه اسناد رسمی حاضر شوند. خریدار موظف است مابقی مبلغ معامله را بپردازد. فروشنده هم موظف است، سند را به خریدار منتقل کند.
در شرایطی که فروشنده سند را در تاریخ معین شده به خریدار منتقل نکند. در عین حال، بین دو طرف توافقی هم صورت نگرفته باشد، خریدار می‌تواند دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را بدهد. در واقع اگر دو طرف توافق کنند که این تاریخ تغییر کند، بر همین مبنا می‌توانند در تاریخ تعیین شده برای انتقال سند اقدام کنند.
طرفین در دعوا الزام به تنظیم سند
از جمله مواردی که لازم است در دعاوی با آن آشنا باشید، عناوینی است که با آن مواجه خواهید شد. در دعاوی حقوقی، کسی که دعوا را مطرح می‌کند، به عنوان خواهان شناخته می‌شود. شخصی که علیه او دعوای مطرح می‌شود، خوانده است. درخواست شما نیز به عنوان خواسته مورد نظر قرار می‌گیرد. در نهایت این که تمامی این موارد در فرم مخصوصی تحت عنوان دادخواست ارائه می‌شود. از دیگر موارد مندرج در فرم دادخواست، بهای خواسته شماست که بنا به هر خواسته متفاوت است. در ادامه این مطلب هزینه دادرسی را نیز در این دعوا بیان خواهیم کرد.
دلایل طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
اطلاع از منشا و دلیل یک اختلاف می‌تواند چالش‌های آن را به حداقل برساند و چه بسا از طرح آن در دادگاه ها جلوگیری نماید. از جمله دلایلی که باعث طرح دعوای الزام به تنظیم سند می‌شوند، می توان به موارد زیر اشاره کرد:
افزایش قیمت املاک در بازه زمانی تنظیم مبایعه نامه تا حضور در دفتر اسناد رسمی
در رهن بودن سند ملکی در بانک و عدم توانایی فروشنده برای آزاد کردن سند در موعد مقرر
این دلایل از جمله مواردی است که باعث می شود، فروشنده نتواند در زمان تعیین شده در دفترخانه حاضر شود و سند ملک را انتقال دهد.
هزینه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
از آن جایی که الزام به تنظیم سند یک نوع دعوای مالی به شمار می رود، هزینه آن بر مبنای خواسته شما که همان ملک است مشخص می شود. به این صورت که ملک شما توسط کارشناس ارزیابی می شود و با مشخص شدن ارزش ملک مورد نظر، باید سه و نیم درصد آن مبلغ به عنوان هزینه دادرسی پرداخت شود.
نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند
در صورتی که شما با کسی اختلاف پیدا کنید، باید روش طرح آن را در دادگاه بدانید. در دعاوی حقوقی باید خواسته خود را در دادخواست مطرح کرده و به دادگاه ارائه دهید. دادخواست دارای فرم مخصوصی است که مشخصات هر یک از طرفین دعوا و متن خواسته شما در آن نوشته می‌شود. ضمن اینکه نحوه تکمیل آن اهمیت زیادی دارد. بنابراین باید به نحوه قانونی تکمیل شود. از این رو توصیه می شود، برای طرح دعاوی خود از وکلای دادگستری کمک بگیرید. مرکز حقوقی و داوری سروش عدل، شما را در طرح انواع دعاوی از جمله دعاوی ملکی همراهی می‌کند.
نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند
نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی به شکل زیر است:
خواهان …………
خوانده …………
تعیین خواسته و بهای آن :
تقاضای الزام خوانده به حضور در دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی انتقال شش دانگ یک واحد آپارتمان به پلاک ثبتی . . . به شرح متن دادخواست به انضمام خسارت دادرسی مقوم به . . . ریال
دلایل و منضمات دادخواست :
کپی مصدق مبایعه نامه، استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک ، فتوکپی مصدق پرداخت مبلغ معامله ، فتوکپی مصدق گواهی عدم حضور
شرح دادخواست :
بنا به مورد درخواست خود را با جزئیات باید در این قسمت وارد کنید. در این بخش مواردی که برای رسیدگی در دادگاه لازم است مورد توجه قرار گیرد، با ذکر دلایل و مستندات مطرح می‌شود.
متن نمونه دادخواست
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی
با سلام و تقدیم احترام به استحضارمی‌رساند اینجانب ……… خواهان فوق در مورخه ………. و به موجب مبایعه نامه شماره ……….مبادرت به خرید یک واحد آپارتمان به پلاک ثبتی ………. واقع در بخش ……. تهران را با الحاقات و توابع آن به مبلغ ………ریال از خوانده آقای ……… خریداری نمودم و تمام ثمن معامله را نیز پرداخت نموده ام و قرار بر این بود که خوانده در مورخه ……….با حضور در دفتر اسناد رسمی شماره …….تهران ملک موصوف را به طور رسمی به اینجانب منتقل نماید ولیکن خوانده در تاریخ فوق در دفتر اسناد رسمی مذکور حاضر نشده و از انتقال سند رسمی ملک فوق به نام اینجانب خودداری نموده است که گواهی عدم حضور خوانده ، صادره از دفتر اسناد رسمی مذکور به پیوست است، علیهذا تقاضای الزام خوانده به حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال سند رسمی شش دانگ یک واحد آپارتمان به پلاک ثبتی ……..با الحاقات و توابع آن واقع در بخش ……. تهران به انضمام خسارت دادرسی را دارم.
مرجع رسیدگی کننده به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
برای به جریان افتادن پرونده خود و شروع به رسیدگی آن باید به مرجع مرتبط درخواست بدهید. در واقع پرونده های حقوقی به خودی خود مورد رسیدگی قرار نمی‌گیرند. درخواست الزام به تنظیم سند در دفاتر خدمات قضایی انجام می شود. از این رو خواهان برای طرح دعوای خود باید به دفتر خدمات قضایی مراجعه کرده و دادخواست خود را از طریق کارشناس مربوطه تنظیم کند.
بایدها و نباید های دعوای الزام به تنظیم سند
برخی از نکات مهم در دعوای الزام به تنظیم سند، به قبل از انجام معامله مرتبط است. در واقع پیش از طرح دعوا باید در زمان معامله نکاتی را رعایت کنید:
از آزاد بودن سند مطمئن شوید:
یکی از مشکلاتی که باعث طرح این دعوا می‌شود، غیرقابل انتقال بودن سند است. در واقع شرط انتقال سند آزاد بودن آن است. اگر سند ملک در رهن بانک باشد و در زمان فروش و تا موعد انتقال سند آزاد نشده باشد، سند به خریدار منتقل نخواهد شد.
ملک را از مالک بخرید:
از دیگر نکات مهمی که باید در زمان معامله ملک باید به آن توجه داشته باشید، این است که فروشنده مالک یا نماینده قانونی او باشد. چرا که اگر ملک را از شخص دیگری بخرید، ممکن است او از جانب فروشنده اجازه فروش نداشته باشد. در نتیجه مال غیر را به شما خواهد فروخت. در واقع انتقال سند در این وضعیت منتفی است.
سند عادی تنظیم کنید:
دعوای اصلی برای انتقال سند رسمی است. اما باید توجه داشته باشید که شما به استناد یک قرارداد که همان سند عادی است، معامله انجام داده‌اید. بر همین مبنا نیز می‌خواهید انتقال سند را انجام دهید.
تاریخ حضور را در قرارداد تعیین کنید:
در قرارداد خرید و فروش حتما تاریخ حضور در دفترخانه اسناد رسمی را تعیین کنید. در دفاتر املاک و نمونه قراردادهای آن‌ها این مورد در قالب یک بند قرار گرفته است. ولی اگر قرارداد خرید و فروش را خودتان تنظیم می‌کنید، حتما این مورد را در نظر داشته باشید.
طرح و پیگیری دعوای الزام به تنظیم سند
پیگیری مسائل حقوقی مانند سایر امور تخصصی نیاز به کارشناس دارد. در واقع شما برای رسیدگی به امور و مشکلات حقوقی خود یا باید دانش حقوقی داشته باشید یا به متخصصان این حوزه مراجعه کنید. در غیر این صورت متحمل صرف زمان و هزینه زیادی را در حل مشکلات خود خواهید شد. مرکز حقوقی و داوری سروش عدل با حضور وکلای حرفه در پرونده‌های مختلف، در زمینه مشاوره تا پیگیری پرونده شما را همراهی خواهد کرد.
