فروش ملک مشاع و نکات حقوقی آن

فروش ملک مشاع قوانین و شرایط ویژه ای دارد و با محدودیت های زیادی در بر دارد. شما چقدر با قوانین ملک مشاع آشنایی دارید؟ از آثار و تبعات حقوقی آن چه نکاتی را می دانید؟ آیا در شرایطی قرار گرفته اید که برای فروش ملک مشاع خود اقدام کنید؟ مرکز حقوقی و داوری سروش عدل شما را با نکات قانونی بیشتری آشنا می نماید.

ملک مشاع

بر اساس تعاریف قانونی، ملک مشاع، ملک یا زمینی است که بین دو یا چند نفر مشترک باشد. در این موضوع مالکیت در اختیار بیش از یک نفر قرار می گیرد و سند مشاعی صادر خواهد شد. به این وضعیت حقوقی در اصطلاح اشاعه می گویند. در حالت اشاعه جز به جز ملک به همه ی شرکا تعلق می گیرد. به عبارتی شرکا در هر نقطه ی آن شریک و سهیم هستند.

همانطور که متوجه شدید مالکیت و آثار حقوقی ملک مشاع با ملک مفروز متفاوت است. در مقابل ملک مشاع ، ملک مفروز قرار دارد که سند مالکیت آن به نام یک نفر صادر می شود.

مالکیت مشاع ممکن است بر اثر اعمال حقوقی از قبیل هبه، خرید و فروش و یا حتی ارث به وجود بیاید. برای مثال وضعیت اشاعه در ماترک را در نظر بگیرید. فردی فوت شده و املاک او برای 4 ورثه اش باقی مانده است. چنین ملکی تابع قوانین ملک مشاع خواهد بود.

درصد سهام شرکا در ملک مشاع از نظر قانونی مشخص است ولی محدوده ی خاصی و قابل مشخصی ندارد.

فروش ملک مشاع

با توجه به تعدد مالکین و مشاع بودن ملک قطعا فروش آن با محدودیت هایی مواجه است. ابتدا باید در نظر داشته باشید که در مقایسه با ملک مفروز، ملک مشاع از قیمت نسبتا پایین تری برخوردار است. موانعی هم برای تصرفات شرکا وجود دارد. معمولا در چنین شرایطی مالکین سعی می کنند هرچه زودتر به مالکیت مشاع پایان دهند.

باید بدانید میان تصرفات حقوقی و تصرفات مادی مالکین در ملک مشاع تفاوت هایی وجود دارد.

در رابطه با تصرفات حقوقی مالکین باید گفت هرگونه تصرف به موجب قانون امکانپذیر است. ولی تصرفات مادی در ملک مشاع به اذن سایر شرکا بستگی دارد. منظور از تصرفات مادی، هرگونه تصرف در مال یا انجام عمل فیزیکی نظیر سکونت، تخریب یا ساخت و ساز است.

چند مثال ساده:

• شخصی صاحب 6 دانگ از مغازه ای است و می خواهد 2 دانگ آن را به دیگری واگذار کند.
• شخصی فوت می کند و ملکی برای چهار فرزند خود باقی می گذارد.
• الف و ب صاحب ملکی هستند و ب سهم خود را به ج می فروشد یا هبه می کند.

تمامی اینها صرفا مالکیت مشاعی اشخاص را به وجود می آورند. اما هرگونه سکونت، ساخت و ساز، تخریب و هرگونه تصرف شخصی دیگر افراد بدون اذن سایر شرکا غیرقانونی می باشد.

شرایط فروش ملک مشاع

معمولا هدف از فروش ملک مشاع پایان دادن به مالکیت مشاعی و اختلافات شرکاست. طبیعی است هنگامی که ملکی در مالکیت چند نفر قرار دارد، اختلافاتی میان آنها به وجود می آید. در چنین وضعیتی آزادی اراده و اختیار افراد محدود می شود، پس فروش ملک مشاع گزینه ی مناسبی خواهد بود. اما با توجه به ماهیت چنین املاکی شرایط فروش کمی متفاوت است.

قبل از هرچیزی باید بدانید که شرکا می توانند نسبت به فروش یا اجاره ی سهم خود اقدام کنند. بر اساس ماده ی 583 قانون مدنی هریک از شرکا می توانند سهام خود را جزئا یا کلا به شخص ثالثی منتقل کند. اما خریدار برای هرگونه تصرفات مادی خود به اذن سایر شرکا نیاز دارد. بنابراین به ندرت چنین چیزی رخ می دهد که شخصی حاضر به خرید قسمتی از ملک مشاع باشد.

همچنین اگر تمامی شرکا توافق کنند و رضایت کامل داشته باشند، می توانند کل ملک را میان خود تقسیم کرده و یا به فروش برسانند.

امکان دارد میان شرکا، افراد غایب، طفل و یا افراد محجوری که از سلامت عقلی برخوردار نیستند، وجود داشته باشند. جهت مصلحت این افراد موضوع فروش ملک مشاع زیر نظر دادگاه به انجام می رسد. در این مورد دادگاه تصمیم گیرنده ی اصلی خواهد بود.

شرکا با درخواست افراز ملک می توانند نسبت به فروش یا تقسیم آن اقدام کنند. . افراز ملک با تنظیم تقسیمنامه ی عادی یا رسمی صورت می پذیرد و مالکیت مشاعی شرکا به پایان می رسد.

فروش ملک مشاع قبل از ثبت

امکان انتقال و فروش قبل از ثبت رسمی آن وجود دارد. در چنین مواردی سند به نام یک نفر صادر می شود. ولی اسامی افرادی که ملک را انتقال داده اند یا همان فروشندگان، باید در دفاتر ثبتی عنوان شده و ملک هم به نام آنها آگهی شده باشد.

فروش ملک مشاع بعد از ثبت

اگر سند ملک مشاعی به نام شرکا صادر شده باشد، امکان انتقال و فروش آن وجود دارد. در صورتی که کل ملک مشاع به یک نفر منتقل شود، اسناد مالکیت قبلی ابطال و سند مالکیت جدیدی صادر می گردد. در صورتی که یکی از شرکا نسبت به فروش سهم خود اقدام نماید، سند معامله در دفتر اسناد رسمی به ثبت می رسد.

هر یکی از مالکین قبل از اقدام به فروش سهم خود به اشخاص ثالث، ابتدا باید قصد فروش را با شرکای خود مطرح نمایند.

یک نکته ی بسیار مهم

در صورتی که پیش از اقدام برای فروش ، شرکا درخواست افراز ملک را مطرح کرده باشند و دادگاه حکم افراز ملک را صادر کرده باشد، دیگر امکان فروش وجود ندارد. در چنین شرایطی اگر تمامی شرکا یا یکی از آنها درخواست افراز را مطرح نموده است، ابتدا باید سند مالکیت افرازی خود را دریافت کرده و پس از انجام عملیات ثبتی می تواند نسبت به فروش آن اقدام نماید.

همچنین اگر یکی از شرکا قصد فروش سهم خود را دارد، ابتدا باید طی یک اظهارنامه ی رسمی قصد فروش خود را برای شرکا اعلام کرده و سپس می تواند نسبت به فروش سهم خود به شخص ثالث اقدام نماید.

وکالت فروش ملک مشاع

در صورت توافق تمامی شرکا امکان فروش ملک مشاع توسط وکیل وجود دارد. در چنین شرایط باید تمامی شرکا رضایت خود را برای وکالت اعلام کرده و به وکیل وکالت بدهند. حتی اگر یک شریک وکالت ندهد و وکیل برای فروش اقدام نماید، این معامله فضولی بوده و برای تنفیذ معامله به رضایت شخصی که وکالت نداده است نیاز می باشد.

ایجاد حق شفعه در فروش ملک مشاع

اگر دو نفر صاحب ملکی باشند و یکی از آنها سهم خود را به شخص ثالثی  واگذار کند؛ در چنین وضعیتی حق شفعه برای شریک دیگر ایجاد می گردد. حق شفعه اجازه می دهد شریک دیگر سهم فروخته شده را پس گرفته و پول خریدار را پس دهد. در حقیقت شخص ابتدا باید پیشنهاد فروش سهم خود را با شریک یا شرکای خود در میان بگذارد.

فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک

امکان دارد یکی از شرکا نسبت به فروش ملک مشاع اقدام نماید. به نظر شما اگر کل ملک را معامله کند تکلیف چنین معامله ای چیست؟ بر اساس ماده ی 581 قانون مدنی چنین معامله ای فضولی به حساب می آید. این معامله نسبت به سهم خود فرد صحیح بوده ولی نسبت به سهام شرکای او فضولی محسوب می گردد. چنین معامله ای چون بدون اذن شرکا صورت گرفته، تابع قوانین معاملات فضولی خواهد بود.

شرکا می توانند چنین معامله را قبول یا رد کنند. در صورتی که چنین معامله ای صورت بگیرد، دو حالت زیر را باید در نظر داشت:

• اگر خریدار از فضولی بودن معامله آگاه باشد، هیچگونه حق اعتراضی نخواهد داشت. فقط بخش صحیح معامله به او تعلق می یابد.
• اگر خریدار از فضولی بودن معامله آگاه نباشد، امکان فسخ کل معامله وجود دارد.

نکاتی در خصوص رسیدگی دادگاه به فروش ملک مشاع

برای دستور فروش ملک مشاع غیرقابل افراز نیازی به پرداخت هزینه های دادرسی مالی و تنظیم دادخواست نمی باشد. همچنین در این مورد دادرسی از نوع غیرمالی محسوب می گردد.

قبل از رسیدگی به دعاوی که در زمینه ی فروش ملک مشاع وجود دارد، دادگاه قبل از شروع رسیدگی باید نسبت به استعلام های ثبتی ملک مورد نظر اقدام نماید. مشخصات خواهان یا خواندگان باید با افرادی که ملک قبلا به نام آنها به ثبت رسیده است، مطابقت کامل داشته باشند.

به طور کلی در صورت بروز هرگونه مشکل یا اختلاف در فروش ملک مشاع باید از محضر دادگاه تقاضای رسیدگی نمود. حسب مورد شکایت شما دادخواست های گوناگونی می تواند تنظیم گردد. اما مهم ترین اصل اثبات مالکیت شماست که به وسیله ی سند مشاعی و استعلام های دادگاه از اداره ی ثبت صورت می گیرد. ارائه ی اصل سند مشاعی برای آغاز دادرسی مهم بوده و مدارک شناسایی تان هم باید تکمیل باشد. کارت ملی و شناسنامه. اگر هم وکیل شما پیگیر موضوع بوده، ارائه ی اصلا وکالتنامه الزامیست.

دادگاه صالح برای اقامه ی دعوی در چنین مواقعی دادگاه محل وقوع ملک می باشد.

فروش ملک مشاع غیر قابل افراز

گاه شرکا به توافقات لازم در زمینه ی فروش ملک مشاع نمی رسند و از محضر دادگاه تقاضای افراز ملک را دارند. باید بدانید در چنین مواقعی حسب متراژ ممکن است ملک مزبور قابل افراز نبوده و دادگاه گواهی غیر قابل افراز بودن ملک را صادر می کند. در این صورت اگر هر یک از شرکا جهت گرفتن دستور فروش ملک مشاع اقدام کنند، دادگاه دستور فروش ملک مشاع را صادر مینماید. این دادخواست در برگه های چاپی مخصوصی تنظیم می گردد. با تشکیل پرونده و پس از صدور دستور فروش طبق مقررات اجرای احکام مدنی، مدیر اجرا نسبت به مزایده و فروش ملک مشاع اقدام می نماید.

بد نیست بدانید این دستور فروش از نوع حکم یا قرار نیست پس حق اعتراضی نخواهید داشت. همانطور که میبینید روند دادرسی در این زمینه کمی متفاوت است. توصیه ی ما به شما انتخاب یک وکیل آگاه و با تجربه است که تمام قد از حقوق شما دفاع کند. در این زمینه می توانید با تیم ما در مرکز حقوقی و داوری سروش عدل مشورت کنید. پیشنهاد ویژه ای برای شما داریم.

هنگام معامله و فروش ملک مشاع به اشخاص ثالث، حتما باید مشاع بودن ملک را به آنها اعلام کنید.

نتیجه گیری

تا حدودی با نکات قانونی و روند و شرایط فروش ملک مشاع آشنا شدید. هدف ما ارائه ی نکات حقوقی و کاربردی در این زمینه بود اما قطعا پرسش های بیشماری خواهید داشت. وکلا و کارشناسان ما مشتاقانه آماده ی پاسخگویی به سوالات شما در این زمینه می باشند. اگر فروش ملک مشاعی را پیش رو دارید. یا در زمینه ی فروش ملک مشاع خود با سوالات و مشکلاتی روبرو شده اید با ما در ارتباط باشید. مرکز حقوقی و داوری سروش عدل با تیمی از مجرب ترین وکلا و حقوقدانان تا آخرین قدم همراه شماست.