وکالت بلاعزل در فروش
زمانی که صحبت از بحث وکالت بلاعزل در فروش می شود قاعدتاً این تصور به ذهن می رسد که، قرار است انجام مقدمات خرید و فروش ملک از جمله:
- انجام استعلامات ثبتی.
- گرفتن مفاصا حساب شهرداری.
- مراجعه به دفترخانه و ثبت سند.
و کارهایی از این قبیل، با واگذاری وکالتی به شخص خریدار انجام شود. و شخص فروشنده با تحویل گرفتن ثمن، این اختیار و اذن را به خریدار بدهد. البته لازم به ذکر است که این وکالت، اختیار خود موکل را که شخص فروشنده بوده، از او نگرفته، بلکه می تواند خود او نیز، کارهای مربوط به نقل و انتقال سند را انجام دهد. مگر آنکه صریحا در وکالت نامه این موضوع قید شود و تمامی امور به شخص وکیل، که خریدار است، سپرده شود.
با این حال :
وکالت بلاعزل، شخص خریدار را عهده دار انجام کارهای مربوط به ثبت سند میکند. به نفع اوست که این اقدامات را در زمان حیات موکل انجام دهد. تا با مشکلاتی در جهت اثبات مالکیت مواجه نشود. با پرداخت ثمن، ملک تحت مالکیت خریدار قرار میگیرد، اما هنوز سند قطعی به نام او زده نمیشود. و این ممکن است که به ضرر خریدار باشد. اگر فروشنده، سو نیتی داشته باشد، احتمال اینکه اقدام به فروش ملک وکالتی که هنوز سند قطعی ندارد بکند. و مال مبیعه را به شخص دیگری بفروشد وجود دارد. پس اگر قرار است اقدام به خرید ملک وکالتی کنید این موارد را حتما در نظر بگیرید تا دچار ضرر و زیان مالی نشوید.
اگر قبل از کارهای انتقال سند، فروشنده فوت کند تکلیف چیست؟
اگر به هر دلیلی از جمله پرداخت ثمن کمتر، تصمیم به خرید ملک وکالتی دارید. باید بدانید که ممکن است شما از انجام این معامله ضرر و زیان ببینید. و به سختی بتوانید مالکیت خودتان را بر مال مبیعه اثبات کنید. اما اگر اقدام به خرید ملک یا مالی که سند قطعی نداشته کردید. حتما کارهای مربوط به نقل و انتقال سند خود را در زمان حیات فروشنده انجام دهید چرا که فوت او ممکن است شما را با مشکلاتی مواجه سازد.
اولا اینکه اگر فروشنده فوت کند وکالت نامه شما باطل و خود به خود منفسخ خواهد شد. و شما دیگر وکالتی از فروشنده نخواهید داشت.
ثانیا از آنجایی که فروشنده فوت شده شما بایستی برای انجام کارهای مربوط به نقل و انتقال سند، به طرفیت وراث او اقامه دعوی کنید. تا بدین طریق بتوانید مالکیت خودتان را بر مال مبیعه که در زمان حیات فروشنده به صورت وکالتی به شما انتقال یافته را اثبات نمایید.
آیا داشتن وکالت بلاعوض، دلالت بر مالکیت دارد؟
شاید شما به عنوان خریدار این تصور را کنید که اگر وکالت نامه بلاعوض، از فروشنده بگیرید. حتما می توانید با استناد به آن مالکیت خودتان را اثبات کنید. اما این تصوری غلط است و باید بدانید که صرف وکالت نامه، دلیل بر مالکیت نیست. و شما بایستی در زمان تنظیم وکالت نامه، حتما مبایعه نامه و قولنامه ای را تنظیم کنید. که نشان دهد عقد بیع واقع شده و شما بر مال مبیعه حق مالکیت دارید.
آیا می توان وکیل را با داشتن وکالت بلاعزل در فروش، عزل نمود؟
با دادن وکالت بلاعزل به وکیل قاعدتاً نمی توان او را عزل کرد. مگر اینکه اثبات شود وکیل از حوزه اختیارات خود تجاوز کرده است. که در اینجا موکل می تواند با استناد به عدول وکیل از حوزه اختیاراتش او را عزل کند. ممکن است سوال پیش آید که اگر وکیل عزل شود انجام اقدامات از جمله تنظیم سند و نقل و انتقالات بر عهده چه کسی می باشد؟
در اینجا باید گفت که با دادن وکالت بلاعزل، به وکیل، اختیار از خود موکل سلب نمیشود. بلکه وی ملزم به آن بوده که اقدامات لازمه راجع به گرفتن سند و نقل و انتقالات را انجام بدهد.
اگر ملک وکالتی توقیف شود تکلیف خریدار چیست؟
اگر شما تصمیم دارید که مال مبیعه ای که سند قطعی ندارد و به صورت وکالتی قرار است مورد خرید و فروش قرار بگیرد را بخرید. بایستی به منظور جلوگیری از ورود ضرر و زیان، حساسیت زیادی به خرج دهید. تا در جهت اثبات مالکیت تان دچار مشکل نشوید.
توصیه هایی در جهت خرید ملک وکالتی:
تذکر اول : به جز وکالت نامه، بیع نامه و یا قولنامه ای را تنظیم کنید. تا بتوانید به موجب آن حق مالکیت خود را اثبات کنید.
تذکر دوم: اینکه کارهای مربوط به ثبت سند، از جمله انجام استعلامات، مراجعه به شهرداری و دفترخانه را در اسرع وقت و تا قبل از فوت موکل انجام دهید. تا با مشکلات ناشی ثبت سند مواجه نشوید.
اما باز هم با رعایت تمامی اصول و تشریفات دیده می شود که خریدار با مشکلاتی مواجه شده است. فرض کنید زمانی که شما به عنوان خریدار تصمیم می گیرید که به دفترخانه مراجعه کنید. متوجه می شوید ملکی که در ظاهر مالکیت آن به شما منتقل شده، توقیف شده است. در اینجا چاره کار چیست و چگونه می توانید مالکیت خودتان را بر ملک توقیفی اثبات کنید.
اگر شما همزمان با وکالت نامه خود، مبایعه نامه تنظیم کرده باشید. در اینجا می توانید با استناد به اینکه تاریخ تنظیم مبایعه نامه، قبل از اعلام توقیف ملک بوده، مال را از حیطه مالکیت فروشنده خارج سازید. و مالکیت خود را نسبت به عین مبیعه ثابت کنید.
برای تنظیم وکالت نامه بلاعزل در فروش باید چه مدارکی را به دفتر خانه ارائه داد؟
برای اینکه وکالت نامه تنظیمی شما قانونی باشد. و با استناد به آن بتوانید کارهای مربوط به ثبت سند را انجام دهید، لازم است که آن را در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم کنید، نه به صورت عادی.
اما مدارکی که باید ضمیمه پرونده خود کنید عبارت است از:
- ارائه مدارک شناسایی اعم از کارت ملی و شناسنامه طرفین.
- ارائه دادن اسنادی که دلالت بر مالکیت موکل، داشته اعم از مبایعه نامه. که شخص وکیل ملزم بوده آن را به خریدار ملک یا مال مورد معامله، تقدیم دارد.
آیا وکالت بلاعزل در فروش قابل فسخ است؟
از تفاوت های مهم وکالت بلاعزل، با وکالت نامه عادی آن است که این نوع وکالت، وکالتی پایدار و غیر قابل فسخ میباشد. و حق فسخ قرارداد را، از موکل که فروشنده بوده، گرفته است. و به او این اذن را نداده که بتواند به قرارداد وکالتی که فی مابین او و خریدار منعقد شده پایان بدهد.
اما این اصل با استثنائاتی مواجه بوده و موجب می گردد حتی وکالت بلاعزل هم در شرایطی فسخ گردد.
فوت و یا حجر یکی از طرفین:
مطابق ماده ۶۷۸ قانون مدنی هر نوع وکالتی، اعم از وکالت بلاعزل، با فوت و محجور شدن طرفین عقد که خریدار و فروشنده هستند باطل خواهد شد.
عزل کردن وکیل توسط موکل:
اگر قرار است وکالت بلاعزل به وکیلی داده شود موکل او این حق را نداشته که او را عزل کند. مگر آنکه اثبات شود که وکیل از حوزه اختیاراتی که موکلش به او داده عدول کرده است. هرچند در اینجا، وکیل از داشتن وکالت،عزل شده، اما وظیفه موکل که انجام دادن تشریفات اداری راجع به نقل و انتقال سند بوده از بین نرفته و او ملزم است که خود شخصا این اقدامات را انجام دهد.
- از بین رفتن موضوع قرارداد.
- پایان یافتن موعد قرارداد.
فرض کنید که در وکالت نامه تنظیمی، موعدی تعیین شده و شما ملزم به آن هستید که در آن موعد اقدامات لازمه راجع به ثبت سند را انجام دهید. اگر موعد منقضی شد و شما اقدام نکردید حق وکالت خود را از دست خواهد دادید. علت آن است که موعد وکالتی که به شمای وکیل داده شده پایان یافته است. لذا در اینجا پیشنهاد می گردد که اگر قرار است به موجب وکالت نامه تنظیمی، اقدامات راجع به ثبت سند را انجام دهید وکالت نامه ای بدون موعد تعیین کنید تا با مشکلاتی از این قبیل مواجه نشوید.
نتیجه گیری
ما در این مقاله، مفصلا به بررسی موضوع حقوقی ملکی، پیرامون وکالت بلاعزل در فروش پرداختیم. گاهی اوقات به هر علتی، ممکن است که فروشنده خود از انجام کارهای راجع به ثبت و نقل و انتقال سند از جمله مراجعه به اداره اسناد و انجام استعلامات ثبتی، گرفتن مفاصا حساب شهرداری و این گونه موارد، خودداری کند. و با دادن وکالت بلاعزل، به شخص خریدار انجام این امور را به او محول نماید. لازم به ذکر است که این وکالت دائمی و غیر قابل فسخ بوده اما در مواردی استثنا، این نوع وکالت نیز ممکن است منفسخ شود و از بین برود.
پیشنهادات
ما در تیم حقوقی و داوری سروش عدل در تلاشیم که به همکاری وکلا و مشاورین حقوقی متخصص و زبده بهترین خدمات حقوقی را در حوزه های مختلف اعم از کیفری، ملکی، ثبتی، حقوقی و خانواده ارائه دهیم. شما می توانید جهت برخورداری از خدمات ما، از طریق راه های ارتباطی که در سایت به آن اشاره شده، با ما در تماس باشید.
برخی از سوالات متداول
۱.آیا وکالت بلاعزل در فروش، وکالتی دائمی و غیر قابل فسخ است؟
در پاسخ به این سوال باید بیان داشت که این نوع وکالت، هر چند وکالتی بلاعزل بوده و غیر قابل فسخ از سوی موکل، اما عللی از جمله، فوت و جنون و…. نیز می تواند موجب منفسخ شدن این نوع وکالت باشد.
۲.آیا وکالت بلاعزل در فروش دلیل بر مالکیت دارد؟
در پاسخ باید گفت که صرف این وکالت نامه، دلیل بر مالکیت نداشته و شما برای آنکه بتوانید به عنوان خریدار، مالکیت خود را اثبات کنید باید علاوه بر وکالت نامه، مبایعه نامه ای را نیز با فروشنده تنظیم نمایید.
