استفاده از سند جعلی در معاملات ملکی

با داغ شدن بازار معاملات ملکی، دایره ی جرایم کیفری این حوزه هم به تدریج افزایش یافت. از جمله جرایم کیفری که در حوزه معاملات املاک دیده می شود؛ جعل سند ملک است. استفاده از سند جعلی در معاملات مسکن با توجه به نرخ نوسانات بازار مسکن و مستغلات هر روز در حال افزایش است. در این میان آگاهی های عمومی جامعه نقشی اساسی در پیشگیری از چنین جرایمی را ایفا می نماید. در ادامه با ما همراه باشید.

 جرم استفاده از سند جعلی در معاملات ملکی

در رابطه با اسناد رسمی ، اصل بر صحت و قانونی بودن آن است. اما در رابطه با اسناد ملکی مجعول که بیشتر اسناد عادی مد نظر است استفاده از سند مجعول باید به عنوان یک جرم تحقق یابد. یعنی قصد انتفاع توام با فریب و نیرنگ و تقلب احراز گردد.

بیشترین دعاوی که در حوزه ی سند جعلی ملک رخ می دهد مربوط به اسناد عادی و دستنویس است. در اینگونه اسناد، ادعای انکار و تردید بسیار زیاد است و معمولاً ارجاع سند به کارشناس یا کارشناسان رسمی دادگستری صورت می گیرد.

هرگونه تغییر آگاهانه و عمدی در نوشته یا سند، ساختن مهر یا امضای اشخاص رسمی یا غیر رسمی، محو کردن، سیاه کردن یا دست زدن در تاریخ سند یا الحاق نوشته‌ای به نوشته دیگر و یا استفاده از مهر شخص دیگر در معامله و در واقع اسناد جعلی در معاملات ملکی، جعل سند گفته می‌شود.

مرجع رسیدگی به دعاوی جعل سند ملکی

جعل سند ملکی و استفاه از سند مجعول برای معاملات ملکی به عنوان جرم کلاهبرداری ملکی شناخته می شود . از همین رو رسیدگی به چنین جرایمی در صلاحیت دادگاه کیفری قرار می گیرد.

ادعای جعل سند به چه معناست؟

در ادعای جعل، شخص مدعی ساختگی و غیر واقعی بودن سند می باشد. یعنی فرد ادعا دارد که در سند قلم برده شده و یا ساختار و محتوای آن یا امضای ذیل آن غیر واقعی  و جعلی  است.

هرگاه شخص سندی را جعل کرده و از طریق آن ملک یا وسیله ای را به دیگری بفروشد و از این طریق مالی به دست آورد علاوه بر جرم جعل، مرتکب جرم کلاهبرداری نیز شده است. در چنین شرایطی جرم او سنگین تر و مجازات کیفری او بیشتر است.

آشنایی با انواع سند در معاملات ملکی

مطابق با ماده 1286 قانون مدنی، سند ملکی به 2 دسته تقسیم می شود:

• سند عادی

بر اساس قانون در دو مورد خاص اسناد عادی اعتبار اسناد رسمی را دارند:

• طرفی که سند علیه او اقامه شده ، صدور آن از سمت منتسب الیه را تصدیق نماید.
• در دادگاه بتوان ثابت کرد شخصی که سند را تکذیب می کند در گذشته آن را مهر یا امضاء نموده است.

• سند رسمی

بر اساس ماده ی 1287 قانون مدنی،اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی و یا در نزد سایر ماموران رسمی دولت در حدود صلاحیت آنها برطبق قانون تنظیم شده باشند، در حکم اسناد رسمی می باشد.

ارکان جرم جعل

• رکن مادی

رکن مادی جرم از سه قسمت رفتار،اوضاع و نتیجه تشکیل شده است.

رفتار به معنای ساختن سند جعلی یا تغییر دادن سند رسمی است . هرگونه دستکاری و مخدوش کردن و جعل اسناد دال بر رفتار خواهد بود.

اوضاع به شرایط و مواردی گفته می شود که  قابلیت به اشتباه انداختن افراد را دارد. مانند سند مجعول.

نتیجه جرم جعل یک جرم مطلق است .یعنی نیازی به نتیجه و ورود ضرر به افراد نیست و به محض انجام محقق خواهد شد.

• رکن معنوی

در رکن معنوی جرم باید علاوه بر سوء نیت عام ، سوء نیت خاص فرد به اثبات برسد .

• عنصر قانونی

متن قانون مدنی که به تعریف جرم و مجازات آن پرداخته است.

انواع جعل سند در معاملات ملکی

جعل اسناد مالکیت

در این مورد جعل در زمینه ی دستکاری یا جعل اسناد مالکیت ملک صورت می گیرد. جعل مبایعه نامه و قولنامه هم در همین راستاست.

جعل اسناد هویت

هرگونه جعل مدارک شناسایی اشخاص از جمله شناسنامه،کارت ملی،کارت پایان خدمت و … جعل اسناد هویتی به حساب می آید.

راه های تشخیص سند جعلی ملک از اصل آن در دادگاه

• تحقیق از شاهدان

در این راه دادگاه به نظر شاهدانی که در هنگام تنظیم سند در آنجا حضور داشته اند استناد می کند و بررسی می نماید که آیا در زمان تنظیم سند و امضا یا مهر توسط منتسب الیه حضور داشته اند یا خیر.

• تطبیق امضای فرد

دادگاه می تواند امضای ذیل سند را با سند مورد تعارض انطباق دهد و مقایسه نماید. بدین ترتیب مجعول بودن آن را بررسی خواهد کرد.

• اخذ نظر کارشناسان رسمی دادگستری

دادگاه از طریق بررسی و تطبیق خط، امضای فرد یا اثر انگشت او توسط کارشناسان رسمی دادگستری و یا پلیس تشخیص هویت مجعول بودن سند ارجاع شده را بررسی می نماید.

• اعلام فراخوان برای بررسی و تطبیق امضاء فرد

در صورتی که امضای فرد به هردلیلی قابل تشخیص نباشد ، مطابق ماده ی 224 قانون مدنی از شخص درخواست می شود برای نوشتن و یا اخذ نمونه امضا به دادگاه مراجعه نماید.

راه های تشخیص سند جعلی در معاملات ملکی

• مراجعه به سایت سازمان ثبت اسناد و املاک کشوری

ابتدا وارد سایت(www.ssaa.ir)  شوید و سپس روی گزینه تصدیق اسناد و اوراق دفاتر رسمی کلیک کنید. در این مرحله شناسه سند و رمز تصدیق را وارد کنید و استعلام آن را دریافت نمایید.

• مراجعه به دادگاه صالح برای تعیین اصالت سند

برای تشخیص سند جعلی می توان به دادگاه صالح محل ملک مراجعه نمود. دادگاه از طریق کارشناسان رسمی دادگستری با بررسی دقیق مندرجات سند و امضا و مهر آن، جعلی یا قانونی بودن آن را احراز خواهند نمود.

• استعلام از مراجع ذی ربط

شما می توانید برای بررسی مجعول بودن اسناد مالکیت معامله ی خود به اداره راه و شهر سازی استان ملک مورد معامله مراجعه نموده و بررسی اصالت سند را به آنها بسپارید . بدین ترتیب می توانید از صحت سند و معامله ی خود آگاه شوید.

مجازات استفاده از سند جعلی در معاملات ملکی

بر اساس ماده 536 قانون مدنی، هر شخصی که در اسناد و نوشته های غیر رسمی جعل کند یا از سند جعلی استفاده کند، علاوه بر اینکه باید خسارات را جبران کند به 6 ماه تا 2 سال یا پرداخت 3تا12 میلیون ریال جرای نقدی محکوم خواهد شد.

چنانچه کارمند دولت در اجرای وظیفه خود مرتکب جعل در سند رسمی شود، به یک تا 5 سال حبس یا به پرداخت 6 تا 30 میلیون ریال جزای نقدی محکوم خواهد شد.

راهکارهایی برای پیشگیری از جعل اسناد ملکی

• از تحویل اسناد مالکیت یا اسناد هویتی خود به دیگران خودداری نمایید.
• هرگز اسناد هویتی و مالکیت خود را داخل خودرو رها نکنید.
• قبل از امضای هر برگه ای با دقت هرچه تمام آن را مطالعه کرده و سپس امضا کنید.
• در کنار امضا و در قسمت پایین تمام قراردادها و اسناد از نام و نام خانوادگی و اثر انگشت خود استفاده کنید. این کار را در تمامی صفحات قرارداد انجام دهید.
• از انجام معاملات با دست‌ نوشته یا قولنامه عادی پرهیز نمایید.
• قبل از تحویل دادن چک به طرف مقابل یک برگ کپی از آن تهیه نمایید.
• به خاطر داشته باشید که تمامی اسناد در حضور شما تنظیم و امضا شوند.
• در صورت هرگونه شک و تردید نسبت به معامله از افراد آگاه و متخصص مشورت بگیرید.

نتیجه گیری

استفاده از سند جعلی در معاملات ملکی یکی از جرایم رو به رشد سالهای اخیر است. متاسفانه علی رغم قوانین و مجازات هایی که در این زمینه وجود دارد هرروز شاهد افزایش تعداد قربانیان و مالباختگان هستیم. این زنگ خطریست که اعلام می کند یا قوانین و مجازات های ما از بازدارندگی کافی برخوردار نیستند یا عدم آگاهی های عمومی جامعه راه را برای سودجویان و کلاهبرداران هموار تر کرده است.

به نظر شما ریشه ی این مساله کدام است؟ برای مشاوره ی حقوقی بیشتر در این زمینه می توانید با تیم حقوقی و وکلای متخصص ما در مرکز حقوقی و داوری سروش عدل در ارتباط باشید. صبورانه پاسخگوی شما خواهیم بود .  ما را از نظرات خود آگاه سازید.