ملک و معاملات مرتبط با آن یکی از پرچالش‌ترین و در عین حال رایج‌ترین مواردی است که هر شخصی با آن رو به رو می‌شود. در واقع همه افراد برای تامین مسکن یا محل کار خود ناگریز به انجام معامله هستند. این معاملات همیشه منجر به خرید یا اجاره املاک نمی‌شوند. در بعضی از موارد عوامل مختلفی از جمله سودجویی و کلاهبرداری افرادی موجب ضررهای زیادی می‌شود. این مورد ضررهای مادی برای طرفین در پی دارد. ضمن اینکه در مواردی از نظر قانونی جرم شناخته می‌شود و مجرم علاوه بر پرداخت جریمه باید مجازات شود. دعاوی ملکی کیفری، دعاوی هستند که در حوزه املاک مطرح می‌شوند و قانون آن‌ها را جرم انگاری کرده است. در این مقاله ضمن معرفی دعاوی ملکی کیفری، چند نمونه از موارد آن را بیان می‌کنیم. همچنین شما را با قوانین و مراجع رسیدگی به این دعاوی آشنا می‌نماییم.
دعاوی و انواع آن
به صورت کلی دعاوی مطرح شده در دادگاه، با موضوعات مختلف در دو حوزه طرح کلی می‌شوند:
دعاوی حقوقی: این بخش از دعاوی، خود دارای موضوعات زیادی از جمله خانواده، ثبتی و … هستند. هر یک از این موضوعات در مرجع و با قانون مرتبط با خود مورد رسیدگی قرار می‌گیرند. در دعاوی حقوقی، خسارتی به طرف دعوا وارد شده است. برای جبران این خسارت خواهان درخواست مطالبه آن را از خوانده می‌نماید.
دعاوی کیفری: در این قسم از دعاوی، یک جرم اتفاق می‌افتد. در نتیجه شاکی علاوه بر جبران خسارت، درخواست مجازات مشتکی عنه را دارد.
دعاوی ملکی نیز می‌تواند بنا به مورد در هر یک از این انواع مطرح شود. ضمن اینکه هر یک از این دو حوزه نیز دارای زیر مجموعه و همچنین دادگاه‌های اختصاصی مرتبط هستند. به صورتی که برخی از دعاوی ملکی حقوقی و برخی دعاوی ملکی کیفری هستند. در این مطلب، دعاوی ملکی کیفری را مورد بررسی قرار می‌دهیم.
دعاوی ملکی کیفری
امروزه معاملات املاک علاوه بر اینکه منجر به تامین یکی از اساسی‌ترین نیازهای همه افراد شده است، سود زیادی را برای آن‌ها در پی دارد. در واقع برخی افراد نیز با هدف سرمایه‌گذاری اقدام به معامله ملک می‌کنند. از سوی دیگر، برخی افراد سودجو با هدف کلاهبرداری به این معاملات وارد می‌شوند. این امر باعث مشکلات و چالش‌هایی برای هر دو طرف می‌شود.
در دعاوی ملکی کیفری برخلاف دعاوی حقوقی، عدم اطلاع نسبت به قوانین وجود ندارد. در واقع مجرم با هدف سوء اقدام به سودجویی و ارتکاب جرم می‌کند. برای مثال شخصی با علم به اینکه یک ملک دارای مالک است، آن را به چند نفر می‌فروشد. در حالی که خودش مالک نیست. در این مورد اصطلاحا گفته می‌شود که ملک دارای معارض است. در ادامه برخی از دعاوی کیفری که در حوزه املاک مطرح می‌شوند را بیان می‌کنیم.
َ
نمونه دعاوی ملکی کیفری
از جمله جرایم رایجی که به عنوان دعاوی ملکی کیفری در دادگاه‌ها مطرح می‌شوند، می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- جعل کردن اسناد با هدف کلاهبرداری
- ارتکاب به جرم کلاهبرداری در زمینه خرید و فروش املاک
- خیانت در امانت
- استفاده از سند جعلی در معاملات ملکی
- انتقال منافع ملک غیر به اشخاص دیگر یا خود
- فروش غیر قانونی اموال اشخاص به یک یا چند شاخص دیگر
- زد و بند در خصوص خرید و فروش‌ها و معاملات دولتی و ارتکاب فساد در این حوزه
- تغییر کاربری اراضی کشاورزی بدون اخذ مجوز از دستگاه‌های مربوطه
- خرید و فروش املاک دارای معارض
- و…
لازم به ذکر است که این موارد فقط چند نمونه از جرایم حوزه املاک هستند و منحصر به این موارد نمی‌شوند. در بین این موارد نیز بعضی پرونده‌های زیادی را در دادگاه‌ها به خود اختصاص داده‌اند. در ادامه به توضیح این جرایم می‌پردازیم.
جعل اسناد با هدف کلاهبرداری
معامله املاک با اسناد رسمی انجام می‌شود. اگر شخصی بخواهد ملکی را خرید و فروش کند با انتقال سند به خریدار این امر را انجام می‌دهد. در برخی موارد اشخاص با سند غیر واقعی یعنی جعل سند اقدام به معامله ملک می‌کنند. در این وضعیت جرم جعل سند اتفاق افتاده است. هدف مجعول نیز کلاهبرداری از خریدار است. چرا که در واقع بدون انتقال سند ملک به او منتقل نشده است. جعل سند می‌تواند از طرف شخصی غیر از مالک یا حتی دفاتر اسناد رسمی اتفاق بیوفتد.
جعل سند علاوه بر پرداخت جریمه برای مجرم، مجازات‌های قانونی در پی دارد.
ارتکاب به کلاهبرداری در خرید و فروش املاک
جرم کلاهبرداری مصداق‌های زیادی دارد. به تعریف دیگر از روش‌های زیادی می‌توان از سایر اشخاص کلاهبرداری کرد. در مواردی که کسی با تقلب و کارهای متقلبانه به ملک و مال دیگری آسیب برند. مثلا آن را به شخص دیگری انتقال دهد، جرم کلاهبرداری اتفاق افتاده است. یک نکته مهم در رابطه با کلاهبرداری این است که قانون، نتیجه را شرط مجازات نمی‌داند. یعنی اگر مجرم عملیات کلاهبرداری را شروع کند، بدون اینکه به نتیجه رسیده باشد، باز هم جرم کلاهبرداری اتفاق افتاده است. دلیل این امر هم حمایت از اشخاصی است که علیه آن‌ها کلاهبرداری انجام شده است.
خیانت در امانت
از دیگر جرایم رایج کیفری جرم خیانت در امانت است. این مورد علاوه بر املاک در سایر حوزه‌ها نیز اتفاق می‌افتد. وقوع جرم به این صورت است که ملک شخصی در اختیار دیگری باشد. برای مثال مالک، ملک خود را به شخصی سپرده تا آن را بفروشد یا برای مدتی در آن ساکن باشد. در این وضعیت ملک در دست آن شخص امانت است. هر گونه عمل از جمله از بین بردن، تصاحب کردن، فروختن یا …، خیانت در امانت محسوب می‌شود.
خرید و فروش املاک دارای معارض
از جمله رایج‌ترین دعاوی ملکی کیفری، فروش املاک دارای معارض است. به این صورت که یک ملک به دو یا چند نفر فروخته شود. در این وضعیت فروشنده ملک را به قولنامه به شخصی منتقل می‌کند و به موجب سند رسمی به دیگری واگذار می‌نماید. با این توصیف ملک به دو نفر فروخته شده بدون اینکه طرفین از این موضوع با خبر باشند. این مورد در پیش فروش املاک نیز به وفور اتفاق می‌افتد. برای جلوگیری از این امر بهتر است علاوه بر انجام معامله با اشخاص معتبر، استعلام لازم را پیش از خرید و فروش بگیرید. ضمن آنکه از انجام معاملات قولنامه‌ای خودداری کنید.
قوانین مرتبط با دعاوی ملکی کیفری
آشنایی با قوانین موجب می‌شود در گام اول شما نسبت به حقوق خود مطلع باشید. همچنین در صورت بروز مشکل از آن دفاع کنید. قانون مادر که موارد مختلف را در موضوعات گوناگون مانند حوزه املاک جرم انگاری کرده است، قانون مجازات اسلامی است. بر اساس این قانون تمامی مواردی که از نظر قانون جرم شناخته شده است، اعلام می‌شود. بنابراین فرض قانون این است که همه افراد از آن مطلع هستند. همچنین قانون آیین دادرسی کیفری نحوه رسیدگی به جرم را بیان کرده است. اینکه برای هر جرم چه مجازات و به چه میزانی در نظر گرفته شود یا در چه مرجعی به آن رسیدگی می‌شود. تمامی این موارد در قانون آیین دادرسی کیفری مطرح شده است.
مرجع رسیدگی به دعاوی ملکی کیفری
دعاوی کیفری در قالب شکایت از سوی شاکی در دادگاه کیفری یا دادسرا مطرح می‌شوند. دادگاه و دادسراها دارای شعبات مختلفی هستند. در نتیجه شما برای طرح دعوای خود باید بدانید که به چه مرجعی مراجعه و شکایت خود را مطرح کنید. دعاوی ملکی کیفری نیز به همین صورت است. یک مبنای کلی برای طرح دعوا، این است که جرم در کجا اتفاق افتاده است. با توجه به این که املاک مال غیرمنقول (غیرقابل انتقال) هستند، دعوا در دادگاهی که ملک واقع شده مطرح می‌شود. مثلا اگر شاکی ساکن تهران، شخصی که علیه او شکایت شده ساکن اصفهان و ملک واقع در شیراز باشد، دعوا باید در دادگاه کیفری شیراز مطرح شود. همچنین می‌توان دعوا را در محل اقامت خوانده مطرح کرد. این مبنا برای طرفین دعوا که در یک شهر ولی در دو حوزه قضایی متفاوت هستند نیز وجود دارد. به این صلاحیت دادگاه‌ها و دادسراها اصطلاحا صلاحیت محلی می‌گویند.
طرح دعاوی در دادگاه کیفری و دادسر عمومی و انقلاب
پیش از این گفتیم که دعاوی کیفری بنا به مورد در دادگاه کیفری یا دادسرای عمومی و انقلاب مطرح می‌شوند. طرح دعاوی در این مراجع با تقدیم شکایت صورت می‌گیرد. برخی از دعاوی ملکی کیفری فقط با شکایت شاکی به جریان می‌افتند. در حالی که برخی دیگر به موجب قانون در جریان رسیدگی قرار می‌گیرند، گرچه شاکی شکایت خود را پس بگیرد. در این موارد اصطلاحا گفته می‌شود که جنبه عمومی جرم باید مورد نظر قرار بگیرد.
برای طرح و پیگیری جرایم با توجه به حساسیتی که دارند توصیه می‌شود، حتما از وکیل دادگستری کمک بگیرید. این امر علاوه بر اینکه باعث صرفه جویی در زمان شما می‌شود، مشکلاتی ناشی از عدم اطلاعات قانونی را به حداقل می‌رساند. مرکز حقوقی و داوری سروش عدل با وکلای برجسته در این زمینه شما را همراهی خواهد کرد.
رسیدگی به دعاوی ملکی کیفری
پیش شرط موفقیت در هر کاری داشتن دانش و تجربه کافی است. در اموری مانند امور حقوقی به جهت حساسیت و پیجیدگی‌های قانونی این امر اهمیت بیشتری پیدا می‌کند. با استفاده از وکلا و کارشناسان این حوزه می‌توانید، دانش و تجربه مورد نیاز برای رسیدگی یا حتی پیشگیری از بروز اختلافات و طرح پرونده در دادگاه را جبران نمایید. مرکز حقوقی و داوری سروش عدل ضمن مشاوره حقوقی به شما عزیزان در تمامی پرونده‌ها و پیگیری آن‌ها در کنار شماست.
