آشنایی با دعاوی ملکی حقوقی و قوانین آن
املاک علاوه بر اینکه یکی از اصلی‌ترین نیازهای ما به شمار می‌روند،گزینه مناسبی برای سرمایه گذاری محسوب می‌شوند. این اهمیت باعث شده است که افراد زیادی برای خرید مسکن اقدام کنند. از سوی دیگر نداشتن اطلاع کافی از موارد حقوقی موجب برخی مشکلات برای آن‌ها شده است. به‌طوری که تعداد زیادی از پرونده‌های حقوقی در دادگاه‌ها مربوط املاک است.
دعاوی که خسارات زیادی را برای طرفین در پی دارد. دعاوی ملکی حقوقی بخشی از پرونده‌های طرح شده هستند که چالش‌های زیادی برای طرفین به وجود می‌آورند. در ادامه علاوه بر معرفی این دعاوی، چند نمونه از موارد آن را بیان خواهیم کرد و به توضیح برخی از آن‌ها می‌پردازیم. به علاوه شما را با قوانین و مراجع رسیدگی به این دعاوی آشنا می‌کنیم.
انواع دعاوی ملکی
- دعاوی حقوقی
- دعاوی کیفری
هر یک از این حوزه‌ها نیز دارای زیر مجموعه‌هایی هستند. در دعاوی حقوقی بیشترین موردی که مطرح می‌شود، بروز خسارت است. در حالی‌که در دعاوی کیفری وقوع جرم مدنظر قرار می‌گیرد. این مورد مهم‌ترین تفاوت بین این دو موضوع محسوب می‌شود. دعاوی ملکی هم در زمینه حقوقی و هم در زمینه کیفری مطرح می‌شوند. در ادامه به بررسی دعاوی ملکی حقوقی می‌پردازیم.
دعاوی ملکی حقوقی
موضوع دعاوی ملکی در دادگاه‌ها در مورد اموال یا اشخاص است. املاک با توجه به اینکه مال هستند، با موضوع اموال مطرح می‌شوند. ضمن اینکه از جمله اموال غیر منقول هستند. به این معنا که قابل نقل و انتقال نیستند. در این دعاوی یک طرف دعوا، ادعای خود را علیه طرف دیگر با ارائه دادخواست به دادگاه مطرح می‌کند. قانون مواردی را به عنوان دعاوی حقوقی ملکی مشخص کرده است. در ادامه به این موارد اشاره خواهیم کرد.
نمونه دعاوی ملکی حقوقی
دعاوی ملکی در حوزه‌های مختلفی طرح می‌شوند. بخش زیادی از این پرونده‌ها به دلیل عدم آگاهی از قوانین و بخش دیگر به دلیل سودجویی اشخاص اتفاق می‌افتد. به همین دلیل توصیه می‌شود، پیش از اقدام به انجام معامله اعم از خرید، اجاره یا واگذاری اموال در سایر قالب‌های قانونی از جمله ارث یا وقف، با وکیل حقوقی مشورت کنید. مرکز حقوقی و داوری سروش عدل برای ارائه مشاوره ملکی و انجام امور حقوقی همراه شما است.
چند نمونه از این دعاوی عبارت‌اند از:
- الزام به تنظیم سند رسمی ، یا فک رهن
- الزام به تحویل ملک
- مطالبه خسارت
- دریافت و درخواست مطالبه اجرت المثل
- اخذ صورت مجلس تفکیکی برای ساختمان‌های دارای واحد مستقل و چند‌گانه
- الزام به دریافت پایان کار
- تعدیل اجاره بها
- دعاوی مربوط به سرقفلی
- دعوای تخلیه اماکن تجاری
در ادامه برخی از مهم‌ترین این دعاوی را توضیح می‌دهیم.
دعوای تخلیه و خلع ید
دعوای تخلیه شاید رایج‌ترین دعوایی باشد که تا کنون بیشتر ما با آن مواجه شده‌ایم. در واقع این دعوا از مطرح‌ترین دعاوی ملکی نیز در دادگاه‌های حقوقی است. معمولا هم با دعوای خلع ید اشتباه گرفته می‌شود. تفاوت این دو دعوا در رابطه با وجود قرارداد است. به این صورت که در دعوای تخلیه دو طرف دارای توافقی به نام قرارداد هستند.
برای مثال قرارداد اجاره تنظیم کرده‌اند و موعد اجاره به پایان رسیده است. در صورتی که پس از این مدت موجر از مستاجر درخواست تخلیه ملک کند ولی مستاجر در زمان قانونی اقدام به تخلیه نکند، موجر می‌تواند دعوای تخلیه طرح کند.
در صورتی که در خلع ید، قراردادی بین دو طرف وجود نداشته است. خوانده (کسی که علیه او دعوا مطرح شده) ملک خواهان (کسی که طرح دعوا می‌کند) را غصب کرده است. در این وضعیت خواهان با طرح دعوای خلع ید، درخواست می‌کند که ملک مورد نظر خود را از خوانده پس بگیرد.
دعوای الزام به تحویل ملک
امروزه به دلیل افزایش قیمت املاک تعداد افرادی که در زمینه ساخت و ساز ساختمان فعالیت می‌کنند، بیشتر شده است. و همچنین قراردادهای مشارکت در ساخت نیز افزایش یافته است. و چالش‌هایی مانند تاخیر در تحویل ملک نیز به وجود آمده است. در این وضعیت یک طرف قرارداد در صورت تاخیر در تحویل می‌تواند دعوای الزام به تحویل ملک ارائه کند.
دعوای مطالبه اجرت المثل
یکی دیگر از دعاوی ملکی حقوقی، مطالبه اجرت المثل است. این دعوا زمانی مطرح می‌شود که دو طرف قرارداد اجاره تنظیم کرده‌اند. موعد این قرارداد تمام شده است. در عین حال مستاجر هنوز ملک را تخلیه نکرده است. در این وضعیت مستاجر تا پیش از این اجاره را پرداخت کرده ولی با اتمام مدت و عدم تخلیه، نسبت به مدت حضور خود در ملک باید اجاره بپردازد. مبلغ این اجاره بنا به نظر دادگاه می‌تواند بیشتر از اجاره پرداختی در زمان قرارداد باشد. به این مبلغ اصطلاحا اجرت المثل گفته می‌شود. با این توصیف موجر می‌تواند علاوه بر دعوای تخلیه علیه مستاجر، دعوای مطالبه اجرت المثل را نیز مطرح کند.
دعوای مطالبه خسارت
از دیگر دعاوی تکرار پذیر در دادگاه‌های حقوقی، دعوای مطالبه خسارت است. این مورد در ساخت و ساز‌ها و بروز خسارت به ساختمان‌های مجاور بسیار اتفاق می‌افتد. همچنین خساراتی که مستاجر به ملک مورد اجاره وارد می‌کند نیز از دیگر موارد مطالبه خسارت است. این گونه خسارت‌ها پس از طرح در دادگاه به عنوان دعوا، توسط کارشناس ارزیابی و تعیین می‌شود.
دعاوی مربوط به سرقفلی
از جمله دعاوی پر چالش، دعوای سرقفلی است. حق کسب و پیشه و حق سرقفلی دو عنوانی هستند که معمولا با یکدیگر اشتباه گرفته می‌شوند. در حالی که تفاوت‌های زیادی نسبت به یکدیگر دارند. حق سرقفلی دارای قواعد مرتبط با خود است. این حق صرفا برای املاک تجاری‌ست نمی‌توان در رابطه با املاک مسکونی آن را مطالبه نمود.
سرقفلی، حقی است که با قرارداد اجاره ایجاد می‌شود و با اتمام مدت منقضی می‌گردد. و اگر طرفین بخواهند باید آن را تمدید کنند. درواقع سرقفلی یک امتیاز است که موجر می‌تواند در املاک تجاری آن را به مستاجر بدهد.
در نتیجه مستاجر با پرداخت مبلغی این حق را از آن خود می‌کند. اگر که موجر بخواهد ملک را به شخص دیگری انتقال دهد، در این حالت ممکن است نسبت به حق سرقفلی مستاجر مشکلاتی به وجود آید. در این زمینه امکان طرح دعاوی مربوط به سرقفلی وجود دارد.
دعوای تعدیل اجاره‌بها
از دیگر دعاوی که در قرارداد اجاره و در رابطه با دعاوی ملکی مطرح می‌شود، دعوای تعدیل اجاره بها است. منشا این دعوا همان طور که بیان شد، قرارداد اجاره است. در وضعیتی می‌توان درخواست تعدیل داد که قرارداد منقضی شده باشد. از سوی دیگر موجر درخواست تخلیه نکرده باشد و طرفین نیز توافقی برای مبلغ اجاره بهای جدید نداشته باشند. این مورد بیشتر در مورد حق کسب و پیشه املاک تجاری اتفاق می‌افتد. با این توضیح که پس از چند سال داشتن این حق، مستاجر مبلغی را به موجر پرداخت نکرده است. در این وضعیت امکان طرح دعوای تعدیل اجاره بها بنا به اوضاع و احوال وجود دارد. دادگاه با بررسی این دعوا، بنا به نظر کارشناس و ارزیابی وی آن را تعیین می‌کند.
قوانین مرتبط با دعاوی ملکی حقوقی
برای رسیدگی به دعاوی و اطلاع از قواعد آن، مطالعه قوانین یا مشاوره با کارشناس حقوقی ضروری‌ست. قواعد اصلی در حوزه املاک در قانون مدنی به عنوان قانون مادر عنوان شده‌اند. همچنین قانون ثبت اسناد و املاک نیز برخی دیگر از مقررات این حوزه را بیان کرده است. رسیدگی به دعاوی حقوقی ملکی نیز بر اساس مواد قانون آیین دادرسی مدنی صورت می‌گیرد.
مرجع رسیدگی به دعاوی ملکی حقوقی
یکی از مهم‌ترین مواردی که در هنگام بروز اختلاف بدانید، مرجع رسیدگی کننده به اختلاف شماست. در واقع شما نمی‌توانید تمام اختلافات خود را در موضوعات مختلف در یک مرجع واحد طرح کنید. از سوی دیگر حجم زیاد پرونده‌ها، مراجع رسیدگی کننده را از یکدیگر مجزا کرده است.
دعاوی ملکی در دادگاه عمومی قابل طرح هستند. شورای حل اختلاف نیز صلاحیت رسیدگی به برخی از دعاوی را بنا به شرایط مشخص شده دارد.
از آنجایی که دادگاه‌های عمومی دارای شعبه هستند، نکته دوم این است که به کدام دادگاه دادخواست بدهیم؟
در دعاوی مربوط به املاک، دعوا در دادگاه محل وقوع ملک مطرح می‌شود. همچنین می‌توان دادخواست را به دادگاه خوانده (شخصی که علیه او دعوا مطرح می‌شود) ارائه کرد.
صلاحیت شورای حل اختلاف
- شورای حل اختلاف به دعاوی جزئی‌تری نسبت به دادگاه عمومی رسیدگی می‌کند. در حوزه اموال و دعاوی ملکی می‌توان برخی از این موارد را این گونه برشمرد:
- دعاوی مرتبط با تخلیه عین مستاجره (جز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه)
- دعاوی تعدیل اجاره بها (با این شرط که در رابطه استیجاری بین طرفین اختلافی وجود نداشته باشد)
- صدور گواهی حصر وراثت، تحریر ترکه، مهر و موم ترکه و رفع آن
نحوه طرح دعاوی ملکی
دعاوی ملکی زیادی در دادگاه‌ها مطرح می‌شوند. از این رو در قدم اول بهتر است، از کارشناسان و وکلای حقوقی در این زمینه کمک بگیرید. این کار علاوه بر صرفه‌جویی در زمان شما و سرعت بخشیدن به روند رسیدگی، باعث صرفه جویی در هزینه نیز می‌شود. ضمن اینکه وکلا با داشتن دانش حقوقی خود می‌توانند در این زمینه نسبت به طرفین دعوا حرفه‌ای تر عمل کنند. همچنین توصیه می‌شود، پیش از بروز اختلاف و در زمان انجام معاملات ملکی از کارشناس حقوقی مشاوره بگیرید تا از ایجاد هر گونه چالش را جلوگیری نمایید. مرکز حقوقی و داوری سروش عدل با وکلا و کارشناسان حرفه‌ای آماده ارائه خدمات مشاوره‌ای و حقوقی به شماست.
