اسقاط خیارات در قوانین ایران
ماده ی 219 قانون مدنی ایران حاوی دو اصل مهم است. این ماده هم به الزامی بودن قراردادها اشاره میکند و هم به فسخ قانونی آنها توجه دارد. قانونگذار همانطور که برای اراده ی افراد در زمینه ی شکل گیری قراردادهای حقوقی اهمیت ویژه ای قائل میشود، فسخ قراردادها را هم قانونی می شناسد. شما چقدر با اسقاط خیارات آشنایی دارید؟ با ما در ادامه همراه باشید.
اسقاط خیارات به چه معناست؟
قراردادهای حقوقی مصداقی از تجلی اراده ی افراد شناخته میشوند و قانونگذار با احترام به اصل حاکمیت اراده ی افراد آن را به رسمیت قانونی شناخته است. با امضای قرارداد دو طرف آن باید تمامی شروط و تعهدات را بپذیرند و ملزم به اجرای قرارداد هستند. اما ممکن است گاهی اوضاع خوب پیش نرود. گاه همین قراردادهای حقوقی می توانند بستر ساز بروز بسیاری از اختلافات و مشکلات حقوقی میان طرفین آن شوند و یا بنابه دلایلی طرفین قرارداد اعلام پشیمانی کنند. به نظر شما راه حل قانونی وجود دارد؟
استفاده از خیارات قانونی
خیارات قانونی اختیاراتی هستند که از طریق قانونگذار برای شما در نظر گرفته شده تا با کمک آنها بتوانید در شرایطی که حدود آن را قانون برای شما مشخص نموده به فسخ قانونی قرارداد مبادرت کنید. در این وضعیت فسخ قرارداد شما کاملا قانونی شناخته می شود و ملزم به پذیرش و اجرای مفاد قرارداد نخواهید شد.
و اما اسقاط خیارات، با پذیرش چنین جمله ای در قرارداد یعنی شما تمامی حقوق قانونی خود مبنی بر داشتن حق فسخ قرارداد را برای همیشه از خود سلب می کنید و تحت هر شرایطی ملزم به اجرای مفاد آن خواهید شد.
انواع خیارات در قانون مدنی ایران
بر اساس ماده ی 396 قانون مدنی ایران خیارات قانونی زیر برای فسخ قراردادها در نظر گرفته شده است:
خیار مجلس
بر اساس این خیار پس از پایان قرارداد مادامی که طرفین در کنار یکدیگر حضور دارند و از یکدیگر جدا نشده اند. امکان استفاده از خیار مجلس برای آنها محفوظ است. خیار مجلس در صورت بهم خوردن قرارداد یا اسقاط شرط خیار مجلس توسط طرفین، به پایان میرسد. برای مثال هنگامی که خریدار و فروشنده ی خانه ای در بنگاه معاملات ملکی حضور دارند مادامی که محل تنظیم قرارداد را ترک نکرده اند، امکان فسخ قرارداد به هر دلیلی حتی پشیمانی یکی از طرفین برای آنها از نظر قانونی وجود دارد.
خیار حیوان
در صورتی که مبیع حیوان باشد از زمان عقد قرارداد تا سه روز امکان فسخ قانونی برای طرفین قرارداد وجود دارد.
خیار شرط
بر اساس خیار شرط به طرفین قرارداد یا یکی از آنها این اختیار قانونی داده میشود که ظرف مدت مشخصی پس از امضای قرارداد اقدام به فسخ آن کنند. یکی از مثال های کاربردی آن شرط تعویض لباس و بسیاری کالاها برای مدت زمان 24 ساعت پس از فروش است.
خیار تاخیر ثمن
خیار تاخیر ثمن برای مواردی در نظر گرفته شد که اگر مشتری تا 3 روز پس از امضای قرارداد از تادیه ثمن به بایع امتناع ورزد، بایع حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. مثلا خریدار ملکی مبلغ معین شده در قرارداد را که همان ثمن معامله است در مهلت مقرر تسلیم فروشنده ی ملک نکند، امکان فسخ قرارداد از نظر قانونی برای فروشنده وجود دارد.
خیار رویت و تخلف وصف
بر اساس خیار رویت و تخلف وصف هرگاه مشتری مالی را ندیده باشد و صرف تعاریف و توصیفات فروشنده اقدام به خرید آن کند در صورتی که اوصاف ذکر شده در مبیع وجود نداشته باشد امکان فسخ قرارداد برای مشتری وجود دارد. برای مثال هرگاه فروشنده ی ملکی ادعا نماید که ملکی دارای چهار اتاق خواب است در حالی که ملکی یک خوابه را برای فروش به مشتری ارائه داده است.
خیار غبن
غبن در لغت به معناری فریب و نیرنگ می باشد. خیار غبن مخصوص عقود معوضه است و برای مواردی در نظر گرفته شده که میان ارزش مادی کالا و ثمن پرداخت شده بابت آن تناسبی وجود ندارد. برای مثال دریافت ثمنی معادل یک آپارتمان نوساز 100 متری برای آپارتمانی با متراژ کمتر.
خیار عیب
کاربرد خیار عیب زمانیست که مبیع در حین عقد دارای نقص و مشکلی بوده و فروشنده بدون ذکر آن، معامله را انجام می دهد. در چنین شرایطی سه حالت متصور است:
1 – مشتری مبیع را به همان صورت بپذیرد.
2- مشتری از فروشنده تقاضای ارش نماید. ( ارش مابه التفاوت مبیع سالم و مبیع معیوب است).
3- قرارداد را فسخ نماید. برای مثال خریدار ملکی متوجه شود که سیستم لوله کشی و برق کشی ملک خریداری شده دچار مشکل جدی میباشد.
خیار تدلیس
خیار تدلیس زمانی تعریف میشود که فروشنده در معرفی و فروش مبیع با عملیاتی موجبات فریب مشتری را فراهم نماید و او را ترغیب به انجام معامله کند . همچنین اگر ثابت شود که مشتری در پرداخت ثمن مربوطه تدلیس کرده است حق فسخ برای فروشنده محفوظ است. مثال بارز آن می تواند فروش کالاهای تقلبی از طرف فروشنده و ارائهی پول و اسناد تجارتی جعلی و تقلبی از طرف خریدار باشد.
خیار تبعض صفقه
خیار تبعض صفقه مخصوص به مشتری است و زمانی پدید می آید. که ثابت شود عقد بیع برای قسمتی از مبیع صحیح و برای قسمتی دیگر از آن باطل میباشد. در چنین شرایطی مشتری مختار است که یا تمام معامله را فسخ نماید. و یا قسمت صحیح معامله را حفظ کرده و خواستار استرداد ثمن برای قسمت باطل معامله شود. مثالی که میتوانیم برای آن ارائه دهیم این است که شخصی زمین کشاورزی را به مساحت سه هکتار به شخص دیگری بفروشد. و یک هکتار از این زمین دارای خاک شور باشد که امکان کشاورزی در آن وجود ندارد.
خیار تخلف شرط
هرگاه یکی از طرفین قرارداد یا هردو طرف، شرطی مشخص را ضمن قرارداد در نظر گرفته باشند. در صورت تخلف از شرط امکان قانونی فسخ قرارداد وجود دارد. برای مثال طرفین قرارداد یا یکی از آنها شرط کند که در موعد مشخص مبیع تحویل مشتری گردد و همزمان با آن، ثمن معامله دریافت شود.
اسقاط خیارات به ضرر چه کسی تمامی می شود؟
حال که تا حدودی با انواع خیارات قانونی آشنا شدید شاید برای بسیاری از شما این سوال پدید آید که چرا در عمل شاهد چنین خیارهایی نیستیم؟ حتما متوجه شدید که با اسقاط خیارات در معرض چه ریسک بزرگی قرار می گیرید؟
جواب اینجاست: اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش. این جملهای است که شاید در بسیاری از قراردادهای حقوقی از جمله قراردادهای ملکی به وفور دیدهاید.
بر اساس این جمله با امضای قرارداد طرفین آن میپذیرند که حق قانونی خود در رابطه با استفاده از تمامی خیارات قانونی را سلب کرده و تحت هر شرایطی ملزم به پذیرش و اجرای قرارداد میشوند.
بسیاری معتقدند بحث اسقاط خیارات به ثبات و استحکام قراردادهای حقوقی کمک میکند و مانع از این می شود که طرفین با بهانههای واهی و ساختگی قرارداد را بهم بزنند.
در مقابل عدهای دیگر هم میگویند که با اسقاط خیارات، حقوق قانونی افراد به خطر میافتد و راه برای سودجویان و فریبکاران هموارتر میگردد.
در هر صورت نمیتوان نظر دو طرف را تایید یا ردکرد . اما میتوان گفت با توجه به نوع قراردادی که پیشرو دارید خیارات قانونی لازم و ضروری که در آینده امکان استفاده از آنها را خواهید داشت در نظر بگیرید. و در بندهای قرارداد لحاظ کنید. فراموش نکنید با اسقاط خیارات بر اساس متن قانون اجازهی فسخ قرارداد را در هر شرایطی حتی غبن فاحش که همان فریبکاری آشکار است از خود میگیرید. وتحت هر شرایطی ملزم به پذیرش و اجرای مفاد قرارداد یاد شده خواهید بود.
نتیجه گیری
ناآگاهی طرفین نسبت به عواقب پذیرش اسقاط خیارات در قراردادهای حقوقی، باعث ایجاد بسیاری از اختلافات حقوقی گردیده است. توصیهی حقوق دانان تیم ما در مرکز حقوقی و داوری سروش عدل این است که قبل از امضای قرارداد با حقوق مکتسبه ی خود از جمله خیارات قانونی آشنایی کامل داشته باشید. و با علم بر آن وارد مذاکره و معامله شوید. مشاورین حقوقی و وکلای تیم ما در کنار شما هستند تا بهتر و بیشتر با حقوق قانونی خود آشنا شوید. با ما در ارتباط باشید.
