✓ قرارداد مشارکت در ساخت؛

در قرارداد مشارکت در ساخت، صاحبان خانه‌های قدیمی یا به اصطلاح کلنگی، ملک خود را به سازندگان می‌سپارند. این گونه آنها با استناد به سرمایه‌ی خود می‌توانند آپارتمان‌های جدید بسازند. تعیین موارد قانونی مورد نیاز که بایستی در این عقد ذکر گردد، شیوه‌ی انتقال سند و نحوه‌ی حل و فصل اختلافات از جمله دیگر مواردی است که باید در قرارداد همکاری در ساخت میان مالک و سازنده معین گردد. و امّا چگونه! جهت کسب اطلاعات بیشتر در این زمینه، با ما تا پایان این متن از سروش عدل همراه باشید.

با گذشت روزها به ویژه در شهرهای بزرگ، ساختمان‌ها به سمت و سوی فرسایش می‌روند. این موضوع منجر می‌شود که مالکین در فکر تخریب ساختمان قدیمی و احداث ساختمانی نوین فرو بروند. ولیکن امکان دارد مالکین، سرمایه مورد نیاز برای ساخت خانه جدید را نداشته باشند. در این زمان، مالک باید به سازندگان ‌یا مجریان طرح مراجعه کند. تا آن‌ها با اکتفا به سرمایه خود در آپارتمان با مالک شریک گردند.

بدین جهت که :

ارتباط میان مالک و سازنده به خوبی تنظیم گردد و در محدوده‌ی قانونی شکل گیرد، باید دو طرف، معاهده‌ای با نام قرارداد مشارکت در ساخت منعقد کنند. علّت لزوم انعقاد این قرارداد این است؛ اوّلاً؛ از بروز اختلافات در آینده که امکان دارد میان طرفین ایجاد شود، پیشگیری می‌کند. ثانیاً؛ به هنگام بروز اختلاف، دو طرف قرارداد این امکان را دارند که با اکتفا به معاهده، بتوانند دعوی مربوطه را در مراجع رسیدگی کننده مطرح کنند.

اگر شما با موضوع مشارکت در ساخت روبه‌رو شده‌اید؛ با ما در این متن همراه باشید. قطعاً با موضوعات بسیاری در این زمینه آشنا خواهید شد.

» قرارداد مشارکت در ساخت به چه معناست!

نوسازی و بازسازی بافت‌های قدیمی از اهداف مالکین آپارتمان‌های فرسوده است. یکی از عقود پرکاربرد و سودآور‌ هم برای مالکین و هم سازندگان می‌تواند قرارداد مشارکت در ساخت باشد. عقد مشارکت در ساخت یکی از معاهدات خصوصی می‌باشد که در ذیل عنوان‌بندی ماده ده قانون مدنی جای می‌گیرد. حال آن‌که این عقد از ترکیب چند عقد معین در کنار هم ایجاد شده است.

در عقد مشارکت در ساخت مالک یا مالکینِ ملک، سرمایه‌ی خویش را که همان خانه است (البته می‌تواند زمین هم باشد) در اختیار فرد یا افرادی دیگر با نام سازنده یا سازندگان قرار می‌دهند. نهایتاً سازندگان با هزینه خود اقدام به طراحی و ساخت بنا، براساس قرارداد منعقد شده میان خود و مالک می‌نمایند. در نتیجه آنچه که رخ می‌دهد شراکت در آپارتمان احداثی پایانی خواهد بود.

» موارد قانونی که در قرارداد مشارکت در ساخت درج می‌شود؛

ضمن قرارداد مشارکت در ساخت منعقد گردیده میان مالک و سازنده، باید تعهدات میان دو طرف به طور کامل در قرارداد قید گردد.ضمانت اجرا، مدّت زمان معاهده، عنوان کامل قرارداد، سرمایه مالک و سازنده، نسبت سهم طرفین، کلّیه هزینه و غیره جزو این تعهدات میباشند. به این طریق فرآیند فعالیت آن‌ها مسیر قانونی و معتبر دارد. و همچنین احتمال بروز برخی اختلافات هم میان طرفین کاهش خواهد یافت.

• تعهدات مالک یا مالکین؛

تحویل ملک و بیان جزئیات منوط بدان، تعهد پایه و اصلی مالک می‌باشد. علل پافشاری بر بیان جزئیات و ویژگی‌های مربوط به ملک برای تشخیص ارزش (ملک) توسط مالک است. و اگر به خوبی پیش نرود، منجر به بروز اختلافاتی میان دو طرف گردیده ‌که در تعیین و تکلیف فسخ معاهده بسیار اثرگذار است.

• تعهدات سازنده یا سازندگان؛

سازندگان مسئولیت پیشبرد پروژه ساختمانی، تأدیه هزینه‌های مربوطه و نظارت بر پروژه را دارند. از این جهت نسبت وضوح تعهدات سازنده ضمن عقد مشارکت در ساخت نسبت به تعهدات مالک یا مالکین بسیار کمتر می‌باشد. پس بیان دقیق هزینه‌ها، از شکل‌گیری اختلافات بعدی که امکان دارد، رخ دهد، پیش‌گیری می‌‌کند.

این هزینه‌ها حاوی؛ هزینه‌های ساختمانی، اداری، هزینه بلاعوض که منوط بر اجاره بهای ملکی می‌باشد. که مالکین به هنگام ساخت داخل آن سکونت خواهند نمود .(زیرا اغلب ملکی که مالک در آن ساکن است ضمن عقد مشارکت در ساخت تحت عنوان آورده به سازنده تقدیم می‌شود.) پرداخت کلّیه‌ی جرایم مربوط به ملک چون؛ کمیسیون ماده صد قانون شهرداری، و… می‌باشد.

• مدّت زمان قرارداد؛

مدّت زمان اجرای معاهده از زمان دریافت جواز ساخت و شروع بهره‌برداری و تسیلم ملک بایستی به گونه‌ی کاملاً دقیق قید گردد، (تاریخ؛ روز، ماه، سال). علاوه بر آن، مالکین هم مکلّف می‌باشند زمان تسلیم ملک به سازنده را در قرارداد مشارکت در ساخت به طور کامل معین نمایند‌.

• نسبت سهم دو طرف؛

در اصطلاح به سهم هر یک از دو طرف در عقد مشارکت در ساخت سهم‌الشرکه اطلاق می‌شود. ضمن معاهده، باید سهم مالک از کل ملک معین گردد. اغلب شیوه تشخیص سود ضمن این عقود به گونه پنجاه و پنج درصد برای مالکِ ملک و چهل و پنج درصد برای سازنده می‌باشد. ولیکن در یک نگاهی جامع تعیین مقدار سهم دو طرف بنابر توافقات آن‌ها می‌باشد. تعیین ارزش گذاری آورده مالک (ملک) در تعیین سهم دو طرف بسیار تأثیرگذار است.

از این جهت، توصیه می‌کنیم از نظر متخصصان یا کارشناسان جهت تعیین ارزش ملک بهره‌گرفته شود. این گونه می‌توانید از بروز اختلافات در آینده‌ای نه چندان دور پیش‌گیری نمایید. به هنگامیکه در مقدار ارزش آورده یکی از دو طرف خطایی رخ دهد، طرف زیان‌دیده می‌تواند با اکتفا به خیار غبن، عقد مشارکت در ساخت را فسخ کند. ولو این هنگامی امکان‌پذیر است که اسقاط کافه خیارات از پیش انجام نشده باشد.

» شیوه‌ی انتقال سند ضمن قرارداد مشارکت در ساخت؛

شیوه‌ی انتقال سند و سهم سازندگان ضمن عقد مشارکت در ساخت به واسطه‌ی مالک از جمله موضوعات بسیار حائز اهمیت در این معاهدات است. انتقال سند ضمن این قبیل از معاهدات مطابق سه حالت ذیل انجام می‌شود؛

• اوّلاً؛

براساس توافق میان مالک و سازنده، ملک در ابتدا به سازنده منتقل می‌گردد. و پس از آن برمبنای چک تضمینی که در اختیار مالک قرار می‌گیرد، در پایان عملیات ساخت ملک، ملک انتهایی بنابر سهم‌الشرکه به مالک انتقال می‌یابد. انجام این فرآیند مطابق با توافقات، امکان دارد به صورت برعکس باشد.

• دوّماً؛

در این شیوه، امکان دارد دو طرف انتقال سند را در سایه انجام مراحل در نظر بگیرند. بدین حالت که طرفین با همدیگر توافق می‌نمایند با انجام مراحل هر قسم، به عنوان نمونه؛ با تمام شدن اسکلت‌بندی آپارتمان، سه دانگ طی تنظیم اسناد رسمی به سازنده منتقل گردد.

• سوّماً؛

طی این مرحله مالک در اختیار سازنده وکالت بلاعزل قرار می‌دهد. سازنده تحت عنوان طرف دوّم قرارداد مشارکت در ساخت با رسیدن پروژه ساختمانی به مرحله‌ی معینی با بهره‌گیری از این وکالت، نسبت به تنظیم سند رسمی اقدام می‌کند.

» حل و فصل اختلافات در قرارداد مشارکت در ساخت؛

بروز اختلافات و راه برطرف نمودن آن، مسئله بسیار حائز اهمیتی در تمامی اقسام گوناگون معاهده است که باید مورد توجه قرار بگیرد. ولو طرفین قرارداد باید برای چنین موضوعاتی تدابیری از پیش معین کنند. یکی از روش‌های حل و فصل اختلافات که اخیراً هم میان عموم بسیار مورد توجه قرار گرفته است، حل و فصل اختلافات در قرارداد مشارکت در ساخت به وسیله‌ی داوری است.

در عقد مشارکت در ساخت بهتر می‌باشد که دو طرف معاهده به هنگام انعقاد آن، ذیل یکی از بندها معین نمایند که تمامی اختلافات منوط بدین قرارداد به واسطه‌ی داوری حل و فصل می‌گردد. علاوه بر این، نام داور را هم به صورت روان و شفاف قید نمایند، اختیارش را مشخص نموده و برای دو طرف معین نمایند که رأی صادره از این داور یا آن‌که دیوان داوری برای طرفین لازم‌الاجرا خواهد بود.