به دو شکل مسکن به فروش می رسد. فرض اول انبوه سازان مسکن، ساختمان را به طور کامل میسازند و سپس آن را به فروش می رسانند. در فرض دوم، قبل ساخت اقدام به پیش فروش آن می کنند. در طی سال های اخیر پیش فروش ساختمان در کشور ما رونق زیادی داشته است. و بعضاً کلاهبرداری هایی در این زمینه اتفاق افتاده که موجب ایجاد بی اعتمادی در بازار مسکن شده است.
برای اینکه سازندگان صالح و خریداران بتوانند از این ساز و کار بهره‌مند شوند، باید ابعاد حقوقی آن مورد بررسی قرار گیرد. یکی از موضوعات شایع در این زمینه، پیش فروش واحد های مشارکتی است که در این مطلب به طور خاص به آن می پردازیم.
منظور از پیش فروش چیست ؟
مفهوم لغوی پیش فروش به معنی فروختن چیزی پیش از آماده شدن آن است. قرارداد پیش فروش ساختمان در فقه سابقه ندارد. در واقع با توسعه شهرنشینی به عنوان قرارداد در عرف معاملات رایج گردیده است. به همین دلیل، تا پیش از تصویب قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389، رویه قضایی و دکترین نظرهای متفاوتی در خصوص ماهیت حقوقی این گونه قرارداد ها ابراز می کردند.
در این قانون، قرارداد اخیرالذکر تعریف شده است:
« قراردادی است که در آن یک طرف متعهد می شود واحد های یا واحد های ساختمانی مشخص را در مدت مقرر ساخته یا تکمیل و به طرف دیگر تحویل و رسماً انتقال دهد.»
بعد از تصویب قانون در این حوزه با مشخص شدن شرایط و الزامات قانونی بسیاری از مسائل مناقشه برانگیز روشن شد.
شرط پیش فروش واحد های مشارکتی چیست؟
قرارداد مشارکت در ساخت، قراردادی مدنی است که بین طرفین حقیقی یا حقوقی منعقد می شود. در این رابطه یک طرف مالک ساختمانی کلنگی و یا زمین با کاربری مسکونی است. مالک مایملک خود را در اختیار سازنده می گذارد تا با هزینه ی خودش اقدام به ساخت و ساز کند. و در نهایت دو طرف در واحد های ساختمان شریک هستند.
معمولا یکی از بندهای قراردادهای مشارکت در ساخت در رابطه با امکان پیش فروش واحدهای سهم هر یک از طرفین است. معمولا توصیه می شود برای جلوگیری از هر گونه مشکل حقوقی و قضایی، در این بند سازنده را از فروش یا پیش فروش تمام یا بخشی از واحد ها منع یا منوط به شرایطی چون اخذ اجازه کتبی از مالکین کنند.
محدود کردن حق پیش فروش واحدهای مشارکتی در قرارداد ساخت
اجازه واگذاری واحدها و یا تنظیم سند از ناحیه مالک به سازنده خطرات زیادی را برای مالک به همراه دارد. به این دلیل که شاید سازنده انگیزه کافی برای اتمام پروژه ساختمانی را نداشته باشد. و با واگذاری واحد ها به افراد ثالث و کلاهبرداری از هر یک، متواری و دیگر امکان جلب او فراهم نگردد.
گاهی به جای سلب حق، زمان خاصی مانند (تا زمان اجرای سقف سوم) و یا (پیشرفت فیزیکی ساختمان تا درصد مشخصی) را قرار می دهند. و ضمانت اجرایی مبنی بر باطل بودن قرارداد واگذاری تعیین می کنند.
قابل ذکر است که مطابق ماده ۱۰ قانون مدنی سلب دائمی حق واگذاری برخلاف ذات عقد مشارکت بوده و باطل است. بنابراین باید پایانی چون اتمام عملیات ساخت و ساز و یا زمان مشخصی در طول اجرای پروژه برای آن قائل بود.
برای جلوگیری از هرگونه کلاهبردای ، قبل از تنظیم قرارداد ساخت حتما با وکیل ملکی مشورت کنید. شما می توانید برای حفظ حقوق خود در برابر سازنده از راهنمایی های وکلای حرفه ای موسسه ی سروش عدل برخوردار گردید.
