✓ کلاهبرداری ملکی

با نوسانات موجود در بازار مسکن، کلاهبرداران لحظه به لحظه خلاقیت و نوآوری‌های خود را بیش از پیش در کلاهبرداری ملکی نشان می‌دهند. تصمیم گرفته‌ایم بسیار دقیق‌تر بدین موضوع بپردازیم تا دست آن‌ها را برای شما باز نماییم. ولی به چند نکته پیش از آن‌که مطلب را آغاز نماییم، توجه داشته باشید. لازم است که شما پیش معامله یک ملک به طور حتم با یک وکیل متخصص در زمینه ملکی مشورت حاصل فرمایید. سپس نکات حقوقی در زمینه خرید ملک را مدّنظر قرار بدهید. چند نکته بسیار و بسیار مهم؛

• اعتماد و اطمینان بی‌جا ممنوع است.
• هیچ زمان فریب ظاهر و دفتر و کتاب فروشنده ملک را نخورید.
• بهتر است به قیمت‌های پایین‌تر از عرف بازار شک و شبهه داشته باشید.

» کلاهبرداری ملکی با دفاتر املاک جعلی چگونه است؟

طی این مورد از کلاهبرداری با اجاره یک دفتر کار شیک و جذاب، بدون وجود مجوز قانونی فعالیت می‌گردد. به گونه‌ای که فرد موردنظر نقش مشاور املاک را بازی نموده و با معرفی خریدار یک مبایعه‌نامه تنظیم می‌نماید.

کلاهبردار با موضوع قیمت‌گذاری ملک زیر قیمت حقیقی بازار، آن را به همدست خود می‌فروشد. این اشخاص با اخذ سند از فروشنده ملک در مقابل مبلغ ناچیز و اندک ملک را به چندین نفر فروخته و پا به فرار می‌گذارند. در راستای آن‌که شما عزیزان با این قبیل از کلاه‌برداری‌ها درگیر نشوید لازم است؛

• به هنگام رجوع به دفاتر املاک و مستغلات از جواز قانونی ثبت به همراه جواز فعالیت آن‌ها اطمینان خاطر کسب کنید. سپس جهت انجام معامله در زمینه ملک اقدامات مورد نیاز را انجام بدهید.
• بدون دریافت مشورت از افراد معتمد، اقدام به عقد مبایعه‌نامه به هیچ عنوان من‌الوجوه ننمایید. کلاهبرداری ملکی با مبایعه‌نامه جعلی بسیار و بسیار ممکن است که رخ دهد.

در واقع کلاهبرداران با نگارش مبایعه‌نامه‌های جعلی و عدم دقّت به اخذ کد رهگیری که سامانه صادر می‌نماید، اقدام به سودجویی و اقدام به کلاهبرداری ملکی می‌کنند.

_ بهتر است توجه کنید که :

• می‌باید هویت مالک یا مالکانِ ملک تأیید شده و احراز گردد.
• در زمان تهیه ملک، طرفین؛ هم خریدار و هم فروشنده میبایست از شرایط سند آگاه باشند‌.
• لازم است خریدار سند را مشاهده کرده و دقّت داشته باشد که با مشخصه‌های ملک مطابقت داشته باشد.
• در بخش توضیحات مبایعه‌نامه میبایست کلّیه‌ی شرایط دوطرف قرارداد، مشخصه‌های چک‌هایی که رد و بدل می‌گردد و همچنین مبلغ واریزی نقد قید گردد.

» کلاهبرداری ملکی به عنوان تسهیلات بانکی چگونه است؟

در این بخش از کلاهبرداری ملکی، کلاهبرداران عزیز دور یکدیگر جمع شده و یک شرکت راه‌اندازی می‌کنند. سپس آگهی خود را بر این مبنا قرار می‌دهند؛ عرضه تسهیلات بانکی برای خرید ملک!

_ به عنوان نمونه؛

در سال ۱۳۹۱ بود که شرکتی راه‌اندازی گردید. کلاهبرداران با نشر آگهی در جای جای شهر تهران به عنوان تسهیلات بانکی با اندک‌ترین کارمزد، که برخی‌ها را برای اخذ انواع وام چون؛ کارگشایی، کارآفرینی، و… به سمت خود جذب نمودند. با بهره‌گیری از اسناد جعلی و همچنین سربرگ‌های دولتی نهاد تعاون و رفاه اجتماعی، نماینده خود را جهت ارزش‌گذاری ملک می‌فرستادند. به گونه‌ای که از افراد بی‌تجربه کلاهبرداری می‌نمودند. این مال‌باخته‌گان بودند که پس از مشاهده مدارک پول خویش را به حساب‌های جعلی این اشخاص منتقل می‌کردند.

این دست از کلاهبرداران جهت پیش‌گیری از شناسایی به واسطه‌ی پلیس، به حالت دوره‌ای در چهارچوب گوناگون فعالیت می‌کردند. پس بعد از کلاهبرداری ملکی بود که مکان فعالیت خود را تغییر می‌دادند.

_ بهتر است توجه کنید که :

خلاصه برای آن‌که شما درگیر این قبیل از کلاه‌برداری‌ها نشوید؛

• پیش از اتخاذ تصمیم، به خوبی فکر نمایید‌.
• به بانک سری زده و در ارتباط با موارد منتشر شده پرس و جو کنید.
• پس از اخذ پیام‌ها و ایمیل‌های مشکوک تحت عنوان اعطای وام بانکی، اشخاصی که هویت آن‌ها مشخص نیست، پیام و ایمیل‌ آن‌ها را حذف نمایید.
• به هیچ عنوان اطلاعات حساب بانکی خود را به اشخاص مشکوک ندهید و حتی مبالغ بسیار کم را هم به حساب آن‌ها واریز ننمایید.

» کلاهبرداری در ملک با نماینده مالک چگونه است؟

برخی از کلاهبرداران هستند که خود را در دفاتر املاک با اسناد و مدارک جعلی، به عنوان نماینده‌ی مالک معرفی می‌نمایند. البته که آن‌ها چنین ادعایی دارند، مالک در کشور ایران حضور ندارد! سپس یک وکالت‌نامه جعلی در اختیار خریدار ملک قرار می‌دهند. از سویی خریدار با دیدن موقعیت ویژه و قیمت بسیار مطلوب دست به خرید می‌زند. غافل از آن‌که بداند در پشت صحنه ماجرا چه‌ها می‌گذرد.

• بهتر است بدون حضور حقیقی صاحب ملک و یا زمین تحت هیچ گونه شرایطی اقدام به معامله ملک ننمایید.
• به فتوکپی اسناد و مدارک عرضه شده منوط بر سند خانه، وکالت‌نامه گاهاً بنچاق اکتفاء ننمایید و اصل آن‌ها را طلب کنید.
• از برخی اشخاص که در این حیطه‌ها از تخصص و تجربه کافی برخوردار می‌باشند و از سویی مورد اعتماد شما هستند، کمک دریافت کنید.

» خرید و فروش ملک در رهن بانک چگونه امکان‌پذیر است؟

بنابر تعریف ارائه شده از جانب قانون در ارتباط با کلاهبرداری ملکی که فروش مال غیر از جمله نمونه‌های بارز آن است، این مورد را نمی‌توان از جمله کلاهبرداری معرفی نمود. چرا که رهن ملک منجر نخواهد شد مالکیت از میان برود. تنها برای بانک حق تقدم برای اخذ طلب رقم خواهد خورد. پس فروش ملک در رهن، فروش ملک دیگران به شمار نخواهد رفت!

_ بهتر است توجه کنید که :

• اگر که شما مایل هستید ملکی را خریداری کنید که در رهن بانک می‌باشد، میبایست در معاهده این مورد به همراه مدّت زمان که ملک در رهن بانک می‌باشد، قید گردد.
• حال در زمان انعقاد معاهده تقاضای پیش پرداخت‌های کلان موضوعی غیرمنطقی خواهد بود. بنابراین قوانینی معین جهت تعیین پیش پرداخت‌ها به صاحب ملک به چشم می‌خورد.

وجهی که تحت عنوان پیش پرداخت به مالک داده می‌شود می‌باید در زمان نگارش معاهده باشد. از این جهت پیش پرداخت دادن قبل از نگارش معاهده، حتی چنانچه که از قبل یک چک ضمانت دریافت کنید، اصولی به نظر نمی‌رسد. بسیاری از کلاهبرداران چنین ادعایی دارند که اگر پیش پرداخت از جانب شما تأدیه نشود، امکان دارد که ملک را به دیگری اجاره دهند. این گونه است که افراد بی‌تجربه دم به تله داده و هست و نیست خود را به باد می‌دهند.

» کلاهبرداری در قالب اجاره خانه :

برخی از کلاهبرداران ملکی، یک واحد آپارتمان را به چند شخص به حالت هم‌زمان اجاره می‌دهند. سپس بعد از دریافت پول پیش، پا به فرار می‌گذارند. جالب است بدانید برخی از کلاهبرداران حتی چندین برابر ارزش ملک، بدین شیوه کلاهبرداری کرده و پا به فرار گذاشته‌اند. در این نوع از کلاهبرداری، آن‌ها با کمک مشاوران املاک اجاره‌نامه جعلی درست کرده و برخی از افراد را قربانی خواسته و طمع‌های خود می‌نمایند.

_ بهتر است توجه کنید که :

• به قیمت اجاره بسیار پایین‌تر از عرف بازار شک و شبهه داشته باشید.
• برای مالکِ ملک زمان نخرید و بسیار سریع تلاش کنید که ملک را تحویل بدهید.

» کلاهبرداری ملکی به واسطه‌ی خرید و فروش ملک بدون بازدید!

در این قبیل از کلاه‌برداری‌ها مشاور املاک در نقش کلاهبردار یک واحد دیگر از همان ساختمان را به خریدار بازدید می‌دهد. سپس به هنگام رضایت و بستن معامله، واحد اصلی ساختمان موردنظر را به شما پیشنهاد می‌دهد. پس از آن چنین ادعایی می‌کند که این واحد نیز چون همان واحد بوده و نیازمند بازدید مجدد نیست. جالب است بدانید که اغلب طرف مقابل نیز چنین ادعایی را می‌پذیرد! سپس قرارداد منعقد شده و در زمان تحویل ملک، خریدار با برخی از نقصی در امکانات، ایرادات و اشکالات مواجه می‌شود.

در پایان، نکات منوط بر پیش‌گیری از کلاهبرداری ملکی :

• بهتر است جواز مشاورین املاک را استعلام بنمایید‌ و قبل از چک کردن قراردادی را امضاء ننمایید. این جواز نباید باطل شده باشد.
• کلاهبرداری با اکتفاء به اسناد و مدارک جعلی امری شایع و متداول است! شما در راستای جلوگیری می‌توانید اسناد را استعلام یا به کمک وکیل بررسی کنید.
• ترجیحاً بهتر است بدون شناخت و اعتماد و اطمینان به سمت خرید واحد‌های پیش فروش و یا نیمه ساخته نروید! بهتر است تمامی این کارها با شناخت قبلی باشد.
• کلاهبرداری معاملات مسکن که بدون حضور مالکِ ملک انجام می‌شود جزئی از مواردی می‌باشد که اشخاص متعددی را درگیر این قبیل از کلاهبرداری می‌کند.
• عرضه وکالت‌نامه‌های جعلی از جانب مالکِ ملک یا مالکینی که به حالت شریکی صاحب یک ملک می‌باشند از اقسام گوناگون کلاهبرداری ملکی است.
• معامله ملک در رهن بانک بدون علم و دانش از موقعیت بازپرداخت وام از جمله مواردی می‌باشد که کلاهبرداری به شمار می‌رود. لازم است تمامی شرایط بازپرداخت وام در معاهده قید گردد.
• پیش از انعقاد معاهده از درستی شرایط کنونی ملک اطلاعات لازم را به دست بیاورید. بهتر است توجه داشته باشید که تمامی این موارد میبایست در زمان نگارش معاهده در بخش توضیحات درج گردد.

نتیجه گیری

به همان شکل که در این مطلب از خود بیان نمودیم، دعاوی ملکی ابعاد و جهات مختلفی را دربر می‌گیرد. طی بخش بسیاری از موارد، چنانچه که شخصی درگیر این موضوعات است، اطلاعات لازم را نداشته باشد، امکان دارد بخش بسیاری از مال و منال خود را از کَف بدهد. ما در مؤسسه سروش عدل تلاش نمودیم شما را با کلاهبرداری‌های ملکی آشنا نماییم. البته که شما می‌توانید در صورت وجود سؤالات بیشتر در این زمینه با کارشناسان ما تماس حاصل فرمایید.