ابطال سند معارض
زمانی که نسبت به یک ملک، در دفترخانه اسناد رسمی دو سند صادر شوذ. و بین آنها تعارض وجود داشته باشد معامله معارض می باشد. و می توان ابطال آن را از دادگاه محل وقوع ملک خواستار شد. قانون ثبت در تعارض بین دو سند رسمی سندی که تاریخ آن زودتر به ثبت رسیده را مقدم می داند. و برای ابطال سند معارض این حق را به مالک سند می دهد که تقاضای خود را در هیات نظارت ثبتی مطرح و تقاضای ابطال سند معارض را خواستار شود.
سندی که بعد از سند اول صادر می شود و تاریخ آن موخر است سند معارض بوده و باید باطل شود. مگر با ارائه دلایل و تشخیص هیات نظارت صحت آن اثبات شود و سند اول را از اعتبار بیاندازد.
سند معارض
از سند معارض تنها زمانی که دو سند به صورت رسمی تنظیم شده باشند بحث می شود. در غیر این صورت اگر یک سند عادی باشد و دیگری رسمی، موضوعی به عنوان سند معارض و ابطال آن وجود ندارد. پس اگر شما مالک ملکی هستید که دو سند دارد، و هر دو رسمی هستند. بایستی ابطال معامله معارض را به هیات نظارتی ثبت اعلام کنید. چرا که در صورت عدم اعلام و مشخص شدن وضعیت سند بر اینکه متعلق به مالک اول یا دوم است. این حق به مالک مال داده نمی شود که اقدام به فروش و نقل و انتقال ملک کند.
چه زمانی می توان دعوی ابطال سند معارض را به دادگاه ارائه داد؟
وجود اشتباهات ثبتی از جمله:
اشتباه در امضای قرارداد
وجود اطلاعات نادرست در سند
ثبت ملک بدون رعایت مقررات قانونی
موجب می گردد که تعارض در اسناد رسمی به وجود آورد. و به مالکی که سند او مقدم بر تنظیم سند موخر است این حق را می دهد که با حضور در هیات نظارت ثبت، ادعای مالکیت خود را ثابت کند.
تشخیص هیات نظارت بر معارض بودن سند
اگر اثبات شود که نسبت به ملکی سند معارض صادر شده به موجب ماده ۳ اصلاحی اشتباهات ثبتی به شرح ذیل اقدام می شود.
سندی که ثبت آن مقدم است تا زمانی که به موجب حکم دادگاه باطل نشده معتبر شناخته می شود. و سندی که ثبت آن موخر است سند معارض می باشد و تا زمانی که حکم به صحت آن صادر نشده سند معارض می باشد. و با اعلام مالکی که صاحب سند مقدم است قابل ابطال می باشد.
جز مالک، چه کسی می تواند تقاضای ابطال سند معارض را داشته باشد؟
جز مالک، اداره ثبت اسناد و املاک نیز به محض اطلاع یافتن از وجود سندی که دو بار به ثبت رسیده و تاریخ ثبت آن با یکدیگر تعارض داشته موظف می گردد که سریعا مراتب را به دفاتر اسناد رسمی حوزه ملک اعلام کند. تا در اسرع وقت جهت بررسی اشتباهات ثبتی، پرونده به هیات نظارت یا شورای عالی ثبت ارسال شود. و بررسی های لازمه جهت ابطال سند معارض صورت بگیرد.
اگر مالک بطلان سند معارض را اعلام نکند چه می شود؟
مالکی که معترض است، ظرف مهلت قانونی دو ماه باید اعتراض خود را به دادگاه محل وقوع ملک ارائه دهد. تا بررسی های لازمه صورت بگیرد.و مشخص گردد که سند از آن چه کسی است.
مالک اول که ثبت سند او مقدم است و زودتر در دفترخانه اسناد و املاک به ثبت رسیده، ویا مالکی که ثبت سند آن موخر است و دیرتر به ثبت رسیده است. به هرحال مالک دوم، بایستی با ارائه ادله و مستندات درصدد احراز و اثبات مالکیت خود باشد. در غیر این صورت سند معارض ( سندی که تاریخ ثبت سند آن موخر است ) باطل اعلام شده و مراتب به دارنده سند و دفاتر اسناد اعلام می گردد.
رسیدگی به دعوی ابطال سند معارض در کجا به عمل می آید؟
هر چند صادر کننده حکم ابطال سند معارض، دادگاه محل وقوع ملک است. اما در بدوا امر لازم است که مالک سند معارض خواسته خود را از طریق هیات نظارت و یا شورای عالی ثبت پیگیری کند. و اثبات نماید که تعارض در اسناد وجود دارد.
و به دلیل اشتباهات ثبتی، بایستی تکلیف سندی که معارض است مشخص گردد. چرا که تا معلوم نشدن وضعیت موجود مالک مقدم نیز در انجام معاملات ملکی ممنوعیت دارد. هر چند می تواند اقدام به نقل و انتقال و فروش ملک کند. اما نمی تواند اقدامات لازمه راجع به ثبت سند را انجام دهد. و علت این امر من باب معارض بودن سند است.
ابطال سند معارض در جایی که ملک مشاعی است؟
اگر نسبت به ملک مشاعی سند معارض صادر شود. و رفع تعارض صورت نگیرد. و تکلیف مالکیت مالکین مشاعی مشخص نگردد. هیچ گونه نقل و انتقال و افراز ملک مقدور نبوده و دادگاه به آن ترتیب اثر نخواهد داد.
اگر سر دفتر اقدام به صدور و ثبت سند معارض کند عملش جرم است؟
سردفتر ملزم است که به محض اطلاع یافتن از وجود سند معارض، از ثبت سند خودداری کند. و اقدامات لازمه راجع به صدور سند را انجام ندهد. در غیر این صورت، عمل جرم بوده و سردفتر به انفصال ابد از شغل سردفتری محکوم خواهد شد.
نتیجه گیری
ما در این مقاله، به بررسی موضوع حقوقی ملکی تحت عنوان ابطال سند معارض پرداختیم. بیان کردیم زمانی که یک ملک دو بار به ثبت برسد. و تاریخ ثبت یکی مقدم بردیگری باشد. سند دوم معارض بوده و باید باطل اعلام شود. مگر مالک سند موخر بتواند با اعلام بطلان سند مقدم آن را از اعتبار بیاندازد. و مالکیت خود را نسبت به سند معارض به هیات نظارت ثبتی که وظیفه رسیدگی به حل اختلافات ثبتی را دارد، اعلام کند.
پیشنهادات
تیم حقوقی و داوری سروش عدل، به همکاری وکلای متخصص و با تجربه سعی دارد که مشکلات حقوقی افرادی که درگیر پرونده های حقوقی، ملکی، ثبتی،خانواده و … هستند حل و فصل کند. و خدمات مشاوره و وکالت ارائه دهد. شما می توانید جهت برخورداری از خدمات ما، از طرق ارتباطی که در سایت به آن اشاره شده با ما در تماس باشید.
برخی از سوالات متداول
۱.مالک سند معارض جهت اعتراض به ثبت سند، باید به کجا مراجعه کند؟
مالکی که ثبت سند او موخر است می تواند جهت اعتراض به اشتباهات ثبتی سند به شورای عالی ثبت یا هیات نظارت ثبتی مراجعه کند.
۲.در چه شرایطی به سند معارض ترتیب اثر داده می شود؟
اصل بر صحت سندی است که تاریخ ثبت آن مقدم است. و سند دوم که تاریخ آن موخر بوده، معارض است. و باید باطل اعلام شود. مگر آنکه مالک سند معارض بتواند سند مقدم را از اعتبار بیاندازد.
