دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامه ای
مقدمه
هر قراردادی پس از انعقاد، دارای آثاری است. در این راستا برای اجرای هر چه صحیح تر تعهدات قراردادی و تضمین بقای قرارداد، قواعدی در نظر گرفته شده است که تخطی از آن موجب ایجاد خلل در مفاد قراردادی می گردد. مطابق قاعده اصالت اللزوم هر قرارداد و تعهدی لازم الاجراست مگر آنکه قانون انفساخ یا طرفین فسخ آن را تجویز کنند. از سوی دیگر روایت « أَوْفُوا بِالْعُقُودِ» (سوره مائده، آیه (۱۵) هم در این زمینه است. هر شخصی که قراردادی را امضاء میکند، خود را به آثار و تبعات آن ملزم می کند بنابراین آثار و لوازم هر قراردادی لازم الوفاست.
الزام به تنظیم سند رسمی عنوان بسیاری از دعاوی است که بر اساس قولنامه مطرح میشود. قولنامه ، قراردادی است که شامل یک تعهد و قول است؛ وقتی خریدار و فروشنده قصد انجام معامله ای را دارند اما هنوز مقدمات مورد نیاز را فراهم نکرده اند، قراردادی میان آنها منعقد میگردد که در آن دو طرف به انجام معامله با شرایطی مشخص و ظرف مهلت معین، تعهد می نمایند.
یکی از مشکلاتی که به دنبال معامله ملک برای خریداران ایجاد می شود:
امتناع فروشندگان از حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال است. این نقض تعهد بعضا به دلایلی همچون ادعای بالا رفتن ارزش ملک یا ناتوانی از پرداخت بدهی بانک و عدم فک رهن در مواردی که ملک در رهن بانک قرار دارد، از انجام تعهد خود امتناع می کنند ، که در چنین مواقعی برای الزام فروشنده به انتقال سند ، دعوایی مطرح می شود با عنوان دعوای الزام به تنظیم سند.
در طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی باید توجه نمود که دعوای مذکور به نحو صحیح طرح و اقامه گردد. چراکه در غیر این صورت، هزینه های انجام شده اعم از هزینه های مالی و مدت زمانی که برای طرح دعوی صرف شده است، بدون نتیجه مانده و مستلزم صرف مجدد وقت و هزینه خواهان است.
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی هر چند ظاهر ساده ای همچون اجرای دیگر تعهدات دارد. اما به لحاظ تکنیکی و اجرایی از جمله موضوعات پیچیده ی دایره ی اجرای احکام می باشد. در راستای استماع و اجرای احکام در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، تشدد آراء بسیاری ملاحظه می شود. در این مقاله سعی بر این است که با شناسایی موانع اجرایی حکم مزبور، روندی مناسب از زمان ثبت دادخواست تا مرحله اجرای حکم ترسیم نماییم.
سندرسمی چیست؟
به استناد ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی، سند رسمی عبارت است از سندی که در اداره ثبت اسناد و املاک یا دفتر اسناد رسمی یا نزد مأمورین و در حدود صلاحیت آنان، برابر مقررات قانونی تنظیم شده باشد. با توجه به تعریف سند رسمی، معلوم می گردد که اسناد رسمی از جانب اداره ثبت دفاتر اسناد رسمی و سایر مأمورین رسمی تنظیم می گردند. همچنین اعمال آنها الزاما باید در حدود قانونی باشد.
بنابراین، اگر سند نزد سردفتری که منفصل شده است یا مأموری که صلاحیت اجرایی آن را نداشته است تنظیم گردد، آن سند رسمیت نداشته و در برخی موارد فاقد اعتبار است. همچنین اگر سندی نزد مأمورين ذي صلاح تنظيم ولی مقررات قانونی در تنظیم آن رعایت نشده باشد، آن سند رسمیت نخواهد داشت.
قولنامه چیست؟
بر اساس تعریف حقوقدانان، قولنامه سندی است که در آن شخص فروش عین معینی را که تحت تملک اوست، در برابر ثمن معلوم، تعهد میکند. قولنامه در زمره اسناد عادی است که نشانگر تعهد فروشنده به تملیک مال به خریدار است.
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
مطابق قانون، در رابطه با اموال غیر منقول صرفا کسی مالک است که مال مزبور در دفتر ثبت املاک به نام او ثبت شده باشد. در محاکم نیز در صورت تقابل دو سند عادی و رسمی، اولویت با سند رسمی است به طوری که در ارجحیت قرار دارد و دارای مشروعیت و وجهه حقوقی معتبر تری است.
ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک:
همین كه ملكی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسيد. دولت فقط كسی را كه ملک به اسم او ثبت شده. و يا كسی را كه ملک مزبور به او منتقل گرديده. و اين انتقال نيز در دفتر املاک به ثبت رسيده. يا اينكه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسيده باشد مالک خواهد شناخت.
ماده ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک:
در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه (قوه قضاییه) مقتضی بداند، ثبت اسناد ذیل اجباری است:
1.کلیه عقود و معاملات راجعه به عین یا منافع اموال غیرمنقوله که در دفتر املاک ثبت نشده.
2.صلحنامه و هبه‌نامه و شرکتنامه.
ماده 62 قانون احکام دایمی توسعه مصوب 1395نشانگر موضع اخیر قانونگذار در رابطه با تنظیم سند رسمی است مقرر می‌دارد:
کلیه معاملات راجع به اموال غیرمنقول ثبت شده مانند بیع، صلح، اجاره، رهن و نیز وعده یا تعهد به انجام این‌گونه معاملات باید به طور رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود. اسناد عادی که درخصوص معاملات راجع به اموال غیرمنقول تنظیم شوند مگر اسنادی که بر اساس تشخیص دادگاه دارای اعتبار شرعی است در برابر اشخاص ثالث غیرقابل استناد بوده و قابلیت معارضه با اسناد رسمی را ندارند.
در قسم خاصی از اموال منقول همچون وسایل نقلیه اداره راهنمایی رانندگی نیز کسی را که در دفتر اسناد رسمی مال به نام او ثبت شده باشد، مالک قلمداد میکند.
در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، آنچه که مورد تقاضای خواهان است، با احراز مالکیت فرق دارد. و در این دعاوی خواهان یا نماینده او، قصد اثبات مالکیت خود را ندارد. بلکه به موجب ادعای او مالکیت به او منتقل شده است. فلذا آنچه در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطالبه میشود، صرفا انجام تشریفات انتقال مالکیت است. اگرچه برای صدور حکم به الزام، وضعیت مالکیت برای شخص دادرس باید روشن شود.
در همین راستا بهتر است خواهان قولنامه( قرارداد) امضا شده توسط طرفین را نیز به دادخواست مورد نظر ضمیمه کند. همچنین اگر معامله با حضور افرادی (مثلا در بنگاه املاک یا غیر آن) میان طرفین منعقد گردیده، خواهان اسامی شهود را نیز در قسمت ادله اثبات ذکر کند.
شرایط دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
- ملک باید دارای سابقه ثبت باشد.
- ملک باید دارای گواهی پایان کار و پروانه از شهرداری باشد.
- درصورتی که در قولنامه تاریخ حضور در دفتر اسناد رسمی جهت انتقال سند مشخص نشده باشد ، خریدار باید قبل از طرح دعوای الزام ، طی ارسال اظهارنامه ای به فروشنده این موضوع را درخواست نماید.
- ملک قابلیت نقل و انتقال داشته باشد. مثلا مال مرهونه (در رهن بانک) یا موقوفه نباشد.
اقدامات دادگاه برای الزام به تنظیم سند رسمی
- احراز مالکیت از طریق استعلام ثبتی شماره پلاک
- احراز مالکیت بر تبعات مبیع؛ برای مثال در مورد احراز مالکیت خوانده بر خط تلفن استعلام از طریق اداره مخابرات
- و احراز تادیه قسمتی از ثمن (پیش پرداخت) و محاسبه مابقی ثمن و درج در حکم
- احراز انجام معامله و قرارداد از بررسی اسناد و اظهارات طرفین و شهود
- احراز هویت و شناسایی فروشنده و خریدار و در صورت فوت آنها، شناسایی ورثه با ملاحظه انحصار وراثت
- تحقیق درباره مورد معامله از این جهت که مثلا اگر در رهن بانک باشد، تعیین و احراز میزان بدهی، با حفظ حقوق مرتهن یا بازداشت کننده
- توجه به هزینه های انتقال مالکیت و تنظیم سندرسمی
- انجام هر گونه تحقیق و اقدامی که برای کشف حقیقت لازم باشد. انجام هر گونه تحقیق و اقدامی که برای کشف حقیقت لازم باشد مثلا در مورد تملک مالکانه معاینه محل برای احراز تصرفات
دادگاه صالح برای رسیدگی
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک ، در زمره دعاوی غیرمنقول حکمی است. بنابراین بر اساس قاعده کلی و عمومی، صلاحیت رسیدگی به دعوی مذکور در دادگاه محل وقوع ملک می باشد.
اجرایی کردن حکم صادره در صورت امتناع فروشنده
پس از صدور حکم قطعی، خریدار باید اجرای حکم را از واحد اجرای احکام درخواست کند. حکم اجرایی به محكوم عليه ( فروشنده) ابلاغ می شود. اگر وی ظرف ۱۰ روز حکم را اجرا نکند، خریدار مجددا به واحد اجرا مراجعه می کند. دایره اجرا به دفترخانه ای که به تنظیم سند مقرر شده بود، اطلاع میدهد که پس از آماده شدن سند، این واحد را مطلع کند تا نسبت به امضای سند به جای فروشنده اصلی اقدام کند.
ماده ١٤٥ قانون اجرای احکام مدنی نیز صراحتاً بر همین امر دلالت داشته و مقرر میکند :
هرگاه مالک حاضر به امضای سند انتقال به نام خریدار نشود، نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی به نام خریدار امضا میکند.
نکته ی قابل ملاحظه این است که مأمور اجرا صرفا به مندرجات حکم عمل میکند و در مورد موضوعات خارج از آن هیچ گونه مسئولیتی ندارد. فلذا تسلیم ملک بعد از صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی، دعوای جداگانه ای محسوب می شود که مستلزم طرح دادخواست دیگری است و از آثار حکم الزام به تنظیم سند نخواهد بود.
ضمانت اجرای الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی
در صورتیکه فروشنده ظرف مدت مقتضی در دفتر ثبت اسناد حاضر نشود، مرتکب نقض تعهد قراردادی شده است. در چنین فرضی، فروشنده علاوه بر اینکه به تنظیم سند رسمی الزام میشود. هزینه ی دادرسی طرح دعوای الزام به تنظیم نیز که خریدار در مراجع ذی صلاح طرح کرده است، به عهده ی او می باشد.
هزینه ی دادرسی طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اموال غیر منقول، معادل 5/3 درصد ارزش قیمت منطقه ای است. همچنین چنانچه خواهان(خریدار) جهت اثبات ادعای خود وکیل دادگستری استخدام کرده باشد و یا کارشناس دادگستری به خدمت گرفته باشد، هزینه ی آنها به عهده یخوانده دعوا(فروشنده ) می باشد.
موارد پیشگیری از ایجاد دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
همان طور که میدانید، دعوا در مراجع دادگستری، مستلزم صرف زمان و هزینه بسیاری است. برای حل این مشکل، پیشنهاد میشود با تنظیم قراردادی کامل با درج شروط و ضمانت اجراهای متعدد، راه را بر ایجاد هرگونه نقض تعهد بر طرف مقابل مسدود نمایید.
یکی از ضمانت اجراهای عدم تعهد فروشنده به تنظیم سند رسمی،ایجاد حق فسخ برای طرف مقابل است. این روش اگرچه منجر به استرداد تمام ثمن معامله به خریدار میگردد. اما در صورتیکه خریدار قصد جدی ای در خرید ملک داشته باشد، با فسخ به صورت یک طرفه معامله را بهم میزند. و دیگر نمیتواند مالک مال مورد نظر شود.
درج خسارت فرضی در قرارداد به صورت وجه التزام، یکی از ضمانت اجراهای کاربردی و دارای قابلیت اجرایی است. این ضمانت اجرا به این صورت در قرارداد قید میشود که :
فروشنده الزام میگردد در تاریخ ………. با حضور در دفترخانه شماره…………… نسبت به تنظیم و انتقال سند رسمی به آقا/خانم………(خریدار) اقدام نماید.در صورتیکه فروشنده از ایفای این تعهد سرباز نماید و یا به هر علتی در تاریخ موردنظر جهت تنظیم سند رسمی در محل حاضر نگردد، علاو بر الزام به تنظیم رسمی ، به ازای هر روز (یا هر هفته یا هر ماه) تاخیر ملزم به پرداخت ……… ریال به خریدار می باشد.
حتما تصریح شود در صورتی که فروشنده در اجرای تعهد خود تاخیر نماید، علاوه بر اجرای تعهد و الزام به تنظیم سند، باید مبلغی را بعنوان وجه التزام بپردازد.
تقسیط ثمن یا مبلغ معامله، از دیگر راه ها برای کاهش احتمال وقوع دعوای الزام به تنظیم سند رسمی است . به این صورت که پرداخت قسمتی از ثمن یا مبلغ معامله به فروشنده، به بعد از تنظیم سند رسمی در دفترخانه موکول شود.
نتیجه
طبق ماده ۲۲۰ قانون مدنی، متعاملین به کلیه نتایجی که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون عقد حاصل می شود، ملزم می باشند. همانطور که گفتیم، فروشنده طبق عرف و عادت و مواد ٢٢-٤٦ و ٤٧ قانون ثبت ملزم به تنظیم سند رسمی است. و عدم قید آن در سند موجب برائت فروشنده نخواهد بود. بنابرین، به نظر میرسد در قراردادهایی که عرفا و قانونا تنظیم سند تنظیم رسمی الزامی است. چه این شرط در قرارداد ذکر شده و چه ذکر نشده باشد، فروشنده ملزم به تنظیم سند رسمی می گردد.
بطورکلی پیشنهاد میشود برای جلوگیری از وقوع دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، در زمان انعقاد قرارداد، مسئولیت ها و الزاماتی را بر عهده متعهد(فروشنده) قرار دهید تا مانع از نقض تعهد او شود و یا در صورت نقض تعهد، خساراتی که ناشی از عمل اوست، قابل جبران باشد.
