تخلیه فوری ملک استیجاری را چگونه آغاز کنیم؟
تخلیه فوری ملک استیجاری یکی از پرسش برانگیزترین موضوعات سالهای اخیر است. آمار پرونده های قضایی هم حاکی از همین است که سوالات و نکات ناگفته ی زیادی در این زمینه وجود دارد. آیا تاکنون با مواردی از تخلیه ملک اجاره ای روبرو شده اید؟ چه نکاتی درباره ی آن می دانید؟ مرکز حقوقی و داوری سروش عدل شما را با نکات حقوقی بیشتری در این زمینه آشنا می نماید.
دعوی تخلیه فوری ملک استیجاری باید در شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مطرح شود.
عقد اجاره
قبل از ورود به بحث اصلی کمی درباره ی عقد اجاره خواهیم گفت. بر اساس ماده ی 466 قانون مدنی اجاره عقدی است که مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود. به شخص اجاره دهنده موجر و شخص اجاره کننده را مستاجر می نامند. مورد اجاره ای هم عین مستاجره نامیده می شود. اجاره از عقود تملیکی شناخته میشود و بحث مالکیت منافع را مطرح می کند. بر اساس قرارداد اجاره، موجر در ازای دریافت اجاره بها منافع عین مستاجره را برای مدتی معین واگذار می کند. باید توجه کنید خود عین مستاجره واگذار نمی گردد، فقط منافع عین مستاجره در اختیار مستاجر قرار می گیرد. نکته اصلی عقد اجاره مدت دار بودن آن است .
با توجه به نکات بالا :
عین مستاجره برای مدت زمان مشخصی در تصرف مستاجر قرار می گیرد. با منقضی شدن مدت زمان مقرر در قرارداد، مستاجر باید عین مستاجره را به موجر تحویل دهد. حال شرایطی را در نظر بگیرید که مستاجر از واگذاری عین مستاجره به موجر امتناع می ورزد؟ و یا از ایفای تعهدات مندرج در قرارداد سرباز می زند، تکلیف چنین امری چیست؟ آیا حقی برای موجر ایجاد می شود؟ آیا قانونگذار راه حلی برای این موضوع در نظر گرفته است؟ چگونه باید تقاضای تخلیه ی فوری ملک را مطرح کرد؟ در ادامه با شرایط و نکات قانونی تخلیه ملک استیجاری آشنا خواهید شد.
شرایط تخلیه فوری ملک استیجاری
قبل از ورود به بحث لازم به ذکر است که اجاره نامه ی شما باید واجد شرایطی باشد. زیرا اگر خواهان تخلیه فوری ملک استیجاری خود هستید، باید به قرارداد اجاره ی خود استناد کنید. قرارداد اجاره ی عادی معمولا در بنگاه های معاملات ملکی تنظیم می شود. این قرارداد علاوه بر امضای موجر و مستاجر به امضای دو شاهد و مهر بنگاه هم نیاز دارد. این قرارداد به ندرت در دفاتر اسناد رسمی تنظیم میشود و عرفا در بنگاه های معاملات ملکی منعقد می گردد. حال باید از کجا آغاز کرد؟
به جز دعاوی سرقفلی و حق کسب و پیشه تمامی دعاوی مربوط به عین مستاجره باید در شورای حل اختلاف مطرح شود. پس شما برای طرح دعوی تخلیه فوری ملک، باید به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مراجعه کنید.
اما اگر می خواهید برای تخلیه فوری ملک استیجاری اقدام کنید قبل از هرچیزی باید ثابت کنید که صاحب عین مستاجره هستید. این با ارائه ی سند مالکیت ملک به سادگی امکان پذیر است.
سپس موارد زیر را در نظر داشته باشید.
- اگر مدت اجاره منقضی شده است.
- مستاجر سه ماه از پرداخت اجاره بها خودداری کرده است.
- اگر عین مستاجره برای مقاصد نامشروع مورد استفاده قرار گرفته است.
- اگر مستاجر عین مستاجره را به شخص دیگری اجاره داده است.
در صورتی که هریک از این موارد قابل اثبات باشد موجر می تواند تخلیه ی فوری ملک استیجاری را خواستار شود.
طرح دعوی تخلیه فوری ملک استیجاری
بعد از اینکه مواردی که در بالا ذکر کردیم برای موجر ثابت شد. موجر می تواند با اصل قرارداد اجاره به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مراجعه نماید. دادخواست باید مبنی بر تقاضای دستور تخلیه ی ملک باشد. مرجع قضایی با مطالعه و بررسی پرونده ، حسب مورد حکم تخلیه ی ملک را صادر خواهد کرد.
توجه داشته باشید که شما نمی توانید خواهان حکم تخلیه باشید و فقط تقاضای دستور تخلیه ملک را مطرح نمایید. این به رای قاضی بستگی دارد که حکم تخلیه صادر کند یا نه.
برای این حکم 20 روز زمان خواهید داشت تا برای تجدید نظر خواهی آن اقدام کنید. در صورتی که حکم به نفع مالک باشد و دستور تخلیه ی ملک صادر شد، مالک باید تقاضای صدور اجرائیه را مطرح کند. باز هم یک بازه ی زمانی ده روزه برای اعتراض وجود دارد. در صورتی که مستاجر اقدامی برای اعتراض نکرد و یا اعتراض او مورد قبول واقع نشد، تخلیه ی فوری ملک امکانپذیر خواهد بود. مستاجر شما سه روز برای تخلیه ی ملک فرصت دارد تا ملک را به شما تقدیم کند.
اگر سند اجاره شما رسمی باشد و در دفتر خانه ای اسناد رسمی تنظیم شده باشد باید به نکته ی زیر توجه داشته باشید:
در چنین مواردی باید فرم اجرائیه را از قسمت اجرای اداره ثبت اسناد تهیه کنید. برای توضیحات تکمیلی بیشتر در این زمینه می توانید با آقای وکیل در ارتباط باشید.
در صورتی که تخلیه فوری ملک استیجاری علیه ادارات و نهادهای دولتی مطرح شود، برای طرح پرونده باید به دادگاه صالح محل وقوع ملک مراجعه کنید. در این مورد شورای حل اختلاف مرجع صالح شناخته نمی شود.
نکاتی پیرامون تخلیه فوری ملک استیجاری
اگر می خواهید دعاوی تخلیه فوری ملک استیجاری را آغاز کنید باید به نکات مهمی توجه داشته باشید:
- به کپی اجاره نامه استناد نکنید زیرا در دادگاه می توان ایراداتی به آن وارد کرد.
- اگر دعوای شما پیرامون سرقفلی و حق کسب و پیشه است باید به دادگاه مراجعه کنید. شورای حل اختلاف مرجع صالحی برای این گزینه نیست.
- به دروغ ها و شایعات توجهی نکنید. هیچ مستاجری نمی تواند ادعای مالکیت ملک شما را مطرح کند. مستاجر فقط مالک منافع عین مستاجره می باشد آن هم برای مدت زمان مشخص. هرچند سال هم که بگذرد باز چنین ادعایی بی اساس است. شما می توانید تقاضای تخلیه ی ملک خود را مطرح کنید به شرط اینکه ملک استیجاری شما مسکونی باشد. پس این افسانه ای بیش نیست. مگر اینکه بحث قرارداد اجاره به شرط تملیک مطرح باشد که تبعات حقوقی متفاوتی دارد.
- سعی کنید در مفاد قرارداد اجاره تصریح کنید که مستاجر حق واگذاری ملک را به شخص دیگری ندارد.
- اگر موعد قرارداد اجاره منقضی شد حتما نسبت به تمدید مجدد آن اقدام نمایید. همین عدم تمدید منشا بسیاری از اختلافات حقوقی میان موجر و مستاجر است.
- ملک استیجاری خود را برای مدت طولانی در اختیار مستاجر قرار ندهید. شبهات و دردسرهای بسیاری در این زمینه ایجاد خواهد شد.
تکلیف ودیعه در دعاوی تخلیه فوری ملک به چه شکل است؟
با طرح دعوی تخلیه فوری ملک استیجاری، اگر موجر مبلغی را به عنوان ودیعه یا موارد دیگر از مستاجر دریافت کرده، ملزم به بازپرداخت آن می باشد. مگر اینکه بحث اجاره بها یا سایر دعاوی مالی مطرح باشد. در این صورت باید دادخواست جداگانه ای در محاکم قضایی طرح کنید.
در صورت اجرای حکم تخلیه موجر باید مبلغ ودیعه و یا رسید پرداخت آن را به دایره ی اجرائیات دادگستری تحویل دهد. موجر باید هرگونه ادعای مالی نسبت به مستاجر ملک خود را به طور همزمان نزد مرجع صالح قضایی مطرح نماید. موجر می تواند دستور توقیف تمام یا قسمتی از مبلغ ودیعه را از دادگاه تقاضا کرده و پس از گرفتن حکم به دایره ی اجرائیات مراجعه نماید.
در نظر داشته باشید حتی در صورت بروز خسارت به عین مستاجره، موجر نمی تواند در به مبلغ ودیعه دست برده و باید دادخواست جداگانه تقدیم مراجع قضایی صالح نماید. شارژ ساختمان هم از این قضیه مستثنی نیست.
به طور کلی هرگونه دخل و تصرف موجر در ودیعه ممنوع بوده و باید از مقام قضایی حکم تصرف داشته باشد.
صدور حکم تخلیه ی فوری ملک استیجاری باید زیر نظر مقام قضایی بوده و هیچ مستاجری را نمی توان بدون حکم قضایی بیرون کرد.
نتیجه گیری
روابط موجر و مستاجر همیشه چالش برانگیز بوده و با پرسش های زیادی همراه است. تخلیه فوری ملک استیجاری شاید در ظاهر ساده باشد اما نکات قانونی بسیار زیادی برای آن در نظر گرفته شده است. نکاتی که ندانستن آن کار را برای شما دشوارتر و پیچیده تر می کند. اگر تقاضی تخلیه فوری ملک استیجاری خود را می خواهید مطرح کنید و یا موجر شما تقاضای ناحقی در این زمینه دارد با تیم وکلا و حقوقدانان ما در ارتباط باشید. مرکز حقوقی و داوری سروش عدل تا آخرین گام همراه شماست تا تمام قد از حقوق شما دفاع کند.
