✓ حق شفعه چیست؟

از جمله موضوعات حقوقی که هم‌اکنون بسیاری از افراد با آن رو به رو می‌شوند، موضوعی به نام حق شفعه می‌باشد. بله به عبارتی این موضوع به یکی از چالش‌های پرونده‌های حقوقی مبدل گردیده است. ولو پرسش اصلی و اساسی که امروزه امکان دارد، برای بسیاری از افراد به وجود آید، این است که حق شفعه به چه معناست؟ پیامدهای قانونی این حق چیست!

» تعریف حق شفعه

در معنی لغوی، شفعه یک نوع مالکیت می‌باشد. اگر که ما بخواهیم این حق را به صورت ساده و صریح معنا کنیم، می‌توانیم چنین بگوییم که؛ حق شفعه به هنگامی رُخ می‌دهد که دو شخص، ملکی را به گونه‌ی مشارکتی با هم‌دیگر سهیم گردند و یکی از آن دو نفر تصمیم به فروش و واگذاری حق خویش در ملک یاد شده می‌گیرد. از این جهت اگر که یکی از شرکاء مایل باشد به واسطه‌ی عقد بیع، سهم خویش را در برابر اخذ بهای آن به شریک خود منتقل نماید، شریک حاوی حق شفعه می‌شود. در تعریف قانونی حق شفعه می‌توانیم به ماده‌ی ۸۰۸ قانون مدنی رجوع نماییم. با استناد به ماده‌ی فوق‌الذکر؛

هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیم بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند. این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می‌گویند.

» حق شفعه چه نوع حقی می‌باشد!

پرونده‌های حقوقی نیازمند کسب اطلاع از قوانین و مقررات مختص به خود هستند. اگر که شما درگیر پرونده منوط بر این موضوع می‌باشید، به طور حتم از وکیل مربوطه کمک دریافت کنید. این حق در واقع یکی از احکام مالی است که حاوی شرایط مخصوص به خود می‌باشد. از سویی دیگر هم خصوصیات منحصر به فردی دارد. بنابر این علّت برای اعمال حق شفعه و پیش‌گیری از مشکلات گوناگون حقوقی، میبایست حتماً به موضوعات خاصی توجه گردد. در امتداد این مطلب به چند نمونه از خصوصیات این مسئله حقوقی اشاره خواهیم کرد.

» حق شفعه فوریت دارد !

فوریت این حقوق قانونی جزء مواردی تلقّی می‌شود که به هنگام فقدان وجود آن، امکان دارد اسقاط حق شفعه رُخ دهد. فوریت یعنی آن‌که شفیع میبایست به محض کسب اطلاع از مؤعد وقوع معاهده در راستای انعقاد آن اقدامات موردنیاز را به انجام رساند. طی این موارد تفاوتی ندارد که حق شفعه در سرقفلی باشد و یا در وقف صورت گیرد، به هر حال در دریافت حق شفعه فوریت از جمله موضوعات بسیار مهم تلقّی می‌شود.

» انتقال حق شفعه چگونه است؟

این حق جزئی از حقوقی می‌باشد که تنها برای خود فرد شافع است و تا به هنگامی‌که شافع در قید حیات باشد نمی‌تواند این حق را به شخص دیگری منتقل نماید. یکی از بارزترین نمونه‌های این حق به هنگامی می‌باشد که اشخاص حاوی ملک مشاع می‌باشند. ملک مشاع به آن دست املاکی اطلاق می‌شود که دارای چند مالک است.

حق شفعه در املاک مشاعی به هنگامی ایجاد خواهد شد که یکی از مالکان نیت فروش سهم خویش را داشته باشد. در این قبیل از حالات حق تنها برای مالکان دیگر ملک مشاعی ایجاد خواهد شد. تنها در ارتباط با حق شفعه در ارث میبایست مطلع باشید که بدون اراده‌ی شافعی منتقل خواهد شد. در این قبیل از حالات انتقال حق شفعه به ورثه بدون قصد و نیت اراده‌ی شخصی شافع و یا همان متوفی است.

» حق شفعه، یک حق مالی است!

مالی بودن هم از جمله دیگر خصوصیات اساسی و بارز این مبحث است. مالی بودن این حق بدان معنا خواهد بود که تا به هنگامی‌که حق فرد شفیع تأدیه نگردد، شافع نمی‌تواند مالک سهم شریک خود بشود. حائز اهمیت ترین موضوع دیگری که وجود دارد این است که اشخاص نمی‌توانند این حق را بذل کنند و بدون پرداخت قیمت آن از مزیت‌های ناشی از حق شفعه بهره‌مند شوند.

» یک حق عینی هم می‌باشد

عینی بودن بدان معنا است، شخصی که حاوی این حق است، می‌تواند به گونه مستقیم مالک سهم شریک خود بشود. از این جهت با ایجاب و قبول، این حق حاوی ماهیت عینی خواهد شد و میبایست در چنین موقعیتی به ثبت رسد. به ثبت رسیدن حق شفعه منجر می‌گردد تا این حق حاوی اعتبار قانونی بشود و از قابلیت استناد برخوردار گردد. نهایتاً اگر که میان شفیع و شافع مشکل حقوقی رُخ دهد، می‌توان با تکیه بر این اسناد و مدارک قانونی جهت احقاقِ حقوق اقدام نمود.

» نگاهی ریزبینانه‌تر به ارکان حق شفعه

زمانی‌که عناصر شفعه مورد وارسی قرار گیرد، بسیار بهتر و دقیق‌تر می‌توان جهات حقوقی آن را مورد بررسی قرار داد. عناصر این حق جزء مواردی می‌باشد که وجود آن‌ها الزامی است، پس به هنگام عدم وجود هر یک از این ارکان، شفعه از میان خواهد رفت. این ارکان در یک نگاهی جامع و کلّی در موارد ذیل خلاصه می‌شود؛

• مال می‌باید از قابلیت تقسیم برخوردار باشد

مسلماً اگر که مالی از قابلیت قسم‌بندی برخوردار نباشد، نمی‌تواند دارای چندین مالک هم باشد. به همین علّت است که چنین اموالی قابلیت افراز یا به اصطلاح تقسیم ندارند. همانند حق شفعه در آپارتمان و… .

• مال می‌باید به طور حتم جزئی از اموال مشاع باشد

به بیانی بهتر و صریح‌تر مازاد بر آن‌که مال می‌باید از قابلیت قسم‌بندی برخوردار باشد، میبایست حتماً دارای چندین مالک باشد. به هنگام داشتن تنها یک مالک، مالک دوّمی نیست که حق شفعه برای وی ایجاد گردد.

• مال می‌باید در قالب بیع منتقل بشود

از خاطر نبرید که حق شفعه بدین معنا نیست که می‌توان مجاناً و به رایگان مالک آن شد. در راستای آن‌که بتوان از این حق بهره گرفت، می‌باید بین هر دو مالک معاهده بیع انعقاد یابد. این معاهده میبایست بیع باشد و مالکی که نیت خرید سهم شریک خویش را دارد، بهای کامل سهم شریک خود را تأدیه بنماید و نهایتاً نیز مقدار این بها در معاهده قید گردد.

• تعداد شرکای ملک می‌باید دو نفر باشد

شفعه موضوعی است که اغلب بین دو مالک یک ملکِ مشاع ایجاد می‌شود و نمی‌توان چنین انتظاری داشت که تعداد مالکانی که صاحب این حقوق قانونی می‌شوند، بیشتر از دو شخص باشد. در بعضی از موارد امکان دارد اشخاص به اشتباه یا خود چنین فکر بنمایند که شفعه از جمله حق و حقوق مالی است که به چندین فرد متعلق است ولو واقعیت امر این است که این حقوق عینی تنها به یک فرد تعلق دارد. پس اگر که تعداد شرکای مال غیرمنقول سه نفر و یا بیشتر باشد، حتی چنانچه که مال از قابلیت افراز هم برخوردار باشد، این حق ساقط می‌شود.

» بررسی آثار اجرای حق شفعه

تمامی موضوعات حقوقی و قانونی حاوی پیامدهای گوناگونی می‌باشند که می‌توان اثرات آن را در بطن جامعه با چَشمان خود مشاهده نمود. حق شفعه هم همانند دیگر موضوعات قانونی حاوی پیامدهای گوناگونی می‌باشد که می‌توان اثرات آن را در اجتماع مشاهده نمود. به هنگامی‌که شفیع و شافع از همان آغازین مسیر از اثرات حقوقی اجرای شفعه شناخت داشته باشند، از ایجاد و گسترش بسیاری از مشکلات و مسائل قانونی پیش‌گیری می‌کنند. پس به دنباله‌ی آن هم از پرداخت بخش اعظمی از هزینه‌های دادرسی و رسیدگی به دعاوی نیز پیش‌گیری می‌شود. اثرات اجرای این حقوق قانونی به طور خلاصه در موارد ذیل جای می‌گیرد؛

سهمی که قرار می‌باشد تحت عنوان شفعه در اختیار فرد دیگری جای گیرد، می‌باید به طور حتم بهای آن پرداخت گردد. پس بدون پرداخت بها و قیمت ملک هیچ‌گونه مالکیت نوینی به واسطه‌ی شریک ملکی ایجاد نخواهد شد. شافع در این حالت نخواهد توانست از حق شفعه خویش بهره گیرد، زیرا بهای آن را پرداخت ننموده است.

دوّمین اثری که می‌توان از آن یاد کرد، این می‌باشد که :

حق شفعه تنها به واسطه‌ی شفیع ساقط می‌شود. یعنی به هنگامی‌که شفیع اراده ننماید، حق وی مبنی بر شفعه برجای خواهد ماند و هیچ فرد دیگری نمی‌تواند این حق را از وی سلب کند. البته لازم به ذکر است که طی مواردی امکان دارد خود مال از میان رود که در چنین مواقعی به علّت از میان رفتن خود مال، شفعه هم از میان می‌رود. بنابراین دیگر اصطلاحی تحت عنوان شفیع و شافع وجود ندارد. چرا که دیگر مالی وجود ندارد که شرکاء آن دارای مالکیت باشند.

بنابر ماده‌های قانونی ۸۱۷ و ۸۱۸ قانون مدنی، مشتری نسبت به مواردی چون؛

عیب، نقص، خرابی، تلف که پیش از اخذ به شفعه در ید وی به وجود می‌آید ضامن نمی‌باشد. همچنین پس از اخذ به شفعه و مطالبه به هنگامی‌که تعدی و تفریط ننموده باشد. در برابر شریکی که به حق شفعه تملک می‌نماید مشتری ضامن درک خواهد بود نه بایع آن. ولو زمانی‌که در مواقع اخذ به شفعه موضوع شفعه هنوز در تصرف مشتری قرار نگرفته باشد، شفیع نخواهد توانست به مشتری رجوع بنماید.

به هنگام بروز هر نوع مشکلی تنها مرجعی که حق رسیدگی بدین دعوا را دارد، دادگاه محل وقوع دعوا خواهد بود. از این جهت خواهان پرونده در گام ابتدایی میبایست به دادگاهی برود که دعوا در آن محل اتفاق افتاده است. طی اکثریت این موارد، بهتر است از یک وکیل متخصص و متبحر در راستای رسیدگی بدان و پیگیری پرونده کمک دریافت کنید. زیرا وکلا بیش از هر فرد دیگری نسبت به قوانین و دادرسی پرونده مطلع بوده و می‌‌توانند از تضییع حقوق مؤکل خود پیش‌گیری نمایند.