سرقفلی چیست؟

سرقفلی، یکی از نهادهای حقوقی است که از دیرباز در روابط استیجاری مطرح بوده است. به زبان ساده، مستاجر با پرداخت مبلغی به مالک یا دارنده سرقفلی، حقی در محل تجاری پیدا می‌کند. با داشتن سرقفلی، مستاجر می‌تواند حق تقدم استفاده از محل تجاری را داشته باشد. سرقفلی، از جمله حقوق مالی قابل انتقال است که میتواند در قالب قراردادی به تبع قرارداد اجاره منعقد گردد.

برای اولین بار، اصطلاح سرقفلی در قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 15/08/1365 به صورت حقوقی مطرح گردید. قانونگذار در جهت تکمیل آن، در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، به طور جامع نهاد سرقفلی را مطرح و آثار و احکام آن را مقرر کرد؛ به گونه ای که یک فصل (فصل دوم) از دو فصل این قانون را به آن اختصاص داده است.

مطابق عرف معمول و متداول تجاری، سرقفلی تنها به اماکن تجاری اختصاص دارد. در میان مردم، واژۀ سرقفلی به هیچ وجه در اجاره ی اماکن غیر تجاری مورد استفاده قرار نمی گیرد. بلکه در مورد اماکن مسکونی از عناوینی همچون (پیش پرداخت) یا (پول پیش)، (قرض الحسنه) و (رهن) و غیره تعبیر می شود. البته این رهن با رهن مذکور در قانون مدنی به عنوان یکی از عقود معین ، متفاوت است.

بنا بر اعتقاد بیشتر اندیشمندان:

مالک چون مسلط بر مال خویش است (قاعده الناس مسلطون على اموالهم)، بنابراین این حق را دارد که علاوه بر مال الاجاره ای که به صورت زمان بندی شده و مشخص دریافت می دارد، مبلغی را نیز در ابتدا دریافت کند. این مبلغ را اصولا باید جزء مال الاجاره محسوب کرد. که البته، قسمت معجل مال الاجاره محسوب خواهد شد.

هر ملکی از جهت کیفیت شرایط برای انجام امور تجاری، دارای شرایط و وضعیت خاص خود است. به همین جهت، مالک می تواند به جهت موقعیت خوبی که ملکش دارد، مبلغی را در قالب حق سرقفلی از مستاجر دریافت کند. بدیهی است که هر مکانی که دارای شرایط و کیفیت بهتری برای تجارت باشد، سرقفلی بیشتری خواهد داشت.

سرقفلی، به عنوان امتیازی برای مستاجر نیز تلقی می گردد. به این صورت که تخلیه ی ملک توسط مستاجر، مستلزم استرداد ارزش مالی حق سرقفلی ای است که مستاجر در ابتدا به مالک پرداخته است. بالطبع همیشه این امکان برای مستأجر فراهم می شود که به اجارة محل ادامه دهد یا در صورت تخلیه ی محل و تحویل آن به موجر و در قبال گذشتن از این حق خود، مبلغی را از مالک دریافت نماید. همچنین اگر مستاجر بخواهد این حق را به مستأجر دیگری منتقل نماید، می تواند مبلغ سرقفلی را در ازای تملیک آن، از مستاجر دوم بگیرد.

تفاوت حق کسب و پیشه و سرقفلی

از آنجاییکه به اعتقاد بسیاری از حقوقدانان (حق کسب و پیشه) با (حق سرقفلی) یکی دانسته شده است. و با اتکا به قانون جدید و عرف و عادت مسلّم و متداول ، در این بخش از مقاله به تفاوت های موجود میان این دو  می پردازیم .

اساس حق کسب و پیشه، متکی بر میزان شهرت و جلب مشتری است. و به تدریج در اثر رونق اقتصادی، حاصل می شود. ایجاد این حق با نظر قانون گذار بوده است و توافق طرفین در ایجاد یا زوال آن نقشی ندارد. برخلاف این حق، مبلغ و میزان سرقفلی که حق تقدم در اجاره ی اماکن تجاری است، با توجه به موقعیت محلی، کیفیت بنا و تجهیزات عین مستأجره تعیین می شود. و مبلغ نهایی آن را موجر تعیین می کند. مستاجر باید در ابتدای انعقاد عقد اجاره آن را به مالک بپردازد.

همانطورکه پیش تر گفته شد:

در حالی که حق کسب و پیشه یا تجارت صرفاً در نتیجه فعالیت تجاری ایجاد می گردد. انجام فعالیت های کسب و تجاری، هیچ نقشی درتعیین میزان سرقفلی ندارد. به عنوان مثال اگر مستأجری این حق را خریداری کند اما هیچ گونه فعالیتی در عین مستأجره ننماید، تردیدی نیست که همچنان دارای حق سرقفلی است. این در حالی است که در فرض عدم انجام فعالیت در ملک تجاری، حق کسب و پیشه یا تجارت بوجود نمی آید.

در فرضی دیگر، اگر مستأجری بدون پرداخت این حق، در عین مستأجره فعالیت کسبی و تجاری نماید، دارای کسب و پیشه یا تجارت خواهد بود. اما بدیهی است که حق سرقفلی ندارد. در حالیکه با پرداخت آن در عین مستأجره و انجام فعالیت تجارتی، هم دارای حق سرقفلی است و هم حق کسب و پیشه را دارا می شود.

همچنین:

در صورتی که مستأجر به علت تخلف از مقررات قانون یاد شده، مرتکب تعدی یا تفریط، انتقال اجاره به دیگری یا تغییر شغلی شود. که مشمول ضمانت اجرای سقوط کلی یا جزئی حق کسب و پیشه و تجارت قرار گیرد. برخلاف حق کسب و پیشه که می تواند محلی برای مطالبه خسارت باشد، حق سرقفلی از بین نمی رود و همچنان برقرار است.

 از دیگر تفاوت های میان حق کسب و پیشه و سرقفلی، عدم وجاهت شرعی حق کسب و پیشه و تجارت است. بعد از انقلاب اسلامی و حاکمیت قوانین اسلام، حق کسب و پیشه به عنوان یک امر غیر شرعی دانسته شد. و قانونگذار صراحتا در تبصره ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستاجر 1376، بر ممنوعیت مطالبه هر گونه وجهی خارج از مقررات فوق در روابط استیجاری، تاکید کرد. این شبهه درباره سرقفلی وجود ندارد و مطابق نص صریح قانون روابط موجر و مستاجر 1376، این حق به رسمیت شناخته شده است.

در نهایت، نتیجه می گیریم که این دو نهاد از لحاظ مفهوم و ماهیت متفاوت از یکدیگرند. و زوال یکی بر دیگری هیچ گونه تاثیری نمی گذارد.

انتقال حق سرقفلی

مطابق قانون جدید، سرقفلی یک حق مالی قابل انتقال و همچنین یک حق تبعی است. به این معنا که به طور مستقل و جدا از عقد اجاره، قابل انتقال نیست. و انتقال آن به تبع اجاره و به همراه واگذاری منافع، امکان پذیر می باشد. چنانکه ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر 1376مقرر می دارد:

 (هرگاه مالک ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید، می تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید. همچنین مستاجر می تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر به عنوان سرقفلی دریافت کند. مگر آنکه در ضمن عقد اجاره انتقال به غیر از وی سلب شده باشد).

از ذیل ماده فوق، این نکته برداشت می شود که مطابق قانون جدید، اصل بر جواز انتقال منافع از سوی مستاجر است و این در حالی است که در قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ اصل بر عدم جواز انتقال منافع از سوی مستاجر بوده است مگر در مواردی که در ضمن قرارداد این حق صراحتا به مستاجر داده می شد.

مطابق ماده 30 قانون مدنی:

هر مالکی نسبت به مایملک خود حق هر گونه تصرف و انتفاع را دارد مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد. از آنجایی هم که عقد اجاره مطابق قانون مدنی یک عقد تملیکی است. که به موجب آن مستاجر مالک منافع مورد اجاره می شود. لذا او می تواند به تبع مالکیت خود بر منافع، نسبت به انتقال آن به دیگران اقدام نماید. این حکم صراحتا در  ماده ۴۷۴ قانون مدنی نیز تبیین شده است: (مستاجر می تواند عین مستاجره را به دیگری اجاره بدهد مگر اینکه خلاف آن در عقد اجاره شرط شده باشد.)

حال اگر شما در جایگاه مالک یا موجر هستید، می توانید ضمن عقد اجاره حق انتقال منافع مال استیجاری و حق انتقال سرقفلی را صراحتا از مستاجر منع نمایید. و در صورتیکه مستاجر در اثنای مدت اجاره، دست به هرگونه اقدام  خلاف آن زد، قرارداد اجاره را فسخ کنید. و با مراجعه به محاکم ذی صلاح، حکم تخلیه مستاجر متخلف را دریافت نمایید.

بطورکلی سه روش کلی برای انتقال سرقفلی وجود دارد:

1. انتقال ارادی:

به این صورت که مالک، مطابق قرارداد، ملک را به همراه سرقفلی آن  به خریدار منتقل می کند. حالت دیگر این است که مالک، منافع ملک را به همراه این حق به  مستاجر انتقال می دهد که در این فرض، دو قرارداد اجاره و انتقال سرقفلی فی مابین طرفین  منعقد می شود که قرارداد دوم دارای جنبه ی تبعی است. توجه داشته باشید که مالکیت عین منتقل نشده و مستاجر تنها مالک منافع ملک و حق سرقفلی آن است.

*مطابق تبصره 2 قانون روابط موجر مستاجر مصوب 1356،حق کسب و پیشه باید به موجب سند رسمی انتقال یابد.به طریق اولی، حق سرقفلی نیز باید به موجب سند رسمی منتقل گردد.حال تکلیف انتقال حق سرقفلی به موجب سند عادی چیست؟ضمانت اجرای این حکم چیست؟

انتقال این حق به موجب سند رسمی، موجب حفظ حقوق موجر و اشخاص ثالث می گردد و سند رسمی از مهم ترین دلایل اثبات انتقال است که قابل استعلام  می باشد، فلذا ارائه سند عادی انتقال سرقفلی در مراجع قضایی از وجاهت قانونی برخوردار نمی باشد.

2. انتقال قضایی:

این انتقال به موجب حکم قضایی صورت می گیرد.مطابق فرضی که در بالا مطرح کردیم، اگر حق انتقال سرقفلی از مستاجر سلب شده باشد ولی مستاجر برخلاف توافق صورت گرفته اقدام  به انتقال کند، مرتکب تخلف شده است. در چنین شرایطی، 50%  از مبلغ سرقفلی به او برگردانده شده و باقی مبلغ به عنوان جریمه به حساب دادگستری واریز می‌شود. همچنین مالک مجاز است با در دست داشتن حکم تخلیه از مرجع قضایی ذی صلاح، به تخلیه ملک  اقدام نماید.

یکی دیگر از حالات انتقال قضایی این است که در هنگام تخلیه ی ملک، مستاجر حق دریافت سرقفلی به قیمت عادله ی روز (و نه قیمتی که در هنگام خرید حق سرقفلی به مالک پرداخت نموده) را دارد. چنانچه موجر از استرداد این مبلغ خودداری نماید، انتقال قضایی امکان پذیر است.

 از آنجاییکه سرقفلی یک حق مالی است، درصورت محکومیت مالی دارنده، این حق قابل توقیف است. در مورد توقیف اموال محکوم علیه و همچنین تامین خواسته، بسیاری از دادرسان تردید دارند که آیا می شود سرقفلی محل کسب را به عنوان یک حق مالی بازداشت کرد یا نه؟

 منشا تردید از اینجاست که همیشه نمی توان سرقفلی را در بازار تبدیل به پول کرد و از محل آن محکوم به را تامین نمود ولی این تردید نا به جاست. لزوم رعایت پاره ای تشریفات، نباید در مال بودن حق سرقفلی و امکان توقیف آن به سود خواهان ایجاد تردید کند. فلذا طلبکار به موجب حکم قضایی می تواند به جانشینی تاجر در انتقال سرقفلی اقدام کند.

3. انتقال قهری:

پس از فوت صاحب حق سرقفلی، این حق جزء ترکه ی او به حساب می آید و بین وراث قابل تقسیم است.

مدارک لازم جهت انتقال سرقفلی:

• مدارک شناسایی طرفین از قبیل کارت ملی یا شناسنامه
• اصل سند مالکیت و یا اجاره‌نامه ی سرقفلی
• اخذ استعلام از دفترخانه  صادرکننده اجاره‌نامه
• گواهی مالیات
• گواهی مالیات مشاغل
• دریافت مجوز و نامه عدم بدهی مالی از اداره تأمین اجتماعی
• پرداخت عوارض نوسازی در دفاتر خدمات الکترونیک
• ارائه اصل وکالت‌نامه، درفرضی که این معامله به صورت وکالتی انجام ‌شود.

مالیات بر حق سرقفلی

مطابق قوانین مالیاتی، مالیات‌ها به دو دسته ی مستقیم و غیرمستقیم تقسیم می شوند. که هر یک از این دو دسته، دارای مصادیقی در زمینه‌های تجاری، ارزی، قضایی، تسهیلاتی و …هستند. یکی از مثال‌های مالیات مستقیم ،مالیات سرقفلی است.

مالیات سرقفلی ، حین انتقال املاک تجاری در زمان فروش، اجاره و واگذاری سرقفلی محاسبه می گردد. این نوع مالیات در واقع برای حمایت از پیشه وران مستاجر به‌وجود آمده است و فقط شامل املاک تجاری می‌شود. مودی اینگونه مالیات، دارنده ی حق سرقفلی است که قصد فروش آن را دارد. در فرضی که او از پرداخت این هزینه خودداری نماید، انتقال حق سرقفلی واقع نمی گردد. البته این حکم، تکمیلی است و با توافق طرفین، این مالیات قابل انتقال بر ذمه ی خریدار حق سرقفلی یا انتقال گیرنده است.

طبق ماده 59 قانون مالیات های مستقیم، شخص اصلی صاحب سرقفلی، در تاریخ انتقال این حق به شخص دیگر، مشمول پرداخت دو درصد از مبلغ دریافتی از مستاجر به‌عنوان مالیات آن است. ارزش معاملاتی  آن ملک بوسیله ی کارشناس اداره دارایی و مالیات کشور محاسبه می گردد. مثلا، چنانچه ارزش سرقفلی یک ملک تجاری یک میلیارد تومان برآورد شود، مالیات  آن ۲ درصد یعنی 20 میلیون تومان است که باید توسط انتقال دهنده پرداخت شود.