امروزه مشارکت در ساخت مسکن، بافتهای فرسوده، آپارتمان و … یکی از رایج ترین روش های ساخت و ساز میباشد. این روزها هم شاهد افزایش انعقاد قراردادهای مشارکت در ساخت در بین مالکان زمین و سازندگان ملک میباشیم. لذا دانستن نکات مربوط به این قرادادها ضروری به نظر میرسد.
مشارکت در ساخت چیست؟
کلمه مشارکت به معنای همکاری بین دو یا چندنفر و به نوعی توافق دوطرفه میباشد. مشارکت در ساخت میان فردی که مالک یک ساختمان فرسوده و کلنگی یا زمینی بلااستفاده است با فرد سازنده منعقد میشود. در این نوع قرارداد ساختمان قدیمی یا یک قطعه زمین در حکم سرمایه و آورده مالک میباشد. از آن طرف سازنده یا پیمانکار نیز هزینه های ساخت و ساز را برعهده میگیرد. در نهایت دو طرف هم برای ساخت ساختمانی با تعداد واحد معلوم و ویژگی های مشخص توافق میکنند.
سهم هر یک از دو طرف قرارداد، حقوق مالک، زمان تحویل کار ، پارکینگ، انباری، حق فسخ، ضمانت اجرا، شروط ضمن عقد و… بر اساس توافق میان دو طرف در قرارداد ذکر میشود. به این ترتیب مالک به یک خانه نوساز خواهد رسید و سازنده نیز سود قابل توجهی دریافت می کند.
ممکن است سند یک ویلا یا سند یک زمین از نوع سند شورایی باشد. سند شورایی سندی است که معمولاً در محله‌های کوچک، روستاها و دهکده‌ها توسط رئیس شورای محل، امضا و تایید میشود. بنابراین این سند، یک سند رسمی و قطعی به شمار نمی آید. و اگر معاملاتی با این سند انجام بگیرد، مشکلات زیادی را به دنبال خواهد داشت. بنابراین اگر فردی قدرت تشخیص میان یک سند رسمی یا سند شورایی را ندارد باید از مشاوران با تجربه در این حوزه کمک بگیرد.
در ظاهر به نظر میرسد که انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت بسیار آسان میباشد در حالی که در عمل باید این قرارداد با یک دقت ویژه تنظیم شود. که در این مقاله به آن خواهیم پرداخت.
مزایای مشارکت در ساخت
انعقاد این نوع قرارداد مزایایی دارد که در اینجا به آنها اشاره میکنیم:
1- جلوگیری از نشست های احتمالی ساختمان و مقاوم سازی آن:
یکی از موضوعاتی که بسیاری از ساختمان‌های قدیمی با آن درگیر میباشند ، نشست ساختمان است که می‌تواند خسارت‌های جانی و مالی زیادی به وجود آورد. مشارکت در ساخت باعث میشود تا از نشست های احتمالی جلوگیری شده و جان ساکنان در امان بماند. در واقع یکی از مهمترین مزایای مشارکت در ساخت، همین استحکام بنا می باشد.
2- جلوه زیبای ساختمان:
از دیگر مزایای مشارکت در ساخت میتوان به زیبایی ساختمان اشاره کرد. زیرا ساختمان‌های فرسوده و کلنگی نمای شهر را بسیار زشت میکنند. بازسازی این ساختمان ها در طرح مشارکت در ساخت، چهره شهر را زیباتر کرده و حس خوبی برای اعضای ساختمان ایجاد میکند.
3- افزایش سرمایه:
زمانی می رسد که ملک فرسوده غیر قابل سکونت شده و شما به ناچار باید ملک کلنگی خود را بفروشید. از طرف دیگر ممکن است با مبلغی که در اختیار دارید نتوانید از عهده این کار برآیید. اما با انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت می توانید سرمایه خودتان را حفظ کنید بلکه حتی هم می توانید این سرمایه را افزایش دهید.
4- کاهش مصرف انرژی و هزینه‌های تعمیرات:
یکی از عیوب خانه‌های کلنگی، افزایش هزینه‌های تعمیرات و نگهداری آنهاست و میزان مصرف انرژی را نیز افزایش میدهد. مانند فرسوده شدن انشعابات آب و گاز، فرسودگی سیم کشی های برق و غیره . درحالی که در خانه هایی که بازسازی میشوند به علت تعویض بسیاری از این ابزار و وسایل کهنه، هزینه کمتری بابت تعمیرات و نگهداری پرداخت میشود. همچنین به دلیل تعویض پنجره‌ها به پنجره‌های دو جداره و تعویض موتورخانه های قدیمی، مصرف انرژی تا حد بسیاری کاهش پیدا میکند.
5- فروش سریع خانه:
بسیاری از افرادی که قصد خرید ملکی را دارند همواره اولویت اصلی شان خرید خانه‌هایی ست که بازسازی شده اند. لذا این نوع ساختمان ها راحت تر و سریع تر به فروش می رسند.
معایب مشارکت در ساخت
این نوع قرارداد نیز معایبی دارد که از مهمترین آنها میتوان به این موارد اشاره کرد:
1- عدم تحویل به موقع: یکی از معایب اصلی قرارداد مشارکت در ساخت، عدم تحویل به موقع واحدها به دلیل مسائل مالی حتی اگر مدت زمان تحویل در قرارداد قید شده باشد، می باشد.
2- تقسیم واحدها: تقسیم واحدها یکی دیگر از معایب مشارکت در ساخت میباشد که ممکن است بین مالک و سازنده به خصوص اگر در قرارداد توافقی صورت نگرفته باشد، اختلافاتی به وجود بیاید.
3- کلاهبرداری و پیش فروش آپارتمان‌ها: یکی از معایب و خطرات پروژه مشارکت در ساخت برای فرد مالک، واگذاری حق پیش‌فروش واحدها قبل از اتمام پروژه یا تحویل واحدها و یا حتی تنظیم سند به سازنده میباشد.
4- خسارت مالی و جانی: در یک پروژه ساخت و ساز، با توجه به سختی کار احتمال وقوع خسارات مالی و جانی بالاست. برای اجتناب از این گونه مشکلات راهکاری که به نظر میرسد این است که در قرارداد، سازنده متعهد شود تا ساختمان، همسایگان و کارگران را در برابر حوادث احتمالی بیمه کند.
انواع قرارداد مشارکت در ساخت
انواع قرارداد مشارکت در ساخت ، بین سازنده و مالک زمین منعقد میشود. در این نوع از قراردادها باید قبل از هر کاری، طرفین از نحوه تنظیم قرارداد و مشخص کردن میزان سهم خود، آگاهی کامل را به دست بیاورند و سپس آن را در متن قرارداد خود مشخص کنند.
این قرارداد انواع مختلفی دارد که عبارتند از:
۱- در نوع اول، یک طرف زمینی را ارائه و طرف مقابل هزینه‌های ساخت بنا را قبول میکند. در این نوع قرارداد میتوان قیمت زمین و مانند آن در قرارداد ذکر نشود. و فقط طرف اجرا کننده طرح تعهد میکند که ساختمان را با کیفیتی معین و در زمان مشخص تحویل دهد. و سپس هر دو طرف در کل ملک شریک شوند.
2- در نوع دوم قرارداد به صورت مرحله‌ای تنظیم میشود. یعنی پس از اینکه هر مرحله از ساخت به پایان رسید. سهمی به طرف سازنده منتقل میشود. مثلا دو طرف توافق میکنند که پس از اتمام زیرسازی و اسکلت‌بندی ساختمان ، یک دانگ به طرف سازنده منتقل شود.
3- نوع سوم عبارت است از توافق بر اینکه اگر کار به مرحله معین رسید، مالکِ زمین برای انتقال سهم طرف دوم به او وکالت داده تا بتواند برای تنظیم سند رسمی اقدام کند.
4- نوع دیگری نیز وجود دارد که در آن ممکن است از همان اول سه دانگ از ملک به سازنده واگذار شود تا کار ساخت را شروع کند.
نحوه انتقال سند در مشارکت در ساخت
روش‌های رایج و معمول در عرف برای انتقال سند مشارکت در ساخت معمولا به این صورت میباشد:
1- انتقال سند از مالک به سازنده با چک تضمینی مالک در پایان پروژه و کار. که در این روش مالک یا مالکین در آغاز کار و پروژه، یک چک تضمینی و معتبر به میزان سهم سازنده دراختیار او قرار میدهند. و در پایان پروژه، بعد از انتقال سند آن را پس می‌گیرند.
2- انتقال سند از مالک به سازنده با چک تضمینی سازنده در آغاز پروژه و کار. که در این روش دقیقا برخلاف روش بالا در آغاز کار و پروژه، مالک میزان سهم پیش‌بینی شده‌ی سازنده را در اختیار او قرار میدهد. و در ازای آن از فرد سازنده یک چک تضمینی و معتبر دریافت خواهد کرد.
3- انتقال مرحله به مرحله سند با توجه به میزان قدرالسهم که برای تعیین این درصد و مقدار، میزان آورده و مبلغ هزینه شده با قیمت سهم مقایسه و بررسی میشود. این سهم در طی چند مرحله انتقال داده میشود. و به همین دلیل هزینه‌ی نقل و انتقال برای دو طرف قرارداد هزینه‌ی اضافی ایجاد کرده و زیاد به صرفه نمیباشد.
نحوه محاسبه درصد مشارکت در ساخت
فرمول کلی مشارکت در ساخت در واقع طبق میانگین قیمت هر متر مربع آپارتمان (نوساز) در منطقه، محاسبه می شود. در این فرمول سهم مالک از سازنده های ساختمان بیشتر خواهد بود. و معمولا به صورت 55 درصد در برابر 45 درصد یا 60 درصد به 40 درصد میباشد.
علاوه بر این مبلغی نیز به عنوان بلاعوض در نظر می‌گیرند:
(ارزش کارشناسی‌شده ملک× قدرالسهم سازنده) – (هزینه های ساخت × قدرالسهم مالک) = مبلغ بلاعوض
این مبلغ در ابتدای بستنِ قرارداد مشارکت از طرف سازنده به مالک پرداخت می شود. تا او بتواند در طول مدت زمان ساخت و آماده سازی ساختمان جدید، در منزل دیگری ساکن شود. لازم به ذکر است که درصد مشارکت در ساخت می تواند با توجه به ارزش زمین و مصالح در همان سال محاسبه شود.
انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت پیچیدگی های خاص خود را دارد. که نیازمند دقت و کسب آگهی های لازم قبل از انعقاد قرارداد است. لذا لزوم مشاوره با یک وکیل حرفه ایی از جمله وکیل قراداد ساخت امری ضروری ست. شما میتوانید با مراجعه به مرکز حقوقی بین المللی سروش عدل از خدمات مشاوره ای یک وکیل ملکی از جمله وکیل ملکی تهران بهره مند شوید.
