✓ وثیقه در قراردادهای بانکی
یکی از روش‌های متداول بانک‌ها در راستای اخذ وثیقه در قراردادهای بانکی برای وثوق و اطمینان از بازپرداخت وام و تسهیلات دریافت شده، تنظیم قرارداد رهنی و دریافت اسناد تجاری خواهد بود. البته که این امر می‌تواند از سوی وام‌گیرنده یا یک شخص ثالث انجام شود. بهتر است در این مطلب از سروش عدل، ابتدا به بحث شیوه‌ی بهره‌گیری بانک‌ها از اسناد رهنی بپردازیم. سپس شما را با اسناد تجاری به عنوان وثیقه در قراردادهای بانکی آشنا سازیم.
✓ وثیقه‌هایی که مورد پذیرش بانک‌ها در قراردادهای بانکی است
وثایق بانکی می‌تواند دربرگیرنده؛
- اموال منقول «همانند؛ ضمانت نامه‌های بانکی، اوراق مشارکت، انواع سپرده‌ها، سهام پذیرش گردیده ضمن بورس اوراق بهادار، باشد.»
- اموال غیرمنقول «همانند؛ ملک مسکونی، ملک تجاری و یا اداری.»
- اسناد تجاری «همانند؛ چک یا سفته و برات.»
✓ رهن تحت عنوان وثیقه در قراردادهای بانکی چیست؟
ضمن معاهدات خرید و فروش ملک یا معاهده پیش فروش ساختمان ممکن است. مال عنوان معاهده سابقاً در رهن بانک تحت عنوان وثیقه در معاهدات بانکی بابت طلب واقع بشود. این امر می‌تواند توسط وام‌گیرنده یا شخص ثالث انجام شود.
✓ اتمام وظایف و تعهدات معاهدات رهنی
با استناد به تسویه حساب تعهدات دریافت کننده وام و با اکتفا به خصوصیات ذاتی عقد رهن در تبعیت از معاهده اصلی، با اتمام معاهده اوّلیه، تعهدات معاهدات رهنی هم به پایان می‌رسد. پس خوانده می‌باید فک رهن کند. ولو، با اتمام تعهدات وام‌گیرنده وظایف و تعهدات وی در معاهده هم از میان خواهد رفت.
✓ امتناع بانک از فک رهن پس از انجام تسویه تسهیلات
در صورتیکه پس از تسویه تسهیلات بانک و دایره حقوقی بانک در راستای فک رهن اقدام نکند. از آزاد نمودن وثیقه امتناع ورزد. راهن می‌باید جهت پیگیری عدم همکاری بانک به دادگاهی که ملکِ مورد رهن در آنجا می‌باشد، مراجعه کند. امّا توجه کنید که این گونه از معاملات میبایست با تمام دقّت و علم صورت پذیرد. زیرا امکان دارد فروشنده ملک را به چند نفر به واسطه‌ی قولنامه بفروشد. بنابراین لازم است این معاملات تحت نظر فرد مطلع به مسائل و موضوعات حقوقی انجام شود تا درگیر حواشی ناشی از مخاطرات حقوقی نگردید.
✓ تمدید مدّت زمان معاهدات رهنی مورد وثیقه بانک به هنگام تجدید تسهیلات
در مواردی که بنابر هر دلیلی معاهده بانکی تمدید شده باشد، تمدید سند رهنی هم ضروری خواهد بود. گاهاً هم می‌توان سند رهنی متمم را تنظیم کرد. البته به این هنگام بانک پیش نویس سند رهنی را به دفتر اسناد رسمی که ملک رهنی پیشین در آن تنظیم گردیده، اعلام می‌دارد. مدّت زمان معاهدات رهنی به هنگام تجدید تسهیلات یا تأدیه تسهیلات نوین، باید براساس یک اقرارنامه در دفتر اسناد رسمی و لااقل تا سررسید تسهیلات نوین به تمدید برسد. در ارتباط با ارائه مال مرهونه از جانب افراد ثالث تحت عنوان وثیقه در قراردادهای بانکی، اقرارنامه لازم است از جانب مالک هم به مرحله‌ی امضاء برسد.
جهت انتقال مال به خریدار، با تمدید مدّت زمان معاهده رهنی، بعد از به پایان رسیدن اقساط، در صورتیکه ضمن مبایعه‌نامه مدّت زمان قید گردیده باشد. با اتمام مدّت زمان درخواست الزام به تنظیم سند رسمی به همراه الزام به فک رهن به طرفیت خریدار نیز بانک مطرح کند. در غیر از این حالات براساس شرایطی می‌تواند معامله خویش را با فروشنده ملک رهنی فسخ کند.
✓ چگونگی ابطال سند در رهن بانک
در صورتیکه دریافت سند رهنی پیش از انعقاد معاهدات بانکی انجام بشود و هیچ نوع دینی صورت نگرفته باشد. تصور کنید؛ سند رهنی در مؤعد ۱۲/۱۲/۱۴۰۰ باشد و معاهده تسهیلاتی در مؤعد ۵/۵/۱۴۰۱ منعقد گردیده باشد. در این هنگام می‌توان ابطال معاهده رهنی را به علّت تقدم رهن بر معاهده تسهیلاتی بانک را خواستار شد. با تجدید معاهدات تسهیلاتی بانک‌ها، تسهیلات پیشین تسویه خواهد شد.
البته که برای تسهیلات نوین هم می‌تواند سند رهنی متمم به تنظیم برسد. به هنگامیکه بانک همان سند رهنی پیشین را برای تسهیلات نوین در نظر انگارد، از فک رهن ملک پیشین و تنظیم سند رهنی نوین امتناع ورزد، تخطی بانکی محسوب گردیده و می‌توانید ابطال سند رهنی را خواستار شوید.
✓ شرایط فروش ملک در رهن بانک پیش از انجام تسویه تسهیلات
امکان دارد برای شما این سؤال به وجود آمده باشد که؛
آیا پیش از انجام تسویه تسهیلات می‌توان ملک در رهن بانک را خرید و فروش کرد و یا خیر! در راستای فروش ملکی که در رهن بانک می‌باشد خریدار در ابتدا باید تقاضای فک رهن را مطرح کند. زیرا تا به هنگامیکه که ملک از رهن بانک به بیرون نیاید، سند به اسم خریدار جدید منتقل نخواهد شد. چنین معاملاتی غالباً به طریق وکالت و به حالت قولنامه‌ای انجام خواهد شد. پس ضمن آن فروشنده، خریدار را به عنوان وکیل قرار می‌دهد تا به هر هنگام اقساط وام تسویه گردید، خریدار ملک را به نام خود انتقال بدهد. این قبیل از معاملات لازم است، با رضایت و اطلاع بانک انجام بشود. زیرا خرید و فروش بدون فک رهن براساس قانون مخالف منافع بانک می‌باشد.
چنانچه که در فاصله فروش با قولنامه تا به پایان رسیدن تسویه تسهیلات، فروشنده از دنیا برود، وکالت‌نامه ارائه شده، باطل خواهد شد. در این شرایط خریدار با استناد به عدم اعتبار وکالت‌نامه بر اثر فوت مؤکل باید به وراث فروشنده رجوع و ملک را به اسم زند. به هنگام امتناع وراث از حضور در دفتر اسناد رسمی می‌تواند به واسطه‌ی مراجع قضایی اقدام نماید. به این هنگام دادگاه وراث را ملزم به انجام تشریفات و ضوابط خواهد نمود.
✓ دریافت وجه التزام ضمن معاهده رهنی
ضمن معاهدات تسهیلاتی، بانک‌ها در راستای ضمانت بازپرداخت اقساط اقدام به دریافت وثیقه می‌کنند. از سویی ضمن معاهده ثمنی تحت عنوان وجه التزام در راستای تخطی دریافت کننده وام را در نظر می‌انگارند. زمانیکه اخذ کننده وام برخلاف تعهدات خویش نسبت به تأدیه اقساط وام اقدام کند، بانک می‌تواند به واسطه‌ی صدور اجرائیه وصول طلب خود را توسط دفترخانه تنظیم کننده سند، تقاضا کند. ولو، اگر که بدهکار طی مدّت زمان ده روز از تاریخ صدور اجرائیه نسبت به تأدیه بدهی عمل نکند، براساس درخواست بانک، نهاد ثبت بعد از ارزیابی و پیگیری کلّیه‌ی معامله و قطعیت آن حداکثر مدّت شصت روز از تاریخ قطعیت ارزیابی مال با برقراری مزایده نسبت به پرداخت مطالبات بانک مرتهن اقدام می‌کند. حال آن‌که مازاد را به راهن دریافت کننده وام باز می‌گرداند.
✓ شیوه‌ی آزاد نمودن سند ملک در رهن بانک بدون انجام تسویه تسهیلات
بهتر است خاطر نشان شویم که؛ نقل و انتقال ملکی که در رهن بانک قرار دارد، امکان ندارد. مگر پس از تسویه کامل تسهیلات و یا توافق از سوی بانک. از آن سوی که این امر مخالف منافع بانک می‌باشد، قطعاً به خرید و فروش ملکی که از باب وثیقه در رهن گرفته، رضایت نخواهد داد.
طی مواردی که امکان تسویه تسهیلات به طور کامل برای افراد ممکن نیست. می‌توانند با در نظر انگاشتن برخی شرایط نسبت به تعویض وثیقه و خارج نمودن ملک پیشین از رهن اقدام نمایند. تعویض وثیقه می‌تواند به دو شیوه انجام بشود؛
- شیوه‌ی اوّل؛ خود خریدار ملک رهنی، ملک دیگری را به بانک معرفی کند. «پس از اخذ تسهیلات مالکیت باید بدو منتقل شده باشد.»
- شیوه‌ی دوّم؛ درخواست کننده فک رهن سند دیگری هم‌اکنون در اختیار ندارد. پس سند ملک فرد دیگری را به جایگزینی معرفی می‌کند. بدین هنگام تعویض به طور موقت طی مدّت زمان شش ماه الی یک سال مقبول واقع می‌شود. در این فاصله زمانی شخص میبایست ملک تحت مالکیت خویش را معرفی کند. با منتقل شدن تسهیلات به خریدار و یا ملک دیگر بانک به جهت تعویض وثیقه و قبول وثیقه نوین اقدام خواهد کرد. به این هنگام وثیقه پیشین به شخص بازگردانده خواهد شد.
✓ اسناد تجاری تحت عنوان وثیقه در قراردادهای بانکی
اسناد برخلاف اموال اشخاص بیشتر جنبه و جهات وثیقه‌ای و تضمینی به خود گرفته‌اند. ضمن اسناد تجاری توثیقی همانند؛ چک یا سفته نیز برات، هرزمان متعهد از تعهدات خود سرباز زند. بانک اعطاء کننده تسهیلات می‌تواند علیه صادر کننده نیز ضامنین اسناد نسبت به اخذ اصل وثیقه و خسارت ناشی از تأخیر اقدامات لازمه را انجام بدهد. هم‌اکنون ضمن بانک‌های تجاری ایران برای دریافت وثیقه از دو گونه سند بهره گرفته می‌شود.
- اسناد رسمی لازم‌الاجرا؛ مرجع صدور اجرائیه این قبیل از اسناد، دفاتر اسناد رسمی تنظیم کننده اسناد می‌باشد.
- اسناد در حکم اسناد لازم‌الاجرا؛ این قبیل از معاهدات چونکه در دفاتر اسناد رسمی تنظیم نمی‌شود، ولو قانوناً صدور اجرائیه با اکتفا به معاهدات بانکی در حوزه اختیارات و وظایف اجرای ثبت محل تنظیم کننده معاهده می‌باشد. بنابر ماده‌ی ۱۸۳ الی ۱۹۳ آیین نامه اجرای مفاد رسمی لازم‌الاجرا، چک از قابلیت صدور اجرائیه در اجرای ثبت برخوردار است. حال آن‌که سفته بدون رسیدگی قضایی از قابلیت صدور اجرائیه برخوردار نیست!
✓ شیوه‌ی اقدام علیه صادر کننده اسناد تجاری
به هنگام تخطی اخذ کننده وام از معاهده پایه و اصلی، بانک‌ها با اکتفا به اسناد تجاری توثیقی می‌توانند به واسطه‌ی نهاد اجرای مفاد اسناد رسمی و نیز دادگاه‌های عمومی و حقوقی اقدامات لازمه را در پیش گیرند.
» شیوه‌ی اقدام به طریق دادگاه حقوقی
جهت اقدام در راستای وصول مطالبات معوق بانکی، در این فرآیند نیاز به اقامه دعوی و تسلیم دادخواست حقوقی به طرفیت بدهکار، ظهرنویسان سند تجاری، تحت عنوان ضامنین سند از جانب بانک است. دادگاه با وارسی موضوع حکم به وصول اصل ثمن سند تجاری و خسارات تأخیر و هزینه رسیدگی را صادر خواهد کرد. به هنگام الزام، حکم جلب صادر خواهد شد تا به هنگام عدم تأدیه و تقسیط، بدهکار حبس شود.
«شیوه‌ی اقدام به طریق نهاد اجرای مفاد اسناد رسمی
اسناد تجاری هم چون اسناد رسمی از قابلیت صدور اجرائیه برخوردار هستند. طی این فرآیند بانک‌ها اقدام به ممنوع‌الخروج نمودن متعهدان اسناد تجاری خواهند کرد. البته گاهاً هم توقیف و مزایده اموال آن‌ها را تا مقدار بدهی خواستار می‌شوند. ولو براساس تبصره‌ی دو ماده ۱۵۸ آیین نامه اجرا مفاد اسناد رسمی، چنانچه که بدهکار پیش از تنظیم و امضاء صورت مجلس مزایده به جهت وصول کلّیه‌ی بدهی خویش اقدام نماید. نیمی از حق‌الاجرا وصول خواهد شد. از سویی براساس ماده‌ی ۱۲۶ آیین نامه اجرایی در صورتیکه بانک توانایی استرداد مازاد بر طلب خود را نداشته باشد، در زمان درخواست به نسبت طلب، از مال مورد مزایده به بانک واگذار خواهد گردید.
✓ نتیجه گیری
دوستان عزیز ما در این متن از خود به بررسی جوانب مختلف وثیقه در قراردادهای بانکی پرداختیم. بهتر است در این راستا و پیش از هر نوع اقدامی از دانش افراد متخصص و متبحر بهره‌مند شوید. قطعاً که به این هنگام متضرر نشده و تجربه خوشآیندی را پشت سر خواهید گذاشت.
