قانون پیش فروش ساختمان و آشنایی با تبعات حقوقی آن

دهه ی 70 و 80 هجری عرصه ای بود که با بالاترین آمار پرونده های قضایی در زمینه ی پیش فروش املاک مواجه شدیم. عدم وجود قانونی مدون برای نظم بخشیدن به معاملات باعث شکل گیری قانونی به نام پیش فروش ساختمان در سال 89 شد. مرکز حقوقی و داوری سروش عدل با همکاری تیمی از وکلا و حقوقدانان تخصصی، شما را با ابعاد حقوقی بیشتری از قانون پیش فروش ساختمان آشنا خواهد کرد. با ما همراه باشید.

پیش فروش ساختمان به چه منظوری مطرح شد؟

معاملات ملک به ویژه آپارتمان های مسکونی در سالهای اخیر با رشد فزاینده ای مواجه شد. و به دنبال آن با روند رو به رشد جمعیت، شاهد گسترش ساخت و سازهای مسکونی در سطح کلان شهرها شدیم. خانه های قدیمی جای خود را به آپارتمان های چند طبقه دادند. و با اجاره های روزافزونی که وجود داشت و وضعیت بد معیشتی، هرکسی در تلاش بود که به هر شکلی صاحب آپارتمان شود.

با رشد قیمت مسکن به خصوص در کلان شهرهای ایران و شرایط اقتصادی حاکم بر جامعه، گزینه ای به نام پیش فروش واحدهای مسکونی و تجاری مطرح گردید. که به افراد با قدرت اقتصادی پایین تر این فرصت را میداد که با مبلغی پایین تر و به صورت اقساطی صاحب ملک دلخواه خود شوند.

از طرف دیگر :

با پیش فروش ملک مورد نظر، مالک یا سازنده از زیر بار فشار مالی ساخت تا حد زیادی خارج می شد. و با فروش واحد های مسکونی خود پیش از اتمام ساخت می توانست بخشی از هزینه های خود را تأمین نماید، پس در کل ایده ی خوبی بود.

پیش فروش ساختمان در حقیقت معامله ای است که پیش از تکمیل و ساخت نهایی ملک مورد نظر میتوان نسبت به خرید و فروش آن اقدام کرد. و با عقد قراردادی قانونی و تنظیم سند، آن را به مالک جدید واگذار نمود. البته مصادیق دیگری هم وجود دارد. مشارکت های مدنی ساخت و ساز میان مالک ملک و سازنده هم در حقیقت نوعی قرارداد پیش فروش ساختمان محسوب میگردند.

قانون پیش فروش ساختمان از کجا شکل گرفت؟

منافع اقتصادی معاملات پیش فروش املاک برای سازندگان و فروشندگان از طرفی و قیمت تمام شده ی پایین تر برای خریداران از طرف دیگری باعث گردید تا خیلی زود بازار چنین معاملاتی روز به روز داغ تر شود و قراردادهای بیشتری در این زمینه شکل بگیرد.

اما قضیه به همین سادگی نبود. ملکی که هنوز آماده ی ساخت نشده، بستر ساز بروز تخلفات و جرائم بیشماری میباشد و این آغاز ماجرا بود. گاه خریدار پس از تحویل ملک مورد نظر خود متوجه میشد ملک خریداری شده با توضیحات فروشنده و سازنده تعارضات زیادی دارد. گاه یک آپارتمان به چندین نفر پیش فروخته میشد و فروشنده پس از کلاهبرداری های کلان اقدام به فرار مینمود.

همچنین :

تنظیم سندهای جعلی، تحویل آپارتمان خارج از موعد مقرر در قرارداد، وجود اشکالات قانونی در ساخت ملک نظیر عدم اخذ جوازهای شهرداری و غیر قانونی بودن ساخت از جمله مواردی بود که خیلی زود باعث گردید تا مردم با ترس زیادی به مقوله ی پیش فروش آپارتمان نگاه کنند. و راه برای کلاهبرداران هموارتر شد تا با روش های نوین تری به اخاذی و کلاهبرداری دست بزنند. اینجا بود که لزوم تنظیم قانون پیش فروش ساختمان در دستور کار مجلس وقت قرار گرفت.

به همین منظور در سال 89 قانون پیش فروش ساختمان ارائه شد و آیین نامه های اجرایی آن تا سال 93 آماده شد.  البته این قانون خالی از ایراد نبود و در شهریور ماه سال 99 قانون تکمیل تری در نشست علنی مجلس مطرح شد که در حال حاضر منتظر تصویب نهایی آن هستیم.

قانون پیش فروش ساختمان به چه مواردی اشاره می کند؟

در حال حاظر قانون پیش فروش ساختمان مصوب سال 89 از اعتبار قانونی لازم برخوردار بوده و تمامی معاملات پیش فروش ساختمان را تحت سیطره ی خود دارد. این قانون در 25 ماده به تصویب مجلس شورای اسلامی ایران رسیده است و نکات و تعاریف نسبتا جامعی را در بر دارد. البته همانطور که گفتیم ایرادات این قانون کم نیست و موارد زیادی از آن به اصلاح و تجدید نظر نیاز دارد. در ادامه با مهم ترین تعاریف قانونی آن آشنا خواهید شد:

تعریف قانونی قرارداد پیش فروش ساختمان

بر اساس ماده ی 1 قانون پیش فروش ساختمان: هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود. و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) درآید. از نظر مقررات این قانون « قرارداد پیش‌فروش ساختمان» محسوب می‌شود.

تبصره ـ اشخاص ذیل نیز می‌توانند در چهارچوب این قانون و قراردادی که به‌موجب آن زمینی در اختیارشان قرار می‌گیرد اقدام به پیش‌فروش ساختمان نمایند:

1. سرمایه‌گذارانی که در ازاء سرمایه‌گذاری از طریق احداث بناء بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بناء احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به‌موجب سند رسمی به آنان اختصاص می‌یابد.
2. مستأجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به‌موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستأجره را دارند.

تحلیل حقوقی چنین قراردادی بر اساس ماده ی 10 قانون مدنی می توان گفت این یک قرارداد خصوصی است. و تمامی شروط عمومی لازم برای تنظیم قراردادها بر آن حاکم است.

این ماده از دو تبصره برخوردار بود که در بند اول به مشارکت مدنی پیمانکار و صاحب ملک اشاره می کند. و در بند دوم به مستأجرینی اشاره دارد که برابر ضوابط قانونی می توانند بنایی را بر روی عین مستأجره دایر کنند.

هنگام عقد قرارداد پیش فروش ساختمان باید تمامی جزئیات ملک از جمله مساحت، تعداد اتاق ها، واحد، طبقه و غیره را مشخص نمود.

مواردی که در قرارداد پیش فروش ساختمان لازم به ذکر است

در ماده ی 2 قانون پیش فروش ساختمان تصریح شده است:

1. اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی.
2. پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک.
3. اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاقها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انبار.
4. مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود. مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمتهای مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفاً در قیمت مؤثر است.
5. بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت.
6. شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی.
7. زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‌فروش‌شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی.
8. تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمینها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله.
9. تعهدات پیش‌فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی.
10. معرفی داوران.
11. احکام مذکور در مواد (6)، (7) و (8) و تبصره آن، (9)، (11)، (12)، (14)، (16) و (20) این قانون.

الزام به تنظیم سند رسمی در قراردادهای پیش فروش ساختمان

و اما ماده ی 3 قانون پیش فروش ساختمان الزام به تنظیم سند رسمی در چنین قرارداهایی را مطرح کرده که بر این اساس بیان میکند. که قرارداد پیش‌فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده (2). این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد.

به طور کلی تمامی 25 ماده ی عنوان شده در قانون پیش فروش ساختمان به ابعاد حقوقی و قانونی مختلف قرارداد های پیش فروش ساختمان و املاک پرداخته است. که برای توضیحات تکمیلی بیشتر در این زمینه می توانید با تیم حقوقی آقای وکیل در ارتباط باشید.

وزارت راه و شهرسازی مرجع صدور مجوز برای انتشار آگهی پیش فروش

وزارت راه و شهرسازی مرجع صدور مجوز برای انتشار آگهی پیش‌فروش میباشد. ضمن اینکه صدور مجوز انتشار آگهی بر اساس دستورالعملیست که ظرف مدت زمان یک ماه پس از ابلاغ این آیین‌نامه توسط وزارت یادشده تهیه خواهد شد. بر همین اساس ماده ی 21 قانون پیش فروش ساختمان می گوید:

فروشنده باید قبل از هرگونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی پیش‌فروش به هر طریق از جمله درج در مطبوعات و پایگاههای اطلاع‌رسانی.و سایر رسانه‌های گروهی و نصب در اماکن و غیره، مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذی‌صلاح که در آئین‌نامه اجرائی این قانون مشخص می‌شود أخذ کند . و ضمیمه درخواست آگهی به مطبوعات و رسانه‌های یادشده ارائه نماید.

شماره و تاریخ این مجوز باید در آگهی درج و به اطلاع عموم رسانده شود.

مطبوعات و رسانه‌ها قبل از دریافت مجوز یادشده حق درج و انتشار آگهی پیش‌فروش را ندارند. در غیر این صورت به توقیف به مدت حداکثر دو ماه و جزاء نقدی از ده میلیون (10.000.000)ریال تا یکصد میلیون (100.000.000) ریال و در صورت تکرار به حداکثر مجازات محکوم خواهند شد.

همچنین در ماده23 قانون پیش فروش ساختمان تصریح شده: اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمانکنند. یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند، به حبس از نود و یک روز تا یک‌سال یا جزاء نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند.

تبصره ـ جرائم مذکور در این ماده تعقیب نمیشود مگر با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت مسکن و شهرسازی و با گذشت شاکی، تعقیب یا اجراء آن موقوف میشود.

در قرارداد پیش فروش ساختمان بهتر است مقرر شود که خریدار به تدریج و بر اساس پیشرفت کار ثمن معامله را پرداخت نماید.

نتیجه گیری

قانون پیش فروش ساختمان چارچوب قانونی مشخصی برای تنظیم قراردادهای پیش فروش ساختمان در نظر گرفت. و مزایای قانونی زیادی هم برای پیش فروشنده و هم برای پیش خریدار به همراه داشت. همچنین در نظر گرفتن مسئولیت کیفری برای تخلفات طرفین قرارداد از دیگر تبعات حقوقی آن شناخته میشود. میدانیم پرسش های حقوقی زیادی خواهید داشت. برای هرگونه مشاوره و دریافت نظر کارشناسی میتوانید با حقوقدانان و وکلای ما در مرکز حقوقی و داوری سروش عدل در ارتباط باشید.