اجرت المثل ایام تصرف
مالکیت عین و منفعت از آن مالک مال بوده است و هیچ کس به جز او حق برخورداری و تصرف آن را نخواهد داشت. اگر شخصی بخواهد بدون داشتن اذن قانونی، از منفعت مال بهره مند شود و یا با ورود غاصبانه، ملک را تصرف کند. این حق را به مالک می دهد که به طرفیت او اقامه دعوی کند و خواستار جبران ضرر و زیان وارده باشد. این جبران ضرر و زیان در اصطلاح قانونی اجرت المثل نامیده می شود. و متصرف را ملزم می دارد که من باب ایام تصرف، (زمانی که هیچ حق قانونی و بهره برداری از منفعت مال را نداشته است) به مالک اجرت بپردازد. مبلغ این خسارت از پیش تعیین نشده و بر عهده کارشناس است که میزان آن را تعیین کند.
اجرت المثل ایام تصرف و مثالی پیرامون آن
این مقوله حقوقی را با مثالی شرح می دهیم. با انعقاد قرارداد اجاره، به مستاجر حق بهره برداری از منافع ملک داده می شود. و او می تواند تا زمان انقضای موعد قرارداد، مالک منفعت باشد. اگر موعد منقضی شود و مالک تخلیه ملک را بخواهد. مستاجر ملزم می شود که ملک را به موجر مسترد کند. در غیر این صورت، تصرف مستاجر غاصبانه بوده است و او بایستی درصدد جبران خسارات ایام تصرف باشد. اینکه میزان خسارت چقدر است و از چه زمانی محاسبه می شود را کارشناس تعیین می کند.
طرح دعوی اجرت المثل ایام تصرف
۱.در ابتدا، لازم است که مالک درصدد اثبات مالکیت خود باشد و سند رسمی که مثبت مالکیت اوست را، به دادگاه ارائه دهد. اما مالک نمی تواند در جهت اثبات ادعای خود، به اسناد عادی از جمله مبایعه نامه متوسل شود.
۲.صرف احراز مالکیت کافی نمی باشد. مالک بایستی اثبات کند که شخص متصرف، تصرفی غیر قانونی نسبت به مایملک او داشته است و اذنی در کار نبوده است.
اگر امارات دلالت بر صحت ادعای مالک، داشته باشد به دعوی او ترتیب اثر داده می شود و متصرف، ملزم می گردد که از عین یا منفعت مالی که در ید اوست رفع تصرف کند.
اما اگرمتصرف، ممانعت کند و اقدام به رفع تصرف نکند. بایستی نسبت به ایام تصرف، اجرت المثل بپردازد و خسارات وارده به مالک را جبران کند.
در چه شرایطی، اجرت المثل ایام تصرف، قابل مطالبه نیست؟
در جایی که اثبات شود تصرف قانونی است و متصرف با داشتن اذن، از منفعت مال استیفا کرده است. دیگراجرت المثل معنی نداشته و مالک نمی تواند آن را از دادگاه تقاضا کند. مثلا با انقضای قرارداد اجاره، مستاجر ملزم می شود که ملک را تخلیه کند و تحویل موجر دهد. اگر بخواهد ممانعت به عمل آورد من باب استیفا از منفعت مال، به پرداخت اجرت المثل ملزم می گردد. مگر موجر با دادن اذن و عدم تقاضای تخلیه، به مستاجر حق بهره برداری را بدهد. در اینجا دیگر اجرت المثل در کار نمی باشد و مالک نمی تواند آن را از مستأجر بخواهد.
مبنای محاسبه اجرت المثل ایام تصرف
در بدوا امر باید تعیین شود که قراردادی فی مابین مالک و متصرف وجود دارد یا ندارد.
اگر قراردادی باشد، تا زمان منقضی شدن موعد قرارداد، حق بهره برداری ازمنفعت مال وجود دارد و مستاجر الزامی به پرداخت اجرت المثل نخواهد داشت.
اگر قراردادی نباشد و متصرف بدون داشتن اذن قانونی، از عین یا منفعت مال استیفا کرده باشد، غاصب شناخته می شود. ملزم است که اجرت المثل ایام تصرف را از زمانی که بدون اذن وارد ملک شده است و از عین و منفعت مال بهره مند شده است تا لحظه خروج از ملک مالک به وی بپردازد.
اجرت المثل ایام تصرف ملک مشاعی
همه شرکا در جز به جز مال مشاعی صاحب سهم هستند. و برای هر گونه تصرف مادی بر مال، اذن سایرین را می خواهند. اگر شریکی بخواهد بدون داشتن اذن، در مال دخل و تصرفی کند، سایرین می توانند به طرفیت او اقامه دعوی کنند و اجرت المثل ایام تصرف را خواستار شوند. اثبات تصرف و نداشتن اذن شریک، شرط مطالبه اجرت المثل ایام تصرف است که سایرین باید آن را به دادگاه اثبات کنند.
نحوه محاسبه اجرت المثل ایام تصرف
درصورتی که مالک بتواند، تصرف غاصبانه، متصرف را نسبت به مالش اثبات کند. جز تقاضای تخلیه و خلع ید می تواند اجرت المثل ایام تصرف را از مستأجر یا متصرف مال مشاعی، خواستار شود. تعیین کننده میزان حق الزحمه با کارشناسی است که از سوی دادگاه تعیین می شود. کارشناس باید میزان اجرت المثل را با دقت به معیارهایی از جمله متراژ ملک، نوع کاربری ملک، سن بنا،مرغوبیت ملک و این گونه موارد تعیین کند.
مرجع صلاحیت دار به رسیدگی دعوی اجرت المثل
بعد از تعیین شدن میزان اجرت المثل، مشخص می گردد که کدام مرجع صلاحیت رسیدگی به دعوی را دارد.
اگر ارزش خواسته 20 میلیون باشد یا کمتر، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک صلاحیت رسیدگی به دعوی مطروحه را خواهد داشت.
اگر ارزش خواسته مازاد بر 20میلیون باشد دادگاه محل وقوع ملک، رسیدگی به پرونده را عهده دار خواهد شد.
و در فرضی که به همراه دعوی تخلیه یا خلع ید،اجرت المثل خواسته شود. رسیدگی به کلیه دعاوی در دادگاه حقوقی محل وقوع ملک به عمل می آید.
آیا مالک می تواند، دعوی مطالبه اجرت المثل را نسبت به املاک تجاری مطرح کند؟
این دعوی، تنها راجع به املاک غیر تجاری مورد قبول است. و در رابطه با املاک تجاری همچون مغازه، قابل پذیرش نیست. و در اینجا مالک تنها می تواند مطالبه اجرت المسمی را خواستار شود.
تفاوت اجرت المثل و اجرت المسمی
۱.به مبلغی که درمتن قرارداد، از پیش تعیین شده و مالک میزان آن را مشخص کرده است اجرت المسمی یا اجاره بها گفته می شود. نقطه مقابل اجرت المسمی، اجرت المثل است و زمانی قابل مطالبه می باشد که از منفعت مال، استفاده بلاجهت شده باشد.
۲. مبلغ اجرت المسمی توسط مالک تعیین می شود اما مبلغ اجرت المثل، را کارشناس رسمی دادگاه اعلام می دارد.
نتیجه گیری
ما در این مقاله به بررسی یکی دیگر از عناوین حقوقی تحت عنوان اجرت المثل ایام تصرف پرداختیم. و بیان داشتیم که این خسارت که از آن تحت عنوان اجرت المثل یاد می شود. زمانی، قابل مطالبه است که مالک مال بتواند اثبات کند که از منافع مالش، استفاده غیر قانونی شده است. و مستاجر و متصرف، بدون آنکه اذنی از مالک داشته باشند منفعت مال او را مورد استیفای خود قرار داده اند.
پیشنهادات
ما در تیم حقوقی و داوری سروش عدل، در تلاشیم که به همکاری وکلا و مشاورین حقوقی متخصص و زبده، بهترین خدمات حقوقی را به شما عزیزانی که درگیر مشکلات حقوقی هستید ارائه دهیم. شما می توانید جهت برخورداری از خدمات ما، از طریق راه های ارتباطی که در سایت به آن اشاره شده در تماس باشید.
برخی از سوالات متداول
۱.در چه شرایطی اجرت المثل ایام تصرف قابل مطالبه است؟
در صورتی که مالک مال استفاده بلا جهت از منافع مالش را اثبات کند. و منتفع، زمانی مال او را مورد استیفای خود قرار داده که اذنی از مالک نداشته است .
۲.تعیبن مبلغ اجرت المثل ایام تصرف با کیست؟
از آنجایی که میزان اجرت المثل، از پیش تعیین نشده است . و من باب خسارت و استفاده غیر مجاز از منافع مال، به مالک پرداخت میشود. میزان آن را کارشناس دادگاه مشخص می کند.
