طبق قانون مدنی یکی از حقوقی که اشخاص ممکن است بر اموال داشته باشند، حق حبس است. حبس مال به معنای غیر قابل انتقال کردن یک مال است. مثلا طبق ماده 55 قانون مدنی در عقد وقف، حبس مال اتفاق می افتد، یعنی انتقال یا فروش مال موقوفه تا ابد غیر ممکن می گردد. یکی دیگر از مواردی در آن حق حبس در امور ملکی ایجاد می شود، عقد بیع است. در این قرارداد، اگر خریدار برخلاف مفاد مبایعه نامه از پرداخت ثمن مبیع خودداری کند، برای فروشنده این حق ایجاد می شود. یعنی فروشنده می تواند از تحویل ملک به خریدار (مالک فعلی) خودداری نماید. در این مقاله به بررسی مفهوم حبس مال در امور ملکی و کاربرد آن در دعاوی حقوقی می‌پردازیم.
حق حبس چیست؟
در معاملاتی که بر روی املاک صورت می‌گیرد، طرفین قرارداد معوضی را تنظیم می نمایند، از طریق آن مالک یک ملک (خانه، مغازه یا غیره) می‌شوند. ممکن است خریدار پس از آنکه مالکیت مبیع (کالای مورد معامله) را بدست آورد، از پرداخت ثمن معامله به فروشنده خودداری کند. به همین دلیل، قانونگذار برای حمایت از فروشندگان، حقی را ایجاد کرده تا بواسطه ی آن در معاملات ملکی خود متضرر نشوند. همچنین داشتن چنین حقی می‌تواند از طرح دعاوی مهمی چون، دعوای خلع ید تا حدودی جلوگیری کند.
این حق تنها مختص فروشندگان نیست. بلکه شامل خریداران نیز می گردد. به استناد ماده ۳۷۷ قانون مدنی، هر یک از بایع و مشتری حق دارد، از تسلیم مبیع یا ثمن خودداری کند. تا زمانی که طرف دیگر حاضر به تسلیم شود. مگر این که مبیع یا ثمن موجل باشد در این صورت هر کدام از مبیع یا ثمن که حال باشد باید تسلیم شود.
بنابراین، می‌توانیم این حق را اینگونه تعریف کنیم:«گاهی فروشنده می تواند از تسلیم مبیع خودداری کند تا خریدار حاضر به پرداخت ثمن شود. همین اختیار برای مشتری نیز می باشد یعنی مشتری می تواند از پرداخت ثمن امتناع نماید تا فروشنده حاضر به تسلیم مبیع گردد. این اختیار متقابل در عقد بیع را حق حبس می‌گویند.»
شرایط تحقق حق حبس
به موجب ماده 377 قانون مدنی ایران شرایطی برای تحقق حبس مال وجود دارد. این شرایط عبارتند از:
1- قرارداد منعقده از نوع معوض باشد:
منظور از قرارداد معوض، عقودی می باشد، که دو تعهد در مقابل یکدیگر قرار می گیرد. یعنی هریک از طرفین قرارداد علاوه بر آنکه از طرف مقابل، طلبکار می باشد، در عین حال بدهکار نیز هست. برای نمونه، در قرارداد بیع یک منزل مسکونی، فروشنده و خریدار بعد از بستن عقد، علاوه بر آنکه از هم طلبکار می شوند، همزمان به یکدیگر بدهکار هستند. اما بدهکار بودن به چه معناست؟ منظور از بدهکار این است که، هنگامی که خریدار پول را به بایع می دهد، بایع هم باید منزل مسکونی را تسلیم خریدار کند. به همین دلیل است که تعهدات در عقود معوض دو طرفه هستند.
2- تعهد حال باشد:
معنی حال بودن تعهد این است که، ثمن معامله برای خرید ملک، و یا تسلیم ملک نباید موجل باشد. برای مثال طرفین نباید برای تحویل ملک و ثمن به هم موعد تعیین کنند و بگویند مثلا 6 ماه دیگر. در نتیجه، در صورتی که برای تسلیم ثمن معامله یا ملک، زمان خاصی معین شود، برای طرفین، حق توقیف استفاده از مال نیز ایجاد نمی شود. برای مثال، اگر شما به عنوان خریدار شرط کرده باشید، که ثمن معامله را پس از ۲ هفته به حساب خریدار واریز می‌کنید. فروشنده دیگر از این حق در امور ملکی برخوردار نیست. فروشنده در این حالت باید در اسرع وقت مبیع را تسلیم شما کند. در غیر این صورت شما می توانید به موجب مبایعه نامه خود، از دادگاه الزام فروشنده به تحویل را بخواهید.
3- با وجود حال بودن تعهد، خریدار از پرداخت ثمن خودداری کند:
فروشنده تنها در صورتی می‌تواند در امور ملکی مال را حبس کند، که خریدار ثمن معامله را پرداخت نکرده باشد. اگر خریدار کل ثمن معامله را پرداخت کند، فروشنده دیگر اجازه اعمال این حق را نخواهد داشت. اگر فروشنده به صورت غیرقانونی مال را حبس کند، نوعی گروکشی ملکی محسوب می‌شود. در این حالت خریدار می‌تواند با کمک یک وکیل ملکی علیه فروشنده اقدام کند.
اگر فروشنده ، علی رغم پرداخت ثمن معامله از تحویل ملک به خریدار خودداری کند، نسبت به ملک مزبور ید ضمانی پیدا می‌کند. یعنی اگر در این مدت، به ملک خسارتی وارد شود، فروشنده مسئول جبران آن است. خواه فروشنده در وقوع آن خسارت مقصر باشد، خواه نباشد.
شرایط اسقاط حق حبس در امور ملکی
در برخی مواقع، طرفین عقد بیع در هنگام انعقاد قرارداد، خیارات (حق فسخ معامله) و یا حبس مال را از خود سلب می کنند. با توجه به قولنامه ها، افراد می توانند به صورت صریح یا در ضمن قرارداد، این حق خود را ساقط نمایند. حبس مال از مصادیق حق مالی است و بنابراین امکان اسقاط آن از سوی طرفین وجود دارد. ممکن است که یکی از طرفین به صورت ضمنی این حق را از خود سلب کند. اما اگر طرف مقابل در مهلت داده شده، به تعهد خود عمل نکند، اسقاط کننده‌ی ضمنی همچنان می تواند، مال را حبس کند.
با اثبات شرایط مندرج در قانون، فروشنده می تواند از تحویل ملک به خریدار خودداری کند. اما:
فروشنده یا خریدار از این حق به طور دائم برخوردار نیستند. در واقع حق حبس مال یکی از انواع حقوق موقت است. به محض اینکه ملک تسلیم شود یا عوض پرداخت شود این حق خاتمه می‌یابد. اگر علی رغم آماده بودن وجه معامله، فروشنده از دریافت آن خودداری کند، خریدار می تواند آن را در صندوق دادگستری به امانت گذارد. در این صورت توانایی حبس مال از فروشنده سلب می‌شود.
حبس در امور ملکی ممکن است به شیوه های متعددی انجام شود. یکی از روشهای رایج استفاده از این حق قفل زدن درب و راه های ورودی به ملک موضوع قرارداد است. همچنین ممکن است به شیوه های دیگری چون نگهبان گذاشتن یا نصب دزدگیر در این مورد عمل شود.
علاوه بر اسقاط این حق به صورت داوطلبانه، اگر شرایط ماده 377 قانون مدنی محقق نشود نیز امکان حبس مال اسقاط شده محسوب می‌گردد.
دادگاه صالح به رسیدگی دعوای حق حبس
در مواردی که بر اساس قانون مدنی حق حبس ایجاد می شود، ممکن است به طور همزمان یکی از دعاوی زیر در دادگاه یا مراکز ثبتی مطرح شود:
1-دعوای مطالبه ثمن معامله؛ این دعوا توسط فروشنده یا وکیل دادگستری او، علیه خریدار به عنوان خوانده طرح می شود.
2-دعوای تحویل ملک مورد معامله؛ که توسط خریدار یا وکیل ملکی او به عنوان خواهان، علیه فروشنده شکل می‌گیرد.
موضوع اعمال توقیف در امور ملکی است. اصولا املاک مثل آپارتمان یا مغازه جزء اموال غیر منقول هستند. بنابراین طبق قانون آیین دادرسی مدنی، دادگاه عمومی محل وقوع مال غیر منقول صالح به رسیدگی به این دعاوی می باشد. برای مثال اگر خریدار اهل شیراز باشد و فروشنده اهل تهران باشد، و ملک خریداری شده در اصفهان واقع شده باشد. در این مورد، دادگاه عمومی اصفهان باید به دعوای احتمالی اعمال حبس رسیدگی نماید.
معاملات ملکی دارای حساسیت های ویژه خود می باشند. در نتیجه، به شما توصیه می شود، برای طرح دعوی این حق خود در دادگاه، از خدمات یک وکیل متخصص ملکی استفاده کنید. موسسه حقوقی سروش عدل با سابقه ای درخشان در حوزه پرونده های مربوط به خرید و فروش املاک، آماده حل مسائل حقوقی شماست. شما می‌توانید از طریق تماس با موسسه با بهترین وکلای حقوقی مشاوره نمایید. و حل پرونده های ملکی خود را به مشاورین و وکلای مجرب موسسه سروش عدل بسپارید.
