مبایعه‌نامه با کد رهگیری و بدون کد رهگیری، تفاوت این دو
مقدمه
مبایعه‌نامه (بیع نامه) همان خرید و فروش اموال (بیع) است. بیع در ماده 338 قانون مدنی عبارتند از تملیک عین به عوض معلوم. عین چیزی است که با چشم می‌توان دید و در مقابل منفعت می‌باشد. به عبارت ساده تر به مالک شدن شی ملموسی بیع می‌گویند.
برای انعقاد این قرارداد، از دو روش می‌توان استفاده کرد:
روش اول: سند رسمی که در دفاتر اسناد رسمی(محضر) انجام می‌شود.
روش دوم: تنظیم مبایعه نامه و ایجاد تعهد برای سند رسمی است.
مبایعه نامه در مقابل سند رسمی، سندی عادی است که نیاز به طی کردن همه مراحل دفترخانه ها را ندارد. هرچند پس از تنظیم سند عادی باید ثبت رسمی انجام شود اما در زمان توافق این لزوم وجود ندارد.
تعریف:
مبایعه‌نامه، همان قرارداد فروش اموال غیر منقول همچون خانه، ملک، آپارتمان یا فروش امول منقول می باشد. به عبارت دیگر به قرارداد بیع، بیع نامه گفته می‌شود. البته، اگر این قرارداد در دفتر اسناد رسمی انجام شود؛ آن سند، رسمی است و سند عادی تلقی نمیشود. در نتیجه، قرارداد خرید و فروشی است که در دفتر املاک یا فی مابین طرفین منعقد می‌گردد و سند عادی می باشد.
شایان ذکر است گفته شود که قولنامه بحث جدایی است و متفاوت می‌باشد.
تفاوت قولنامه و مبایعه‌نامه
قولنامه یک نوع تعهد به بیع می‌باشد. برای مثال: فروشنده متعهد می‌شود تا ملکی را به شخص ب بفروشد و تا زمان مقرر ملک را به شخص دیگری نفروشد. شخص ب که همان خریدار است متعهد می‌گردد ملک را بخرد. در قولنامه هیچگونه انتقال مالکیتی صورت نمی‌گیرد و صرفا یک ایجاد تعهد است. وجهی هم به فروشنده پرداخت نمیشود. اما در مبایعه‌نامه انتقال مالکیت صورت گرفته و باید وجهی را به فروشنده پرداخت کرد.
مبایعه‌نامه ارکانی دارد برای مثال:
- مشخصات فروشنده و خریدار و نشانی آنها ذکر شود؛ ذکر کد ملی و شماره شناسنامه، آدرس صحیح و تلفن الزامی است.
- موضوع مورد معامله. یعنی موضوع خانه یا آپارتمان است، چند متر است و چه اوصافی دارد.
- قیمت یا همان ثمن معامله
همچنین شرایطی نیز دارد:
- طرفین باید صلاحیت انعقاد عقد و همچنین اهلیت را دارا باشند. (منظور از صلاحیت طرفین آن است که وی مالک یا وکیل مالک یا نماینده قانونی او باشد. منظور از اهلیت، عاقل و بالغ بودن طرفین قرارداد می باشد).
- زمان و مکان قرارداد (زمان به دو بخش، زمان انعقاد عقد و تحویل مبیع تقسیم می‌شود. در مورد اموال غیر منقول زمان ثبت سند رسمی هم اهمیت چشم گیری دارد.)
- حضور دو شاهد و امضای آنها
- و در اخر چاپ قرارداد در چند نسخه. ملاک شمارش نسخه، تعداد طرفین عقد می باشد و اگر در املاک منعقد شده یک نسخه افزون بر تعداد طرفین قرارداد لازم است.
نکات مهم و حیاتی در تنظیم آن
اول: قید کردن وجه التزام
طرفین برای اینکه متعهد به اجرای مفاد شوند باید وجه التزامی را قید کنند تا در صورت عدم انجام، خسارت قراردادی را متحمل شوند. این قید می‌تواند از سر باز زدن تکالیف جلوگیری کند. برای مثال درج می‌شود که اگر در زمان مقرر، فروشنده برای سند در دفاتر حاضر نشد؛ روزانه مبلغ معینی را خسارت دهد.
دوم: شرط تعلیق و انفساخ
به عنوان مثال بیع نامه ای در سال 1375 منعقد شده و خریدار 25 درصد ثمن را پرداخت نموده است. مابقی هم حین تنظیم سند متعهد گردیده تا پرداخت کند. اما خریدار در زمان مقرر در دفترخانه حاضر نمیشود و سال 1383 درخواست تنظیم سند می‌کند.
قیمت ملک در سال 75، 15 میلیون بوده اما در سال 83، 150 میلیون می‌شود. خریدار مدعی می‌شود که کل مبلغ 15 میلیون بوده است، 3تومن پرداخت کرده است و قصد دارد 12 تومن در سال 83 پرداخت کند . خریدار درخواست انتقال مالکیت دارد؛ در نتیجه فروشنده را ملزم به انتقال سند می‌کند. در این حالت فروشنده متضرر می شود.
پس باید درج گردد که با مبایعه نامه، قرارداد معلق است و اگر خریدار در موعد مقرر برای سند زدن حاضر نشد؛ بیع منفسخ می‌گردد.
توجه: مورد معامله تا زمان پرداخت کامل ثمن تحویل داده نشود. همچنین خریدار تا زمانی که سند رسمی منتقل نشده از پرداخت کل ثمن خودداری کند.
سوم: ذکر کردن اینکه مال موضوع معامله، در وثیقه یا رهن یا توقیف نباشد.
چهارم: ذکر سمت در قرارداد.
به عنوان مثال اگر طرف مالک نبود و از سوی مالک، وکیل یا قیم یا امین بود؛ حتما ذکر گردد.
پنجم: ممنوع المعامله نبودن: اگر فروشنده ممنوع المعامله باشد یا فراری خدمت سربازی باشد؛ نمی‌توان سند رسمی را انتقال داد. زیرا در دفاتر رسمی امکان ثبت وجود ندارد. خریدار از این موارد مطمئن گردد.
ششم: اگر از قرائن احتمال آنکه فروشنده محجور باشد، هست؛ خریدار با رجوع به اداره سرپرستی مطمئن گردد اسم او در اسامی محجورین نیست.
هفتم: امکان برهم زدن معامله پس از مطالبه نشدن وجه چک: اگر ثمن از طریق چک پرداخت گردد، حتما ذکر شود در صورت نقد نشدن چک، امکان برهم زدن عقد هست. زیرا اگر این شرط قید نشود، در هنگام وصول نشدن چک، فروشنده فقط می‌تواند مطالبه وجه را بخواهد و امکان فسخ نیست.
انواع بیع نامه
یک: با کد رهگیری
دو: بدون کد رهگیری
چرا مبایعه نامه با کد رهگیری( شناسه)؟
در سال های گذشته، افراد برای ایجاد قرارداد، خودشان ابتدا قرارداد عادی تنظیم می‌کردند. از آن‌جایی که امکان استعلام و پیگیری آنها نبود، بعضی فروشندگان با سو استفاده از موقعیت، اقدام به تنظیم چندین قرارداد برای یک موضوع می‌کردند.
همین زمینه ساز معاملات معارض بود. از طرفی خریداران با وعده انتقال مالکیت در دفتر اسنادرسمی، اهمیت چندانی برای مبایعه‌نامه ها قائل نبودند. از طرف دیگر، فروشندگان همزمان با چندین خریدار بیع نامه منعقد می‌کردند. این وضعیت برای خریدار دردسرهای عظیمی من جمله رفت و آمد به دادگاه، تخلیه نبودن ملک، وجود شخص ثالث بوجود می آورد.
چنین دغدغه هایی برای افراد در هنگام تنظیم سندرسمی وجود نداشت. زیرا با انتقال در دفترخانه ها، اطلاعات آن ملک برای اداره ثبت اسناد و املاک ارسال می‌شد. اگر فروشنده قصد انجام معامله دیگر بر روی همان ملک را داشت، دفترخانه با استعلام از آن مطلع می‌شد و امکان معاملات معارض نبود.
اما حائز اهمیت است گفته شود:
همه افراد امکان تنظیم سند رسمی در آن واحد ندارند و قبل از طی این مرحله، عقدی برای تعهد فی مابین طرفین انعقاد می‌کنند.
برای مثال، مذاکرات فی مابین طرفین برای انعقاد معامله انجام شده اما شرایط تنظیم سند رسمی در حال حاضر وجود ندارد. مجوز هایی نیاز است یا سند تفکیکی ملک آماده نشده است، عدم خلاف نیامده است و… . همه اینها مانع انتقال مالکیت در دفترخانه می باشد. به همین علت، طرفین برای آنکه بتوانند بر روی مذاکره اعتماد کنند نیاز به قراردادی دارند.
به همین دلیل دولت برای جلوگیری از انجام معاملات معارض، اقدام به تاسیس سامانه ای نموده است. در این سامانه افراد توانایی استعلام بیع نامه ها را دارند. به عبارت دیگر از سال 1387 تمامی بنگاه دارها موظف شدند که مشخصات ملک، خریدار و فروشنده را در این سامانه ثبت کنند. این وظیفه بنگاه دارها فقط برای بیع نمی‌باشد؛ بلکه رهن و اجاره نیز باید توسط بنگاه دارها ثبت شده و کد دریافت کنند.
پس از طی این مراحل، یک بارکد با شناسه 13 رقمی بر روی آن چاپ خواهد شد. با ثبت شدن در این سامانه، امکان معاملات معارض یا همان فروش یک ملک به چند نفر از بین می‌رود؛ زیرا افراد با استعلام می‌توانند با خیالی راحت از پیشینه ملک آگاه شوند. همچنین کد رهگیری به طرفین معامله پیامک خواهد شد.
افراد از طریقiranamlaak.ir یا ارسال کدملی و کد 13 رقمی به شماره 110203001 از پیشینه ملک یا بدهی به بانک و شهرداری آگاهی حاصل فرمایند.
نحوه دریافت شناسه 13 رقمی
افراد در هنگام انجام معامله باید مدارک هویتی خود (کارت ملی یا شناسنامه) و اصل مالکیت را به دفاتر املاک تحویل دهند. همچنین تاییدیه کدپستی ملک برای دریافت این کد الزامی می‌باشد. بنگاه دار باید این اطلاعات را در سامانه بارگذاری کند. باید اشاره کرد که، برای ثبت این قرارداد در سامانه، تنها املاکی می‌توانند شناسه 13 رقمی دریافت کنند که مجوز از اتحادیه صنفی خود داشته باشند.
هر شخصی قادر به دریافت این کد نمی‌باشد. اما با در دست داشتن این کد، هر شخصی می‌تواند استعلام را انجام دهد. (پیگیری و استعلام تنها در مورد املاکی است که از قبل در سامانه ثبت شده باشد). پس از بارگذاری اطلاعات در سامانه، باید قرارداد در سه نسخه پرینت گرفته شود. در بالای برگه، بارکدی است که به وسیله بارکد خوان می‌توان از آدرس ملک و نام طرفین قرارداد مطلع شد.
باید گفت که دفاتر املاک حق دریافت هیچگونه هزینه ای از طرفین معامله برای ثبت و دریافت کد رهگیری ندارند.
استعلام در سامانه
همانطور که گفته شد با وارد شدن در سایت ثبت معاملات و املاک کشور می‌توان این استعلام را انجام داد. اما همراه داشتن کد ملی یکی از طرفین و شناسه 13 رقمی الزامی می باشد.
روش دیگر برای پیگیری، اسکن نمودن بارکد مندرج در قرارداد می باشد. با استفاده از برنامه های اسکنر می‌توان با اسکن کردن این بارکد به اطلاعات دسترسی داشت.
اگر جزو افرادی می باشید که اطلاعی از دو روش قبل نداشته یا برایتان کمی مبهم است نگران نباشید. می‌توانید با شماره پیامکی 110203001 و ارسال کدملی یکی از طرفین و شناسه منتظر ارسال اطلاعات باشید.
آیا استعلام مبایعه‌نامه بدون کد رهگیری ممکن می باشد؟
زمانی می‌توان بیع نامه ای را در این سامانه پیگیری کرد که از قبل ثبت شده باشد. تا زمانی که برای آن، شناسه صادر نشده امکان استعلام وجود ندارد. افراد اگر قراردادی فی مابین خود منعقد کرده‌اند و قصد دریافت کد رهگیری را دارند به این طریق اقدام کنند. با رجوع به دفاتر املاک، درخواست ثبت در سامانه ایران املاک را کنند.
اگر هم صرفا با داشتن کد ملی یکی از طرفین قصد استعلام را دارید، این امکان وجود ندارد.
پیگیری مبایعه‌نامه های ثبت نشده
ولی در اخر باید گفت که هر قراردادی را می‌توان در مراجع قضایی و دادگاه ها پیگیری نمود. تا زمانی که ادله اثبات دعوا برای خواهان میسر است؛ دغدغه ای بابت اثبات و پیگیری قرارداد وجود ندارد. داشتن کد رهگیری و بارکد QR نیز یکی از ادله برای دادگاه می باشد و اعتبار زیادی برای آن قائلند.
پس اگر شناسه نداشت و در سامانه ثبت نشده باشد، در دعاوی:
اول: باید اصالت آن در دادگاه به اثبات برسد.
دوم: به موضوع دعوا رسیدگی شود که این امر زمان‌بر است.
سخنان مقام رهبری درباره معاملات غیر رسمی اموال غیر منقول
ایشان با سخنرانی در هفته قوه قضائیه، این معاملات را منشا بزرگ فساد دانسته و تاکید بسیاری بر سلب آن داشته اند. ایشان فرمودند:
«یک مسئله‌ی دیگر که اینجا من یادداشت کرده‌ام و جزو منشا فساد است و گفتیم دست قوّه‌های دیگر است، همین نکته‌ای بود که آقای محسنی هم به آن اشاره کردند، [یعنی] همین مسئله‌ی سلب اعتبار از معاملات غیر رسمی در اموال غیرمنقول؛ این چیز مهمی است.
خیلی از فسادها در مورد اموال غیرمنقول، از همین معاملات غیر رسمی و معاملات عادی به وجود می‌آید؛ باید جلوی این گرفته بشود. و واقعاً این‌جوری است که اگر حالا به فرض از دیدگاه شورای محترم نگهبان یک اشکالی هم این قانون مجلس داشته باشد، مصلحت قطعی نظام و کشور در این است که این قانون دنبال بشود؛ یعنی این شیوه‌ای که الان رایج است که دو خط بنویسند، منتقل کنند و مانند اینها، خودش منشأ فسادهای بزرگ است.»
خواسته ایشان، اعتبار بخشیدن به اسناد رسمی و بی اعتباری اسناد عادی است.
هچنین نماینده مجلس و عضو کمیسیون اصل 90 آقای خضریان اشاره کردند « اگر این برنامه اجرایی شود طعم شیرین آن را همه افراد مشغول در قوه سه گانه خواهند چشید. چرا که حجم پرونده ها و اختلافات مربوط یه شناسایی زمین خواری ها کاهش خواهد یافت. همچنین آقای خضریان گفتند: در رابطه با بانک ها تاثیرات اسناد عادی کاملا مشهود است. چراکه معاملات و پرداخت وام بر اساس اسناد عادی باعث افزایش عدم پرداخت تسهیلات می‌شود و چالش هایی را برای ضامن پیش می‌آورد.
طبق گفته ها به نظر می‌رسد که قوه قضائیه و دادگاه ها پس از این، برای بیع نامه ها بدون کد اعتباری قائل نباشند.
جمع بندی
امرزوه با ثبت قراردادها در سامانه IRANAMLAAL.IR امکان دریافت شناسه و بارکد QR دیگر امکان انجام دو معامله بر روی یک ملک وجود ندارد. با استعلام از این سامانه می‌توان اطلاعات ملک را مشاهده نمود. همچنین در صورت نداشتن کد رهگیری باید به دفاتر املاک رجوع و درخواست ثبت کرد. اگر مبایعه‌نامه ای ثبت نشده باشد، تنها راه پیگیری آن رجوع به دادگاه های محل صلاحیت می‌باشد.
موسسه حقوقی و داوری سروش عدل، با سابقه ای درخشان در حوزه وکالت پرونده های ملکی، آماده حل پرونده های حقوقی شماست. شما می‌توانید از طریق ارتباط با مشاورین حقوقی این موسسه و همچنین وکلای ما، مسائل حقوقی و ملکی خود را مطرح کرده و پاسخ آن را دریافت نمایید.
